Após a mais longa recessão da história do País, o que esperar do mercado imobiliário em 2018?
Desde 2014, a indústria da construção encolheu 22% e mais de um milhão de postos de trabalho no setor foram extintos. Porém, depois de uma recuperação tímida em 2017, os empresários estão mais otimistas quanto a 2018 – apesar de ser ano eleitoral, o que gera incerteza quanto aos rumos da economia.
Em artigo publicado no site Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, presidente da entidade, afirma:
“O próximo ano deve começar com a retomada do fôlego para o setor, devido à melhora do cenário político-econômico. A recuperação do mercado de construção civil, com lançamentos de imóveis e vendas dentro do mercado imobiliário deve ser uma realidade em 2018.”
A seguir, listaremos algumas das razões que vêm sendo citadas por especialistas para justificar a promessa de recuperação do setor:
Diminuição das taxas de juros
A expectativa para a taxa básica de juros em 2018 permaneceu em 6,75% na pesquisa Focus do Banco Central divulgada no dia 15 de janeiro.
Em 25 de outubro de 2017, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciou que a taxa básica de juros alcançou 7,5% ao ano. Esse foi o nono corte consecutivo da Selic, o que a levou ao menor patamar desde abril de 2013. No mesmo período de 2016, a taxa estava em 13,75%.
O nível da alta dos preços, que vem se mantendo baixo em comparação à média histórica, viabilizaria mais redução dos juros básicos. Contudo, a expectativa de novos cortes não se cumprirá caso ocorra pressão inflacionária.
Inflação baixa
Em 2017, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) acumulou alta de 2,79%, nível mais baixo desde 1998, depois de ter encerrado 2016 com avanço de 6,29%.
De acordo com a Agência Brasil, em 2018, a inflação medida pelo IPCA deve ficar em 3,95%, com meta de 4,5 por cento e margem de 1,5 ponto percentual para mais ou menos.
Para 2019, economistas indicam inflação de 4,25%, com meta de 4,25% e margem de 1,5 ponto.
Crescimento do PIB
De acordo com o Focus, a expectativa é que o Produto Interno Bruto (PIB) tenha crescimento de 2,7% em 2018. Em 2017, a economia registrou alta de 1,01%.
Para 2019, a projeção é que o PIB cresça 2,8%.
Redução da taxa de desemprego
O último levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostrou que, no terceiro trimestre de 2017, a taxa de desemprego no país chegou a 12,4% – a menor do ano.
Para 2018, o Indicador Antecedente de Emprego (IAEmp), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) no dia 9 de janeiro, mostra uma tendência de recuperação do mercado de trabalho já nos primeiros meses. A pontuação do índice chegou a 107 pontos em dezembro de 2017, e é o melhor resultado da série iniciada em junho de 2008.
Retomada de financiamentos imobiliários baratos
A Caixa Econômica Federal retomou neste mês a linha de crédito Pró-Cotista e elevou de 50% para 70% a cota de financiamento de imóveis usados.
A Pró-Cotista havia sido suspendida no primeiro semestre de 2017, e o teto para financiamento de usados, que antes era de 60% ou 70%, foi reduzido em setembro.
Para imóveis novos, não houve alteração. O percentual foi mantido em 80%.
Aumento da renda máxima no Minha Casa Minha Vida
Desde fevereiro de 2017, a renda familiar mensal máxima para se enquadrar na faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida passou de R$ 6,5 mil para R$ 9 mil.
O governo também ampliou o valor dos imóveis que podem ser adquiridos pelo programa: de R$ 225 mil, o montante passou para R$ 240 mil no Distrito Federal, Rio de Janeiro e São Paulo. Nas capitais do Norte e Nordeste, de R$ 170 mil foi para R$ 180 mil.
Confira as mudanças:
Faixa 1: renda familiar máxima continua em R$ 1.800;
Faixa 1,5: renda familiar máxima passa de R$ 2.350 para R$ 2.600;
Faixa 2: renda familiar máxima passa de R$ 3.600 para R$ 4 mil;
Faixa 3: renda familiar máxima passa de R$ 6.500 para R$ 9 mil.
LIG: novo título de investimento imobiliário
A Letra Imobiliária Garantida (LIG) está sendo festejada pelo setor imobiliário como um marco para impulsionar o crescimento do setor. Trata-se de um título de crédito para longo prazo, isento de Imposto de Renda, emitido por instituição financeira e garantido por ativos imobiliários.
Proporciona dupla garantia: além do banco que emitiu os títulos, a aplicação é assegurada por uma carteira de créditos imobiliários que não está associada ao patrimônio da instituição financeira. Assim, mesmo que a instituição financeira quebre, os investidores receberão seu dinheiro.
Segundo especialistas, a LIG é uma alternativa mais barata à Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e menos arriscada que os Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
É muito utilizada no mercado internacional e possui as características de covered bonds, que foram responsáveis por movimentar mais de 2,5 trilhões de euros em 2016. Segundo Otávio Damaso, diretor de Regulação do Banco Central, a LIG representa em torno de 20% do crédito imobiliário na Europa.
A nova letra de crédito está prevista na Lei 13.097/2015 e foi regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional no final de agosto de 2017.
Diminuição da queda real no preço dos imóveis
O Índice FipeZap, que acompanha o preço de venda de imóveis residenciais em 20 cidades brasileiras, encerrou 2017 com queda nominal dos preços de 0,53% na comparação com o final de 2016. Em 10 anos, esta foi a primeira vez que os preços encerraram um ano em nível nominalmente menor do que o do ano anterior.
Considerando-se a inflação, o Índice FipeZap aponta queda real de 3,23% no preço de venda de imóveis residenciais no ano passado. Registre-se que, para esse cálculo, o Índice FipeZap se baseou no IPCA de 2,78% para 2017.
Contudo, levando-se em conta a inflação, a queda real nos preços de 2017 foi menor do que a registrada em 2016 (5,38%).
O valor médio de venda dos imóveis residenciais encerrou o ano valendo R$ 7.631/m².
Aumento das unidades habitacionais comercializadas
A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), mostra que, de janeiro a novembro de 2017, foram comercializadas 18.660 unidades habitacionais. Isso representa um aumento de 32,8% em comparação ao mesmo período de 2016, quando as vendas totalizaram 14.048 unidades. Ainda que sejam resultados regionais, indicam uma tendência de crescimento do setor.
Mercado imobiliário em 2018 – Conclusão
Diversos fatores contribuem para alimentar a esperança de que o mercado imobiliário em 2018 será melhor do que nos anos anteriores. Entre eles, estão a inflação e os juros em baixa, a queda da taxa de desemprego e a retomada dos financiamentos imobiliários. Essa conjuntura deve encorajar os consumidores a investir em imóveis, diminuindo o risco de prejuízos para construtoras e incorporadoras.
