NBR 5674: Saiba como gerenciar a manutenção de edificações

Você conhece a NBR 5674:2012 Manutenção de edificações? Ela estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, de modo a evitar a perda de desempenho devido ao desgaste de seus sistemas, equipamento e componentes. Para isso, um dos procedimentos indicados é o planejamento anual das atividades de manutenção.  

Essa norma já passou por diversas revisões. Sua primeira versão foi publicada em 1977. A  última atualização, ocorrida em 25 de julho de 2012, intitula-se Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção. 

A manutenção preventiva é fundamental tanto para garantir a segurança dos usuários do imóvel, quanto para valorizar o patrimônio. Como o conteúdo dessa norma é útil para diversas partes interessadas – proprietários, síndicos, administradores, condôminos e profissionais de engenharia e arquitetura –, preparamos um artigo com os principais pontos da NBR 5674.

Por que a manutenção de edificações é importante?

Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estudos realizados em diversos países apontam que os custos de um ano de operação e manutenção de uma edificação podem variar de 1% a 2% do seu custo de construção inicial. Ou seja, em três décadas de uso, os custos de operação e manutenção podem facilmente superar os 30%.  

Por ser uma despesa relevante, a manutenção deve estar prevista no planejamento orçamentário. A negligência em relação a essa questão pode comprometer o desempenho, a segurança e a salubridade do prédio. Além de prejudicar a qualidade de vida dos usuários, as edificações que se deterioram antes do tempo geram custos sociais, econômicos e ambientais elevados.

O que é a manutenção de edificações?

Vejamos como a NBR 5674 define o termo:

Manutenção é o conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender às necessidades e segurança dos seus usuários.

Por isso, se você é proprietário ou administrador de uma edificação, deve adotar procedimentos sistemáticos de manutenção, sempre visando à prevenção e ao controle de custos.

Qual o conteúdo da NBR 5674?

A norma de manutenção de edificações possui a seguinte estrutura:

Referências normativas 

Conforme orientação da ABNT, é indispensável conhecer as normas técnicas relacionadas a seguir para aplicar corretamente a NBR 5674:

• NBR 9077, Saída de emergência em edifícios.
• NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
• NBR 15575-1, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais.
• NBR 15575-2, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais.
• NBR 15575-3, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos.
• NBR 15575-4, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 4: Sistemas de vedações verticais externas e internas.
• NBR 15575-5, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas.
• NBR 15575-6, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 6: Sistemas hidrossanitários.

Requisitos para manutenção

Conforme a NBR 5674, a gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como:

• Tipologia;
• Uso efetivo;
• Tamanho e complexidade da edificação e de seus sistemas;
• Localização e implicações do entorno da edificação.

A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

• Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial;
• Estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação;
• Estabeleça as incumbências e a autonomia de decisão dos envolvidos;

Na organização do sistema de gestão de manutenção, deve ser prevista infraestrutura material, técnica financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários: de rotina, corretiva ou preventiva.

Além disso, o programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local.

Ainda se recomenda que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os seguintes parâmetros:

• Atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme descrito na ABNT NBR 15575 (Partes 1 e 6);
• Prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão do serviço de manutenção.;
• Tempo médio de resposta às solicitações os usuários e intervenções de emergência;
• Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção da edificação;
• Registro das inspeções.

Conteúdo básico do relatório de inspeção

As inspeções devem ser feitas atendendo à ABNT NBR 14037 e ao programa de manutenção de cada edificação. Precisam ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados, de forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando:

• Um roteiro de inspeção dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
• As formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação, associados a sua vida útil, conforme indicações do manual, e que resultem em riscos à saúde e segurança dos usuários;
• As solicitações e reclamações de usuários e proprietários.

Os relatórios de inspeção devem:

• Descrever a degradação de cada sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
• Apontar e, sempre que possível, estimar a perda de seu desempenho;
• Recomendações para minimizar os serviços de manutenção corretiva;
• Conter prognóstico de ocorrências.

Programa de manutenção

Consiste na determinação das atividades essenciais à manutenção: periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários. Esses itens devem referir-se individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção precisa ser atualizados periodicamente. Deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:

• Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
• Sistemas, materiais e equipamentos;
• Idade das edificações;
• Expectativa de durabilidade dos sistemas (atender à NBR 15575);
• Relatório das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas quanto financeiras;
• Relatório das inspeções, constando as não conformidades encontradas;
• Relatório das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
• Solicitações e reclamações dos usuários e proprietários;
• Histórico das manutenções realizadas;
• Rastreabilidade dos serviços;
• Impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
• Escala de prioridade entre os diversos serviços;
• Previsão financeira.

Para completar, o programa deve conter pelo menos uma sistematização ou estrutura que contemple:

• Designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
• Descrição da atividade;
• Periodicidade, em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
• Identificação dos responsáveis;
• Documentação referencial e formas de comprovação;
• Modo de verificação do sistema;
• Custo.

Previsão orçamentária

Os sistemas de manutenção devem prever os recursos financeiros necessários aos serviços de manutenção em períodos futuros definidos, incluindo uma reserva financeira para serviços de manutenção não planejada.

Essas previsões orçamentárias devem levar em consideração as condições da edificação, os custos da não realização dos serviços no prazo previsto e os recursos disponíveis. Também precisam apresentar a relação de custo e benefício dos serviços e ser capazes de assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos e de índices inflacionários.

Meios de controle

Durante os serviços de manutenção, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, sem obstrução das saídas de emergência.

É de responsabilidade do executante providenciar:

• Meios que garantam condições necessárias à realização com segurança dos serviços de manutenção;
• Meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
• Delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.

Orçamento e contratação dos serviços de manutenção

Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:

• Dados do cliente;
• Escopo dos serviços ou objeto;
• Descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
• Especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
• Condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
• Responsabilidades legais e obrigaçõe de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
• Indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
• Garantias e exclusões;
• Previsão de seguros, se aplicável.

Fluxo de documentação

O documento deve possuir um fluxo de documentação escrito e aprovado, conforme a sugestão a seguir:

*Exemplo de registros de contratação: proposta, mapa de cotação, contratos, e-mails, ordens de serviço.
*Exemplo de registros de execução: laudos, ART, termos de garantia, instrução de manutenção.

Registros para a documentação

A documentação do sistema de manutenção deve conter:

• Manual de operação, uso e manutenção das edificações, conforme ABNT 14037;
• Manual dos fornecedores de equipamentos e serviços;
• Programas de manutenção;
• Planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
• Contratos firmados;
• Catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
• Relatório de inspeção;
• Documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2001, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
• Registros de serviços de manutenção realizados;
• Ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
• Documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

Registros

Os registros da implementação do programa de manutenção, bem como das inspeções e manutenções realizadas, devem ser mantidos legíveis e disponíveis para acesso, contendo:

• Identificação;
• Função dos responsáveis pela coleta dos dados;
• Forma de arquivamento;
• Período de tempo em que o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.

Arquivo

Toda a documentação deve ser arquivada como parte do manual de uso, operações e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico). Esse conteúdo deve estar disponível aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando for o caso.

Quando houver mudança de responsável legal, a documentação deve ser formalmente repassada ao sucessor.

Indicadores gerenciais

Recomenda-se que o sistema de gestão de manutenção possua indicadores de eficiência para avaliar:

• Relação entre custo, tempo estimado e efetivamente realizado;
• Taxa de sucesso das intervenções (medida pelo retrabalho necessário);
• Relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções;
• Preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil.

Incumbências ou encargos

A norma estabelece as seguintes responsabilidades:

• O proprietário ou condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos necessários para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns;
• O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de uso, operações e manutenção da edificação (conforme NBR 14037);
• Em propriedade condominial, os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação.
• O proprietário ou síndico pode delegar a manutenção à empresa ou profissional contratado.

Conclusão

Esperamos que esta compilação dos principais pontos da NBR 5674 – a principal norma técnica brasileira sobre manutenção de edificações – tenha sido útil a você. A aplicação dessa norma é uma das etapas fundamentais para manter qualquer edificação em boas condições de uso. Portanto, se você é responsável pela conservação de um imóvel, não pode deixar de conhecê-la!