NBR 14037: Como elaborar manuais de edificações?

A NBR 14037 é uma norma técnica brasileira que estabelece diretrizes para o uso, a operação e a manutenção das edificações. Muitas vezes negligenciada ou desconhecida por incorporadores e construtores, ela cumpre um papel importante na preservação do desempenho e da integridade estrutural e funcional dos edifícios ao longo de sua vida útil.

Vale lembrar que a norma não traz os procedimentos e práticas de manutenção, mas diz como apresentá-los em uma publicação acessível aos usuários. Em outras palavras, mostra como comunicar de forma eficaz as informações técnicas sobre o imóvel construído e as melhores práticas de como operá-lo e realizar sua manutenção, de modo a preservar sua garantia e a vida útil de seus componentes.

Neste blogpost, exploraremos em detalhes o que exatamente é a NBR 14037, sua importância no contexto da gestão de edificações e como sua aplicação pode beneficiar tanto proprietários quanto ocupantes de edificações. Além disso, abordaremos como a implementação desta norma pode influenciar positivamente na valorização do imóvel e na prevenção de problemas comuns relacionados à manutenção predial.

O que é a NBR 14037?

Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas, a NBR 14037 “estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente“.

Seus objetivos são:

• Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação construída;
• Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
• Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação às suas obrigações no tocante à realização das atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;
• Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
• Contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto

Contexto histórico

Publicada originalmente em 1998, a NBR 14037 surgiu em um período de transformação significativa na construção civil brasileira. Esta década foi marcada por uma transição da informalidade, característica das décadas anteriores, para a adoção de processos produtivos mais organizados e padronizados. A indústria começou a abraçar normas e práticas que visavam melhorar a qualidade e a eficiência das construções, um movimento estimulado tanto por referências internacionais quanto por iniciativas nacionais.

Internacionalmente, a série ISO 9000, que estabelece normas de gestão de qualidade, estava sendo cada vez mais adotada no Brasil. Essas normas introduziram no setor de construção civil a importância de processos padronizados e controles de qualidade rigorosos, contribuindo significativamente para a confiabilidade e segurança das edificações.

Paralelamente, o Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) emergiu como uma resposta nacional às demandas por melhor qualidade e produtividade no setor habitacional. Este programa governamental tinha como objetivo não apenas elevar a qualidade das habitações, mas também promover uma modernização abrangente na indústria da construção civil.

Nesse contexto de evolução do setor, a NBR 14037 foi um marco importante. Esta norma estabeleceu diretrizes claras e essenciais para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edifícios. Com isso, garantiu-se que informações cruciais para a manutenção e a longevidade das construções fossem comunicadas eficientemente aos seus usuários. A NBR 14037, portanto, representou um passo significativo no afastamento da informalidade e na consolidação de uma abordagem mais estruturada e responsável na construção civil brasileira, alinhada com as tendências globais de qualidade e sustentabilidade.

Sua versão hoje vigente é a NBR 14037:2011 Versão Corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.

Quando a NBR 14037 se aplica?

A NBR 14037 se aplica a todas as edificações, independentemente da altura, tipologia ou padrão construtivo. Esta norma tem como foco principal garantir que os proprietários, administradores e usuários das edificações tenham acesso a informações completas e claras sobre o uso, a operação e a manutenção do imóvel.

Para elaboração do manual de uso, a NBR 14037 deve ser adotada em conjunto com outras três normas:

• NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
• NBR 12721:2006 Versão Corrigida 3:2021 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento
• NBR 15575-1:2021 – Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais

NBR 14037: Dicas para elaborar o Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações

Seguindo as dicas a seguir, o manual se tornará um instrumento valioso para os proprietários e gestores de edificações, contribuindo significativamente para a manutenção da segurança, funcionalidade e longevidade da construção.

1. Utilize linguagem clara e recursos visuais

Simplicidade é chave! Opte por uma linguagem simples e direta, evitando jargões técnicos ou termos demasiadamente complexos. Lembre-se de que o manual deve ser compreensível para todos os usuários, independentemente do seu nível técnico.

Enriqueça o manual com ilustrações, desenhos esquemáticos, fotos e tabelas. Estes recursos visuais ajudam a explicar conceitos complexos, facilitando a compreensão e a localização de componentes específicos da edificação.

2. Ajuste o nível de detalhamento à complexidade da edificação

Personalize segundo a complexidade! O manual deve refletir a complexidade da edificação. Para edifícios com sistemas avançados ou características únicas, inclua detalhes técnicos mais aprofundados. Em contrapartida, para estruturas mais simples, mantenha o foco nas informações essenciais, evitando exceder em detalhes técnicos.

Assegure que o manual contemple tanto orientações práticas para o dia a dia quanto informações técnicas necessárias para a manutenção e operação adequadas.

3. Mantenha a precisão e a relevância do conteúdo

Utilize um vocabulário que seja ao mesmo tempo preciso e acessível. Isso assegura que as instruções e informações sejam claras e minimizem a possibilidade de mal-entendidos ou erros na manutenção e operação.

Garanta que todas as informações incluídas no manual sejam relevantes e úteis para os usuários. Evite sobrecarregar o documento com informações desnecessárias que possam desviar a atenção do essencial.

4. Siga a estrutura do manual padronizada

A NBR 14037 recomenda que os conteúdos sejam apresentados da seguinte maneira:

Capítulo
1. Apresentação	Subdivisões: Índice Introdução Definições
2. Garantias e assistência técnica	Subdivisões: Garantias e perdas de garantia Assistência técnica
3. Memorial descritivo
4. Fornecedores	Subdivisões: Relação de fornecedores Relação de projetistas Serviços de utilidade pública
5. Operação, uso e limpeza	Subdivisões: Sistemas hidrossanitários Sistemas eletroeletrônicos Sistema de proteção contra descargas atmosféricas Sistemas de ar-condicionado, ventilação e calefação Sistemas de automação Sistemas de comunicação Sistemas de incêndio Fundações e estruturas Vedações Revestimentos internos e externos Pisos Coberturas Jardins, paisagismo e áreas de lazer Esquadrias e vidros Pedidos de ligações públicas
6. Manutenção	Subdivisões: Programa de manutenção preventiva Registros Inspeções
7. Informações complementares	Subdivisões: Meio ambiente e sustentabilidade Segurança Operação dos equipamentos e suas ligações Documentação técnica e legal Elaboração e entrega do manual Atualização do manual

5. Não se esqueça das informações importantes de segurança

O manual deve conter recomendações para situações de emergência, com procedimentos a serem adotados em casos de vazamentos de gás, água, falhas nos sistemas elétricos, prevenção e combate a incêndio e falhas em instalações e sistemas críticos (como elevadores, ar-condicionado, instalações elétricas e hidrossanitárias etc.). Além disso, deve-se explicitar recomendações para evacuação da edificação.

O manual também deve informar que as alterações nos sistemas construtivos da edificação (estruturas, vedações, instalações etc.) devem ser submetidas à análise prévia da construtora, do projetista ou de um responsável técnico. Quando forem realizadas as modificações, elas devem ser documentadas, com projeto e memorial elaborados por um responsável técnico.

6. Forneça a documentação técnica completa

O manual deve conter a relação de documentos técnicos e legais, indicando incumbência pelo fornecimento inicial, o responsável e a periodicidade da renovação, incluindo:

• Projeto de arquitetura;
• Projeto de estrutura;
• Projeto de instalações elétricas;
• Projeto de instalações hidráulicas;
• Projeto de Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA)
• Projeto de elevadores;
• Projeto de paisagismo;
• Projetos específicos (quando pertinente), como de luminotécnica, drenagem, ventilação mecânica, ar-condicionado, redes de telefonia e dados, impermeabilização etc.

7. Acessibilidade do manual em formato impresso

Embora os meios digitais sejam convenientes, é essencial disponibilizar uma versão impressa do manual. Isso oferece uma opção tangível e de fácil acesso, especialmente em situações onde os dispositivos eletrônicos podem não ser práticos ou seguros.

A versão impressa do manual minimiza distrações e ajuda a manter o foco durante a realização de tarefas. Considerando a segurança e praticidade, é importante ter a opção de acessar o manual em papel, seja ele completo ou em partes específicas conforme a necessidade.

Conclusão

A norma técnica NBR 14037:2011 Versão Corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos faz parte de um contexto de modernização da gestão de qualidade na construção civil brasileira iniciado na década de 1990.

A NBR 14037 aplica-se a todas as edificações e é parte de um conjunto de normas que visam melhorar a gestão de edifícios. Ela orienta a produção do manual de uso, operação e manutenção, uma ferramenta importante para informar os usuários sobre aspectos técnicos e práticas recomendadas para a manutenção das edificações.

Ao longo deste blogpost, discutimos como elaborar um manual eficaz, enfatizando a importância de uma linguagem clara, a adequação do nível de detalhamento à complexidade da edificação, e a disponibilidade do manual em formato impresso.

Esperamos que essa publicação contribua com a melhoria dos processos de elaboração de manuais em sua construtora!