- A Lei Complementar nº 214, de 2025, institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) afetando o mercado imobiliário.
- As locações de imóveis passam a ser consideradas fatos geradores do IBS e da CBS, com base de cálculo no valor efetivamente pago pelo contratante, descontando certos valores.
- A Reforma Tributária introduz mudanças na tributação da locação de imóveis, incluindo aplicação de Redutor Social em contratos residenciais e regras específicas para locações por temporada.
A Lei Complementar (LC) nº 214, de 2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), traz mudanças estruturais na tributação de diversos setores da economia, inclusive no mercado imobiliário.
Uma das grandes preocupações dos empresários, investidores, administradores e locadores de imóveis gira em torno de como a locação de bens imóveis passa a ser tratada no novo modelo tributário.
Este artigo tem por objetivo esclarecer, de forma prática, simples e objetiva, como se dará a incidência do IBS e da CBS na locação de bens imóveis, especialmente residenciais, com base direta nos dispositivos legais da LC nº 214/2025, incluindo situações específicas como a locação por temporada (até 90 dias).
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Índice
- Locação de imóveis no contexto da Reforma Tributária
- Base de cálculo
- Redutor social na locação residencial
- Redução de alíquota na locação
- Atenção: locação por temporada e o art. 253 da LC Nº 214/2025
- Quem é o contribuinte do IBS e da CBS na locação?
- Obrigação acessória: cadastro no CIB
- Resumo comparativo das modalidades de locação
- Conclusão
Locação de imóveis no contexto da Reforma Tributária
De acordo com o Art. 254, inciso III, da LC nº 214/2025, a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a ser considerados fatos geradores do IBS e da CBS, desde que realizados por contribuintes sujeitos ao regime regular.
O imposto é devido no momento do pagamento, conforme disposto no Art. 254, §2º. Isso vale tanto para contratos com pagamentos mensais, anuais ou qualquer outra periodicidade.
Base de cálculo
Nos termos do Art. 255, inciso II, a base de cálculo corresponde ao valor efetivamente pago pelo contratante da locação, descontados valores que não integram a base, como IPTU, ITBI, laudêmio e despesas ordinárias de condomínio, desde que cobrados separadamente.
Exemplo prático:
- Aluguel: R$ 3.000,00
- IPTU: R$ 250,00
- Condomínio ordinário: R$ 500,00
- Base de cálculo do IBS e CBS = R$ 3.000,00 (não inclui IPTU nem condomínio ordinário)
Redutor social na locação residencial
O legislador introduziu, no Art. 260, um Redutor Social aplicável exclusivamente às locações residenciais, no valor de R$ 600,00 por imóvel, atualizado mensalmente pelo IPCA.
Exemplo prático:
- Aluguel residencial: R$ 2.000,00
- Aplica-se o redutor: R$ 600,00
- Base tributável: R$ 1.400,00
- IBS e CBS incidem sobre R$ 1.400,00, e não sobre o valor total do aluguel.
Redução de alíquota na locação
De acordo com o Art. 261, parágrafo único, as locações de bens imóveis contam com uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS.
Exemplo prático:
- Alíquota cheia (hipotética): 26,5%
- Aplica-se 30% dessa alíquota: 7,95% (alíquota efetiva)
- Se o aluguel for de R$ 5.000,00:
Tributo = R$ 397,50 (5.000 x 7,95%)
Atenção: locação por temporada e o art. 253 da LC Nº 214/2025
O Art. 253 da LC nº 214/2025 trouxe uma regra específica e crucial para o mercado de locação por temporada (contratos de curta duração, até 90 dias ininterruptos).
Art. 253: A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, será tributada de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, previstas na Seção II do Capítulo VII do Título V desta Lei.
Consequências práticas:
- Não se aplica o Redutor Social (Art. 260);
- Não se aplica a redução de 70% na alíquota (Art. 261, parágrafo único);
- A base de cálculo é o valor total do aluguel, sem deduções específicas;
- A alíquota cheia de IBS e CBS, que pode chegar a 26,5%, será aplicada.
Exemplo prático:
- Imóvel alugado via Airbnb por 30 dias, valor: R$ 4.500,00;
- Por ser inferior a 90 dias, a tributação segue as regras da hotelaria;
- IBS + CBS = R$ 4.500,00 x 26,5% = R$ 1.192,50.
- Esse modelo tem impacto significativo para quem atua com locação por temporada, tanto pessoa física quanto jurídica.
Observação:
- Locadores por temporada deverão emitir nota fiscal com código de atividade vinculado à hotelaria;
- É irrelevante se a locação é feita por intermédio de plataformas digitais (Airbnb, Booking, Vrbo ou similares) ou diretamente.
Quem é o contribuinte do IBS e da CBS na locação?
Conforme Art. 263, inciso III, o contribuinte do IBS e da CBS é o locador, cedente ou arrendador do bem imóvel, desde que sujeito ao regime regular.
Nos casos de copropriedade, cada coproprietário responde proporcionalmente à sua fração ideal (Art. 263, §3º), salvo se optarem por centralizar o recolhimento em um único CNPJ.
Se houver uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), o responsável pelo recolhimento é o sócio ostensivo.
Obrigação acessória: cadastro no CIB
De acordo com o Art. 265, todos os imóveis locados devem ser inscritos no Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB), que compõe o sistema Sinter.
Sem o número do CIB:
- Não será possível emitir nota fiscal relativa à locação;
- Não será possível obter certidões negativas vinculadas ao imóvel.
Resumo comparativo das modalidades de locação
| Modalidade | Base legal | Redutor social | Redução de alíquota (70%) | Alíquota efetiva | Observações |
| Locação residencial (acima de 90 dias) | Art. 260 e 261 | Sim (R$ 600,00) | Sim | 7,95% | Benefícios aplicáveis |
| Locação comercial ou não residencial | Art. 261 | Não | Sim | 7,95% | Sem redutor social |
| Locação por temporada (até 90 dias) | Art. 253 | Não | Não | 26,5% | Tributado como hotelaria, sem qualquer redução |
Conclusão
A Reforma Tributária redefiniu a tributação da locação de imóveis ao incluir o IBS e a CBS, aplicar o Redutor Social em contratos residenciais e criar regras distintas para locações por temporada. Também reforçou o papel do locador como contribuinte e a obrigatoriedade de inscrição dos imóveis no CIB.
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Produzido por Maria Isaura Cintra Silva
Contadora e Product Manager no Sienge Plataforma
