Qual o valor do metro quadrado na construção de alto padrão?

O valor do metro quadrado na construção de alto padrão deve ser considerado por construtoras que atuam no mercado imobiliário de luxo no Brasil.

Quando analisado em conjunto com outros fatores que impactam no preço final de venda do imóvel novo, este indicador permite ao incorporador entender a viabilidade de um projeto e sua lucratividade potencial.

Cada mercado tem sua particularidade. O valor do metro quadrado na construção de alto padrão pode variar bastante se um projeto for construído nos luxuosos bairros da Zona Oeste do Rio de Janeiro, entre os arranha-céus da Zona Sul de São Paulo ou na agradável orla de Florianópolis.

As características do terreno, a disponibilidade de matérias primas na região e a oferta de mão de obra qualificada são alguns dos aspectos que influenciam os custos de construção. Além disso, o valor final de venda também estará associado ao preço do terreno, normalmente correlacionado à sua localização e à oferta de serviços, lazer e infraestrutura no entorno.

Em um país com diferenças regionais tão significativas, descobrir o valor do metro quadrado de construção de imóveis de alto padrão é um desafio. Por isso, preparamos um guia para te ajudar a encontrar as melhores informações para investir, incorporar ou construir.

Veja também: Valor de mão de obra de pedreiro por metro quadrado – Sienge

Fatores que influenciam o valor do metro quadrado na construção de alto padrão

Na construção de imóveis de alto padrão, diversos fatores influenciam o valor do metro quadrado. Além da localização e do custo do terreno, aspectos técnicos são bastante importantes na equação – incluindo materiais, profissionais, equipamentos e tecnologias empregados. Quem pretende compor um orçamento equilibrado para esta tipologia de projeto deve considerar os seguintes aspectos.

1. Materiais de construção de alta qualidade

O uso de materiais de alta qualidade, muitas vezes até importados, é um dos principais fatores que elevam o custo do metro quadrado em construções de alto padrão. Materiais como mármore, madeiras nobres, vidros especiais e acabamentos de luxo, como metais em detalhes de acabamento, contribuem significativamente para o custo final da obra.

2. Sistemas construtivos e inovações

A adoção de tecnologias e sistemas construtivos inovadores, como sistemas de geração própria de energia e reuso de água, têm forte impacto sobre o valor final do metro quadrado. Vale lembrar que muitas soluções, apesar de aumentar os custos iniciais, também agregam valor significativo ao imóvel e reduzem seus custos de operação.

3. Arquitetura assinada

Projetos arquitetônicos exclusivos assinados por arquitetos renomados influenciam diretamente no preço – especialmente se forem estrangeiros, pagos em dólar ou euros. O custo para desenvolver um projeto único, que atenda a todas as especificações de luxo e exclusividade, pode ser substancialmente maior do que para projetos mais convencionais.

4. Complexidade da construção

A complexidade do projeto arquitetônico e dos elementos construtivos também é um fator relevante. Elementos como pé-direito duplo, fachadas de vidro e estruturas que demandam cálculos sofisticados podem aumentar os custos de construção devido à necessidade de especialização técnica e precisão na execução.

5. Mão de obra qualificada

A construção de alto padrão exige mão de obra altamente qualificada, desde os engenheiros e arquitetos até os trabalhadores especializados em diferentes tipos de acabamentos e instalações. A escassez de profissionais com o nível de habilidade requerido pode elevar os custos de mão de obra, influenciando o custo total do metro quadrado. Os dissídios na construção civil também influenciam os valores a cada ano.

6. Certificações e normas técnicas

A adesão a certificações de sustentabilidade – como a certificação Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) – ou a padrões mais elevados de qualidade – como os níveis superiores estabelecidos pela Norma de Desempenho – também podem elevar o valor do metro quadrado de construção de alto padrão. Isso porque podem exigir investimentos adicionais avaliações adicionais em materiais e processos de avaliação.

CUB/m²: Quanto custa o metro quadrado de construção alto padrão em 2024?

O CUB (Custo Unitário Básico) é um indicador econômico utilizado no setor da construção civil para representar o custo por metro quadrado de uma construção, sem incluir o valor do terreno.

Este índice é calculado e divulgado mensalmente por sindicatos da indústria da construção civil em diferentes estados do Brasil, seguindo a NBR 12721:2006, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

O CUB reflete os custos de materiais, mão de obra, despesas administrativas e outros insumos necessários para a construção, servindo como referência para o planejamento e orçamentação de obras.

Embora o valor mais conhecido no mercado seja o valor R8-N (residência multifamiliar padrão normal, com garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo), os sindicatos também divulgam quanto custa o metro quadrado de construção alto padrão. Esses valores são conhecidos pelas siglas R1-A, R8-A e R16-A.

Veja na tabela a seguir as características de cada uma delas.

Tabela – Caracterização dos projetos-padrão conforme a ABNT NBR 12721:2006

Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)

Quanto custa o metro quadrado de construção alto padrão em 2024 – Preços regionais

Obs: Valores dos CUBs de alto padrão considerando a desoneração da folha de pagamento

A CBIC disponibiliza um banco de dados completo e atualizado para consulta dos CUBs regionais. Clique aqui e confira!

O valor do terreno nos empreendimentos imobiliários de alto padrão

Nos empreendimentos de luxo, o valor do terreno constitui uma parcela relevante no preço de venda, ao lado do custo do metro quadrado de construção de alto padrão. A escolha do local é estratégica, que deve considerar não só o custo inicial, mas também o potencial de retorno do projeto.

Localização e infraestrutura

Em áreas urbanas, terrenos localizados em bairros nobres são altamente valorizados, refletindo diretamente no preço. A proximidade de centros financeiros, parques e infraestrutura de comércio e serviços são elementos que elevam o valor do terreno.

Já em áreas litorâneas ou rurais, a busca por privacidade, belas paisagens e a possibilidade de desenvolver projetos customizados impulsionam o preço dos terrenos, especialmente aqueles que oferecem características naturais únicas ou acesso restrito.

Dimensão e características do terreno

Os empreendimentos de luxo exigem terrenos que permitam a realização de projetos arquitetônicos grandiosos. Em cidades adensadas, um terreno amplo e bem localizado é um recurso escasso e, portanto, extremamente valioso.

No interior, a extensão do terreno permite a incorporação de elementos naturais ao projeto, como lagos, florestas e jardins amplos, que são valorizados no segmento de luxo. Em terrenos litorâneos, a possibilidade de se construir píeres e atracadouros para embarcações particulares em locais seguros tende a valorizar o imóvel.

Valorização futura

Sabemos que o custo de aquisição do terreno em projetos de luxo pode representar uma fração significativa do orçamento total. No entanto, esse investimento inicial pode se transformar em um retorno de longo prazo, a depender das intervenções de longo prazo planejadas por autoridades municipais, estaduais ou federais, o que pode justificar o alto custo inicial com a promessa de retornos substanciais.

Veja também: Qual o valor do metro quadrado de alvenaria e mão de obra? – Sienge

Estratégias para otimizar o investimento em empreendimentos de alto padrão

A adoção de estratégias integradas pode aumentar o potencial de retorno sobre o investimento em empreendimentos imobiliários de alto padrão. O sucesso do projeto dependerá da combinação de um planejamento cuidadoso, uma análise de mercado profunda e estratégias de negociação avançadas.

• Análise de mercado meticulosa: Identificar terrenos com elevado potencial de valorização envolve não só acompanhar as tendências atuais do mercado imobiliário regional, mas também antecipar possíveis mudanças na demanda e na oferta. Investir em estudos de viabilidade que considerem variáveis de mercado, perfil demográfico e aspectos legais pode munir o investidor sobre o potencial de crescimento de determinados bairros.
• Estratégias de negociação: Aprimorar as técnicas de negociação requer uma preparação que vá além do entendimento básico das dinâmicas de mercado. Envolve uma análise detalhada da situação financeira do vendedor, potenciais encargos legais sobre o terreno e uma avaliação criteriosa do imóvel. Além disso, construir uma rede de contatos no setor imobiliário pode proporcionar acesso a ofertas exclusivas antes mesmo de chegarem ao mercado aberto.
• Análise legal: A avaliação detalhada das regulamentações locais, zoneamento, restrições de uso e potenciais questões legais associadas a um terreno é essencial para evitar surpresas custosas durante a fase de desenvolvimento. Investir em uma auditoria legal completa antes da aquisição pode revelar problemas não aparentes à primeira vista e ajuda a garantir que o projeto esteja em total conformidade com as leis e regulamentos locais, evitando atrasos, multas ou a necessidade de realizar modificações dispendiosas no projeto original.

Cidades com maior valor por metro quadrado de alto padrão

Veja alguns cases famosos de cidades com terrenos valorizados, com alguns dos metros quadrados mais caros do País.

São Paulo

Os altos preços dos imóveis nos bairros mais caros de São Paulo, como os Jardins, Vila Olímpia e Vila Nova Conceição, são resultado de uma combinação de fatores: infraestrutura de qualidade, segurança, localização estratégica próxima a centros de negócios, e a presença de empreendimentos luxuosos e serviços exclusivos. A escassez de terrenos e a alta demanda por moradias nessas áreas também contribuem significativamente para a valorização imobiliária, tornando esses bairros símbolos de status, conveniência e sofisticação na cidade.

Balneário Camboriú

A orla de Balneário Camboriú – marcada por sua localização à beira-mar, infraestrutura moderna e oferta variada de serviços de alto padrão – tem atraído investidores do Brasil inteiro. A presença de empreendimentos residenciais luxuosos, os altos índices de segurança e a proximidade com pontos turísticos elevam o prestígio da cidade. A demanda contínua por imóveis, em contraste com a oferta limitada de novas construções, impulsiona a cidade como um dos mercados mais exclusivos e desejados para investimento imobiliário no litoral catarinense.

Rio de Janeiro

As vistas deslumbrantes da orla, a abundância de pontos turísticos icônicos e uma ampla gama de opções de lazer e entretenimento são os aspectos mais valorizados pelos cariocas. Bairros mais consolidados como Leblon e Ipanema, em particular, destacam-se pelo charme e sofisticação, atraindo um público que busca um estilo de vida exclusivo, com acesso a lojas de grife, restaurantes gourmet e uma vida cultural vibrante. Já a Barra da Tijuca, de urbanização mais recente, é reconhecida pelos seus condomínios de luxo, shoppings de alto padrão e infraestrutura moderna.

Conclusão

A definição do preço final de comercialização dos empreendimentos de luxo é uma tarefa complexa, que leva em conta fatores como o valor do metro quadrado na construção de alto padrão, o custo do terreno, seu potencial de valorização futura, os riscos inerentes ao desenvolvimento imobiliário e a margem de lucro desejada pela incorporadora.

A escolha do terreno, considerando sua localização estratégica e o potencial de adicionar valor ao empreendimento, é um dos primeiros passos para assegurar o sucesso da incorporação. A qualidade e o desempenho dos sistemas construtivos, as inovações tecnológicas agregadas e a adoção de uma arquitetura autoral valorizada são outros parâmetros muito importantes a considerar no processo.

Para uma avaliação precisa e atualizada do custo envolvido na construção de imóveis de alto padrão, recomenda-se a consulta aos valores do CUB (Custo Unitário Básico) de alto padrão, divulgados pelos sindicatos da construção civil (Sinduscons) regionais. Estes índices fornecem uma base sólida para o planejamento financeiro do projeto, reduzindo os riscos do incorporador.