Conheça a história do conjunto habitacional no Brasil e no mundo, além de dicas práticas para construtoras e incorporadoras.
Os conjuntos habitacionais são empreendimentos muito comuns e essenciais para atender à demanda por moradias, especialmente em áreas urbanas. Esses projetos, geralmente de grande escala, envolvem a construção de diversas unidades residenciais, organizadas em blocos ou casas, e voltadas geralmente para a população de baixa e média renda.
Para construtoras e incorporadoras que desejam atuar em projetos deste porte, é fundamental saber fazer um planejamento cuidadoso e uma gestão eficiente. Isso porque o empreendimento precisará atender às normas técnicas, às expectativas dos futuros moradores e também às demandas do mercado imobiliário.
Por isso, neste artigo, você vai conhecer todas as especificações dos conjuntos habitacionais, como escala de projeto, infraestrutura, normas e regulações, além de exemplos no Brasil e no mundo. Boa leitura!
O que é um conjunto habitacional?
Um conjunto habitacional é um empreendimento imobiliário voltado para a construção de diversas unidades residenciais em um só local, geralmente destinadas a famílias de baixa e média renda. Os imóveis podem ser apartamentos ou casas, dispostos em blocos, e compartilham áreas comuns como estacionamentos, playgrounds e infraestruturas básicas (água, energia, saneamento).
O objetivo principal deste modelo de moradia é justamente ser uma opção acessível e prática para atender as demandas urbanas, principalmente nos grandes centros.
História
A história dos conjuntos habitacionais começou na Revolução Industrial (1760–1840), que trouxe uma nova dimensão ao problema da moradia no mundo. Como os trabalhadores migraram em massa para os centros urbanos, surgiu a necessidade de acomodações rápidas e econômicas para as famílias.
Com baixos salários e a deterioração das condições de vida nas cidades, havia cada vez menos lugares para morar. Com isso, os governos se viram na obrigação de intervir, buscando encontrar soluções ágeis de moradia para as pessoas. No entanto, na época, isso não foi o suficiente. Em muitos casos, as iniciativas surgiram dos próprios trabalhadores ou de organizações não governamentais que criaram vilas de operários.
Esses foram os primórdios da ideia de uma moradia coletiva. Porém, o termo “conjunto habitacional” surgiu depois da Segunda Guerra Mundial, em 1945. Com as cidades devastadas, os países envolvidos precisaram investir rapidamente na reconstrução dos centros urbanos até mesmo para hospedar ex-combatentes e suas famílias.
Neste contexto é que surgiram de fato os conjuntos habitacionais da forma como conhecemos hoje, o que trouxe também uma revolução na arquitetura das cidades. A partir de então, projetos de habitação social estiveram presentes nas principais discussões em congressos internacionais de arquitetura.
No Brasil, a primeira vila operária foi construída em 1917, em São Paulo/SP. Chamada de Vila Maria Zélia, foi construída por iniciativa privada para facilitar os preços de aluguel dos trabalhadores urbanos. Mas foi no governo de Getúlio Vargas, paralelamente ao desenvolvimento das leis trabalhistas, que houve um maior investimento do poder público nas moradias populares surgindo o que hoje chamamos de conjunto habitacional.
Habitação de Interesse Social (HIS) x outros empreendimentos
É importante destacarmos que nem todo conjunto habitacional é uma Habitação de Interesse Social (HIS).
Os HIS são um tipo de conjunto habitacional, construído com foco em atender famílias de baixa renda, subsidiados ou financiados com condições especiais pelo governo. São imóveis compactos e de rápida construção, possuem custo mais acessível, geralmente uma localização mais afastada do centro da cidade e são feitos de forma totalmente padronizada.
O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um ótimo exemplo desse modelo de empreendimento no Brasil. Por meio da Caixa Econômica Federal, famílias de baixa renda conseguem condições especiais para a compra da casa própria.
Por outro lado, também existem os conjuntos habitacionais mais luxuosos, que possuem um valor mais elevado, com custo inclusive de condomínio devido às áreas comuns, segurança, estacionamento, entre outros. Estes não possuem auxílio governamental para financiamento, sendo totalmente construídos por iniciativa privada. Os preços de venda também acabam abrangendo uma população com maior poder aquisitivo.
Exemplos de conjuntos habitacionais no Brasil e no mundo
Os conjuntos habitacionais desempenham um papel fundamental na organização das cidades e na oferta de moradia digna para a população.
Mas além disso, alguns projetos se destacam também pela inovação arquitetônica e pelas soluções urbanísticas que oferecem, servindo muitas vezes como referência para novos empreendimentos.
Conjunto Residencial Prefeito Mendes de Moraes (Pedregulho) – conjunto habitacional no Rio de Janeiro, Brasil
Conhecido como Pedregulho, este conjunto habitacional é um dos mais famosos do país, e fica localizado em São Cristóvão/RJ. Foi projetado em 1946, por Affonso Eduardo Reidy, com o objetivo de abrigar funcionários públicos do estado. O que mais chama a atenção nesse projeto é o seu formato ondulado, em contraste com as linhas retas tradicionais de moradias coletivas da época.
Com 328 apartamentos divididos em três blocos, o edifício tem 260 metros de comprimento e foi inovador ao propor uma solução arquitetônica que combinava funcionalidade com um design que rompeu padrões. Até hoje, é um ótimo exemplo de como um projeto habitacional pode reunir estética e praticidade no mesmo prédio.
SEHAB Heliópolis – conjunto habitacional em São Paulo, Brasil
O projeto da SEHAB Heliópolis faz parte do Programa de Reurbanização de Favelas da Prefeitura de São Paulo.
Ao contrário do formato ondulado e inovador do exemplo anterior, o SEHAB tem o formato de uma quadra fechada, com os edifícios posicionados ao longo das quatro ruas que o cercam. No centro do terreno, um pátio público oferece lazer aos moradores.
Esse tipo de projeto proporciona uma maior integração entre os espaços privados e comunitários e se destaca por ser uma solução urbanística inovadora para um ambiente de alta densidade.
Habitação Social Wirton Lira – conjunto habitacional em Caruaru, Brasil
O Habitação Social Wirton Lira, localizado em Caruaru/PE, foi desenvolvido dentro do programa Minha Casa Minha Vida. O terreno foi loteado para acomodar 1300 unidades habitacionais, oferecendo moradia para famílias de baixa renda.
Esse projeto é um exemplo importante de como o programa federal de habitação tem ajudado a atender à demanda por moradias populares em diferentes regiões do Brasil, especialmente em áreas de menor desenvolvimento econômico.
Diferente dos exemplos anteriores, este conjunto habitacional não se trata de um prédio, mas sim de casas térreas com um ou dois quartos.
Karl-Marx-Hof – conjunto habitacional em Viena, Áustria
Construído no final da década de 1920 como parte de um programa de habitação social estatal, o Karl-Marx-Hof é um dos maiores e mais famosos conjuntos habitacionais da Europa. Localizado em Viena, foi projetado para melhorar as condições de vida dos trabalhadores. Embora os apartamentos fossem pequenos, incluíam banheiros, energia elétrica e varanda, luxos raros para a época.
Ao todo, foram construídas mais de 66 mil unidades em 390 conjuntos habitacionais até 1934, abrigando cerca de 10% da população.
Dortheavej Residence – conjunto habitacional em Copenhague, Dinamarca
O Dortheavej Residence é um projeto mais recente (2018), desenvolvido pelo escritório de arquitetura Bjarke Ingels Group (BIG).
Localizado em Copenhague, este conjunto habitacional utiliza módulos pré-fabricados empilhados e formam uma estrutura no estilo zigue-zague. A proposta do projeto era criar unidades acessíveis e garantir que todos os moradores tivessem uma vista desobstruída da paisagem.
Esse modelo, também bastante inovador de construção, reflete a tendência crescente do uso de pré-fabricados na habitação social, que traz soluções rápidas e sustentáveis.
Especificidades de um projeto de conjunto habitacional
Por serem feitos em grande escala, com dezenas, centenas ou até milhares de unidades, os projetos de conjuntos habitacionais envolvem desafios igualmente grandes. Esse modelo de construção possui características muito peculiares que, se conhecidas e bem administradas, facilitam o andamento do negócio independente do tamanho.
Vamos ver alguns dos principais pontos que uma construtora ou incorporadora deve levar em consideração ao planejar a execução de um projeto como este.
1) Escala do projeto
O primeiro ponto é definir a quantidade de unidades residenciais. Como já mencionamos, os conjuntos habitacionais são projetos grandes, que devem abranger um número alto de famílias. Além disso, é preciso, também, levar em conta os espaços comuns. Parques infantis, estacionamento, salão de festas e espaços de convivência são igualmente importantes.
2) Infraestrutura urbana
Outro ponto importante para colocar no planejamento é a infraestrutura urbana, que precisa ser coerente com o novo número de moradores e carros circulando. Por isso, inclua o planejamento para as vias, iluminação, redes de esgoto, caminhos acessíveis para o transporte público, entre outros.
3) Sustentabilidade e eficiência energética
A inclusão de soluções sustentáveis é cada vez mais discutida na Construção Civil e, por isso, também deve ser levada para os conjuntos habitacionais. Algumas ideias são sistemas de reaproveitamento da água, uso de painéis solares para geração de energia, incentivo à separação do lixo, uso de materiais sustentáveis na obra, e por aí vai.
4) Normas e regulações
Os conjuntos habitacionais devem seguir uma série de normas técnicas da ABNT para que estejam em dia com a legislação e ofereçam segurança para os trabalhadores e moradores.
Como por exemplo, podemos citar:
- NBR 5410: Instalações elétricas de baixa tensão
- NBR 5626: Instalação predial de água fria
- NBR 6122: Projeto e execução de fundações
- NBR 8160: Sistemas prediais de esgoto sanitário
- NBR 10844: Instalações prediais de águas pluviais
Além disso, deve atender a programas sociais como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo. Inclusive, a Caixa Econômica Federal oferece em seu site um documento com todas as regras para a construção desse tipo de habitação.
5) Foco em custos e prazos
O foco em custos e prazos é muito importante em qualquer projeto da Construção Civil, mas quando se trata de ocasiões de grande escala, como essa, a atenção deve ser ainda maior. Qualquer problema no andamento da obra, ou até mesmo no planejamento de um conjunto habitacional, pode resultar em grandes prejuízos.
Por este motivo, é fundamental um controle rigoroso de orçamento e um acompanhamento de perto de cada uma das etapas do projeto a fim de minimizar qualquer tipo de risco.
Conclusão
Os conjuntos habitacionais podem ser boas oportunidades para construtoras ou incorporadoras, tanto no âmbito social quanto financeiro. Principalmente devido ao crescente apoio de programas governamentais a esse tipo de construção e a alta demanda por moradias acessíveis.
Porém, para ter sucesso nas operações, é preciso superar os desafios que você viu neste artigo por meio de um excelente planejamento e monitoramento das obras. A complexidade burocrática e a grande escala desses projetos exigem uma atenção maior, a fim de evitar erros que possam comprometer prazos, custos e a qualidade final do imóvel.
Algumas dicas finais que podemos deixar para otimizar o gerenciamento desse tipo de construção são:
- O uso de softwares de gestão de obras, que facilitam significativamente o acompanhamento das construções, o que é fundamental se tratando de grande escala;
- Investir no treinamento das equipes, tanto no canteiro de obras quanto no back office, para que todos estejam alinhados às melhores práticas para esse tipo de empreendimento;
- E por fim, contar com parceiros especializados e fornecedores confiáveis pode ser um divisor de águas para otimizar custos e agregar valor ao projeto.
Com uma boa gestão e planejamento estratégico, as construtoras podem transformar os desafios dos conjuntos habitacionais em oportunidades lucrativas e de impacto positivo para a sociedade. Já pensou?
