Você sabe que o distrato é causa de muita dor de cabeça para os empresários da construção civil, não é mesmo?
Estou me referindo ao processo de anulação de um acordo contratual envolvendo a compra de imóveis. Ao desistir da compra, todo o vínculo e compromisso entre distratante (solicitante) e distratado (quem recebe o pedido) é anulado e encerrado. Com isso, a unidade habitacional volta para a construtora ou incorporadora, prejudicando a rentabilidade projetada para o empreendimento.
O problema do distrato torna-se ainda mais agudo em períodos de crises financeiras. Por isso, distrato é o tema do nosso post de hoje.
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Principais tipos de distrato
Um distrato – rescisão contratual – pode ser motivado por duas situações: a resolução ou a resilição de um contrato.
Você pode estar se perguntando, qual é a diferença entre esses dois termos tão parecidos?
Explico.
Resolução é a dissolução em casos de não cumprimento do contrato. Ou seja, das obrigações estabelecidas em contrato. Neste caso, uma das partes poderá deixar de pagar a outra como acordado, por exemplo.
Numa situação como esta, o contrato pode ser distratado por inadimplência. Mas se a outra parte também descumprir suas obrigações, o distrato por resolução deixa de ser aplicável e o contrato continua valendo.
A resilição é a anulação do contrato por vontade de apenas uma das partes ou de ambas as partes. Nesse caso, o processo de extinção da relação contratual pode ocorrer de duas maneiras: consensual ou unilateral.
Como o nome indica, o distrato consensual acontece de forma conjunta, com ambos os lados entrando em um acordo com relação a rescisão do contrato anteriormente estabelecido.
Distrato unilateral
Já o distrato unilateral acontece de forma litigiosa.
É justo e válido haver resilição unilateral nos casos em que há a denúncia notificada à outra parte da relação, quando explícito ou permitido pela lei. Ou seja, o distrato unilateral ocorre nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Dependendo do tipo de contrato ou das cláusulas pré-acordadas entre as partes, o distratado pode ou não aceitar a rescisão.
A rescisão unilateral não é válida quando o contrato motivou a realização de um alto investimento por uma das partes. Nesse caso, o distrato só pode ocorrer após um prazo que seja adequado ao volume do investimento feito.
Confira a apresentação abaixo, do advogado Julio Cesar Sanchez. Nela, você pode saber mais sobre os aspectos jurídicos por trás dos distratos e das rescisões contratuais. Isso inclui eventual indenização por perdas e danos. Confira!
A nova Lei do Distrato imobiliário
Em 2018 foi publicada a Lei nº 13.786, conhecida como “Lei do Distrato”. A lei 13.786/2018 disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Antes dessa lei, as partes (vendedora e compradora) não tinham segurança jurídica suficiente para contratar e distratar. Dessa maneira, o assunto era decidido nas mais diversas formas pelo Poder Judiciário.
A Lei aborda os contratos de compra e venda, a promessa de compra e venda e a cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas e de loteamento. Assim, tanto a parte que solicita o distrato quando a parte distratada sabe o que pode exigir ou não.
Questões polêmicas
No caso de unidades autônomas, passa a ser indispensável que o instrumento preveja penalidades aplicáveis e os prazos de devolução dos valores ao adquirente, no caso de desfazimento do contrato.
Há, inclusive, expressa previsão ao direito do adquirente em exercer o direito de arrependimento no prazo de sete dias. Isso é previsto no Código de Defesa do Consumidor e referente à compra havida em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou estabelecimento comercial.
De acordo com a nova Lei, caso a desistência se dê em um empreendimento sem patrimônio de afetação, a restituição será de 25% dos valores pagos. Já naqueles em que há patrimônio de afetação, a restituição será de 50% dos valores pagos.
Tais valores, contudo, são questionados por muitos advogados. Eles argumentam não haver razoabilidade e proporcionalidade nos casos em que a pessoa desiste da compra por falta de condições financeiras.
Nas situações em que o desistente apresentar outro interessado com capacidade financeira comprovada, a pena também não é cobrada, desde que haja concordância.
O que pensa o Secovi
Para o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a nova Lei é importante para a devolver maior segurança jurídica aos envolvidos na produção, venda, financiamento e aquisição de bens imóveis.
“A regulamentação do distrato tem por méritos o reforço do vínculo contratual e o estímulo à compra responsável. Ainda, diminui as incertezas que o não pagamento do preço trazia aos demais participantes adimplentes, às empresas e aos agentes financeiros”, disse o presidente do Sindicato na época, Flávio Amary.
No vídeo abaixo você pode conferir apresentação do advogado e avaliador imobiliário Nicholas Takamoto sobre a nova Lei do Distrato de Imóveis. Não deixe de assistir!
Motivos de distrato na construção civil
O distrato por um comprador de imóvel pode ocorrer por uma série de razões, como:
- Fatores pessoais;
- Aspectos ambientais/regionais. É o caso de mudanças estruturais na vizinhança;
- Fatores financeiros. Endividamento ou dificuldade na aquisição de financiamentos;
- Emocionais. Compras por impulso, sem planejamento financeiro;
- Projeto. É o caso de entrega de imóveis com inconsistência em relação ao que foi prometido na planta;
- Planejamento. Entrega do imóvel com atraso.
Por que evitar distratos?
Por trás de um distrato de imóvel, há uma série de perdas para quem comercializa. Afinal, é possível citar a desvalorização do imóvel e o custo de revenda, além de gastos administrativos e judiciais.
Os distratos preocupam à medida que atingem toda a cadeia envolvida no segmento da construção civil. Assim, em casos extremos, o problema pode impactar a própria obra, que corre risco de ser interrompida por falta de dinheiro.
De acordo com dados da startup ZeroDistrato, o custo do distrato representa, na média, 10% do valor do imóvel. Para dar mais precisão a esse cálculo, a empresa desenvolveu uma calculadora de distratos online para o mercado imobiliário.
Por isso, é importante que as construtoras invistam em boas práticas para prevenir distratos.
Por isso, hoje eu vou te destacar quatro ações bem importantes:
- Cumprir prazos e tudo mais o que for estipulado em contrato;
- Elaborar contratos claros e detalhados, que não deixem dúvidas quanto às responsabilidades de cada parte;
- Manter o controle de documentos e registros em dia para sanar eventuais demandas jurídicas;
- Investir em análises avançadas do perfil do comprador antes de assinar o contrato de venda de imóveis.
Comentários finais sobre distratos na construção civil
No artigo que preparamos hoje você pode entender melhor como os distratos ocorrem e a importância de evitá-los, na medida do possível.
Afinal, estamos falando de algo que não beneficia ninguém, não é mesmo?
O distrato prejudica a situação econômica das empresas e pode até mesmo colocar em risco a existência do negócio. Afinal, para o comprador que distrata, também não deixa de ser uma frustração e uma causa importante de perdas financeiras.
Antes de me despedir, gostaria de indicar a você a leitura de alguns conteúdos bem interessantes produzidos pelo Buildin e que têm tudo a ver com que falamos por aqui:
- Sucesso do Cliente – Como a ZeroDistrato reduz o distrato de imóvel
- ZeroDistrato: é possível antever distratos
- 5 novidades tecnológicas na construção que você precisa conhecer
- Vantagens de investir no sucesso do cliente para construtoras e incorporadoras
- 5 novidades na construção civil que você precisa conhecer
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