A NBR 16.280 é uma das normas técnicas mais importantes para quem pretende fazer modificações na arquitetura, nas instalações ou na estrutura de seu imóvel.
No contexto brasileiro de um crescimento urbano acelerado e a consequente necessidade de adaptação das estruturas existentes, esta norma surge como um instrumento importante para estabelecer diretrizes claras e rigorosas para reformas em edificações, especialmente em ambientes condominiais.
Ela aborda desde pequenas reformas até alterações mais significativas, exigindo uma avaliação técnica e a aprovação de autoridades competentes, como síndicos, engenheiros e arquitetos. Isso é crucial para evitar, no Brasil, a repetição de histórias de desabamentos e acidentes relacionados à construção civil provocados por falta de acompanhamento técnico rigoroso.
Além disso, a NBR 16.280 influencia diretamente a qualidade do mercado imobiliário, assegurando que as reformas sejam realizadas dentro de padrões técnicos apropriados, preservando assim o valor dos imóveis e a confiança dos investidores e consumidores.
Ao impor requisitos como a entrega de documentação específica antes de iniciar reformas e a formalização de processos de aprovação, a norma promove uma maior transparência e responsabilidade entre os envolvidos, desde os moradores até os gestores dos condomínios. Garante-se, assim, que as alterações feitas sejam também seguras e em conformidade com as leis e regulamentos locais.
O que é a NBR 16.280?
Oficialmente chamada de NBR 16280:2020 Versão Corrigida:2022 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, a norma técnica é uma publicação da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que define os requisitos para os sistemas de gestão de reformas em edificações.
Fundamental para garantir o controle de processos, projetos, execução e segurança em obras de reforma, ela tem como principais objetivos:
- Prevenção de perda de desempenho: Para manutenção da qualidade e funcionalidade da edificação, mesmo após intervenções ou reformas.
- Planejamento e projeto de reformas: Incluindo análises técnicas para avaliar como as reformas afetarão a edificação, garantindo que sejam feitas de maneira adequada.
- Manutenção das características originais e funções da edificação: Para não alterar de forma negativa as características e funções originais do edifício.
- Descrição detalhada da execução das obras: Apresentação minuciosa das atividades e etapas da reforma.
- Segurança da edificação, entorno e usuários: Para assegurar que a reforma não comprometerá a segurança da estrutura, das áreas ao redor e das pessoas envolvidas ou que utilizam o edifício.
- Registro documental: Incluindo a documentação do estado da edificação antes da reforma, dos procedimentos utilizados durante a obra e após a conclusão da reforma.
- Supervisão técnica: Exigência de supervisão especializada para garantir a conformidade com os processos e normas estabelecidas.
Em outras palavras, essa Norma Brasileira é o manual de instruções para reformas seguras e bem sucedidas. É importante entender o que está incluído nessas instruções, e vamos ver isso agora.
Quando a NBR 16280 se aplica?
Já ficou claro que a NBR 16280 oferece normas para reformas de edificações. Mas o que está incluído nisso?
Segundo a definição da própria NBR, reforma significa:
Qualquer alteração nas condições da edificação com o objetivo de recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Isso vale mesmo que não aconteça mudança de função, ou seja, que o espaço alterado não passe a ser usado para outro fim.
Em outras palavras, se não for manutenção do que já existe, e sim uma mudança maior, mesmo que apenas para restaurar as boas condições do ambiente, é reforma. E se for reforma precisa seguir a NBR 16280.
3 pontos importantes que você precisa entender sobre a NBR 16280
Apesar de o documento todo ser importante, existem alguns pontos altos de toda NBR que você precisa conhecer. E o que vamos fazer agora é analisar alguns desses destaques para garantir que tudo corra bem com o andamento da sua próxima reforma.
Aqui estão alguns dos aspectos mais importantes que você precisa entender sobre a NBR 16280:
1. Toda reforma precisa atender a 8 requisitos gerais de gestão
O primeiro ponto principal está no fato de que todas as obras de reforma precisam atender a um plano formal de diretrizes. Isso significa que a obra deve ser planejada de uma forma que os pontos abaixo sejam respeitados.
Assim, se você pensa em reformar uma edificação, seja ela qual for, você terá de:
- Preservar os sistemas de segurança existentes na edificação.
- Apresentar para a construtora/incorporadora qualquer mudança que comprometa a segurança do local ou seu entorno, dentro do prazo legal.
- Criar meios para proteger os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da obra de reforma.
- Descrever os serviços realizados de forma clara e objetiva, de acordo com os regulamentos vigentes.
- Se necessário, providenciar os registros e permissões junto ao condomínio em que o serviço será realizado.
- Definir os responsáveis pelo projeto e quais serão suas atribuições em cada fase do processo.
- Prever os recursos necessários para completar a obra, tanto em termos de material quanto de mão de obra e outros fatores, e prover informações suficientes para reduzir os riscos da obra.
- Garantir que a reforma não vai atrapalhar os 3 tipos comuns de manutenção da edificação depois de finalizada.
2. Nem todo mundo pode fazer o plano de reforma
É preciso contar com um profissional habilitado para realizar e apresentar o plano de reforma com todos os detalhes e descrições dos serviços. Esse plano precisa conter também uma descrição dos impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e outros aspectos da edificação e da vizinhança.
Depois de pronto, ele deve ser enviado para o responsável legal pela edificação para análise. Para ser aprovado, precisa seguir as condições abaixo:
- atender a todas as legislações vigentes e normas técnicas apropriadas para a realização do trabalho;
- realizar estudo que comprove a segurança dos ocupantes da edificação, durante e depois da obra;
- conseguir autorização para circulação de pessoas e insumos da obra no canteiro de obras nos horários necessários para realizar o serviço.
- apresentar escopo do projeto;
- apresentar cronograma completo da obra;
- dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na reforma;
- apresentar implicações da reforma no entorno do local, se houver;
- identificar de atividades que gerem ruídos, junto com previsão do nível de pressão sonora máxima durante a obra.
- apresentar projetos, desenhos, memoriais descritivos e outras orientações técnicas, caso se apliquem;
- identificar materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis, se algum for usado;
- apresentar plano de descarte de resíduos, respeitando a legislação vigente;
- além de outros pontos.
3. Aplicar a NBR 16280 envolve aplicar muitas outras normas
É interessante como uma norma geralmente está ligada a outras. Afinal, as informações muitas vezes se cruzam e o mesmo trabalho envolve muitas atividades que também são regulamentadas.
Nesse caso não é diferente. Ao realizar uma reforma, a própria descrição de requisitos da NBR 16280 já prevê que serão necessárias medidas para cumprir com outras diretrizes, como:
- NBR 14037:2011 Versão corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
- NBR 12721:2006 Versão corrigida 3: 2021 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento;
- NBR 5671:1990 Versão corrigida: 1991 – Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura;
- NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
- NBR 9077:2001 – Saídas de emergência em edifícios;
- NBR 15575:2021 – Partes 1-6 – Edificações habitacionais — Desempenho.
Cuidados necessários para aplicar a NBR 16280 do jeito certo
Algo notável nos pontos principais que acabamos de ver é como a NBR 16280 é ampla, no sentido de envolver ainda outras 6 normas técnicas em seu “guarda-chuva”. Isso significa que a sua tarefa para cumpri-la se torna mais complexa e precisa de maiores cuidados.
Apesar disso, vale a pena se concentrar nas diretrizes da própria NBR, principalmente as que dizem respeito aos encargos e responsabilidades legais sobre a reforma.
Entre elas, destacamos:
Antes de iniciar a obra
O responsável legal pela obra precisa deixar claros quais são os requisitos necessários e dar todas as autorizações necessárias para o início da obra. Sem as devidas permissões o trabalho nem deve começar.
Durante a obra
Os responsáveis pela obra precisam garantir que todas as atividades apresentadas no plano de reforma sejam seguidas, principalmente as relacionadas com a segurança.
Se não for possível acompanhar pessoalmente, o responsável técnico precisa delegar a atividade a uma ou mais pessoas.
Depois da obra
Ao final da reforma será hora de inspecionar a edificação para se certificar de que tudo correu dentro do previsto e atendeu as exigências legais.
Também é preciso cancelar as autorizações recebidas e que não são mais necessárias e pegar o manual atualizado da edificação, bem como o termo de encerramento de obras.
Conclusão
A norma técnica NBR 16.280, que estabelece requisitos para a gestão de reformas em edificações, atua como uma bússola para guiar modificações em imóveis, desde as mais simples até as mais complexas.
Seu texto enfatiza a importância de uma avaliação técnica e da aprovação de autoridades competentes, como síndicos, engenheiros e arquitetos.
Além de assegurar a segurança estrutural, ela também preserva o valor dos imóveis e a confiança do mercado imobiliário. Em um país marcado por históricos de desabamentos e acidentes de construção, a NBR 16.280 é um marco para a segurança, exigindo uma abordagem sistemática e responsável para reformas em edificações.
Além das NBRs, as NRs são essenciais para o bom sucesso de uma obra e são obrigatórias. Você sabe o que pode acontecer se descumprir alguma delas? Veja neste artigo quais são as consequências de ignorar as normas reguladoras!
