- Visitar canteiros de obras de empreendimentos multifamiliares nos EUA ou Canadá mostra que muitas construtoras ainda preferem cronogramas tradicionais em vez da Linha de Balanço
- Empreendimentos multifamily são compostos por várias unidades habitacionais em um mesmo edifício ou condomínio, sendo uma tendência de investimento
- Linha de Balanço é subutilizada, mas ideal para projetos repetitivos, como no multifamily, permitindo orquestrar equipes, prever conflitos e eliminar tempos ociosos.
Visitar um canteiro de obras de empreendimentos multifamiliares nos Estados Unidos ou no Canadá pode ser uma experiência curiosa. Apesar da escala e da repetição das unidades ser o cenário ideal para aplicação da Linha de Balanço, na prática, muitas construtoras ainda preferem usar cronogramas tradicionais de barras (Gantt) e gerenciar as frentes de trabalho de forma menos integrada.
O resultado são fluxos de trabalho com pausas desnecessárias, sobreposições de equipe e perda de eficiência – problemas que não são exclusivos do Brasil.
Tanto lá quanto aqui, a Linha de Balanço ainda é subutilizada, mesmo sendo uma ferramenta desenhada exatamente para o tipo de projeto que domina o mercado multifamily: unidades-tipo repetidas, executadas em escala.
O que são empreendimentos multifamily
Empreendimentos multifamily são projetos imobiliários compostos por várias unidades habitacionais dentro de um mesmo edifício ou condomínio, voltados principalmente para locação. Diferente do modelo tradicional brasileiro, em que a maior parte dos imóveis é construída para venda, o multifamily se consolida como um ativo de renda recorrente para incorporadoras, fundos de investimento e gestores patrimoniais.
Esse modelo já consolidado nos Estados Unidos e no Canadá é o principal destino de investimentos imobiliários no mundo desde 2021. Apenas no primeiro trimestre de 2025, o multifamily respondeu por 28% de todas as transações globais, superando os setores industrial (23%), de escritórios (22%) e de varejo (19%), segundo a CBRE. No Brasil, embora represente apenas 0,1% do mercado imobiliário, a expectativa é alcançar 14 mil unidades até 2026, com forte concentração em São Paulo.
Esse crescimento é impulsionado pela demanda crescente por aluguel: em 2024, 23% dos domicílios brasileiros eram alugados, frente a 18% em 2016 — um sinal claro de que a locação vem se tornando uma alternativa mais acessível no cenário econômico atual.
O que é Linha de Balanço
A Linha de Balanço é um método de programação visual em que:
- O eixo vertical representa as unidades (andares, apartamentos, casas);
- O eixo horizontal representa o tempo;
- Cada linha inclinada é uma atividade e o seu ângulo mostra a velocidade de produção.
A partir dessa visualização, é possível ver claramente o ritmo das equipes, identificar gargalos, prever conflitos de espaço e eliminar “gaps” — períodos em que nada acontece em determinada frente de trabalho.
Por que empreendimentos multifamily são o cenário perfeito para aplicar a Linha de Balanço?
O multifamily norte-americano e canadense, assim como boa parte dos empreendimentos verticais no Brasil, é composto por diversas unidades idênticas ou muito semelhantes.
Essa recorrência significa que as mesmas atividades se repetem dezenas ou centenas de vezes, criando um ciclo ideal para cadenciar equipes como em uma linha de produção.
Com a Linha de Balanço, é possível orquestrar:
- Quando cada equipe entra em uma unidade;
- Quanto tempo ela leva para terminar;
- Em quanto tempo a próxima equipe pode começar.
O fluxo se mantém contínuo, reduzindo tempos ociosos e aumentando a produtividade.
O problema do Gantt quando ele vira só um “relatório”
Ao longo da minha experiência, já vi de perto como o cronograma em formato Gantt pode perder valor quando não é tratado como uma ferramenta de obra e se transforma apenas em um relatório informativo.
Em uma das minhas funções, o engenheiro de planejamento demorava tanto para atualizar o cronograma que, quando finalmente o fazia, ele já não refletia a realidade da obra. Nesse cenário, qualquer tomada de decisão baseada nesse documento era atrasada ou, pior, equivocada.
O cronograma precisa ser um recurso rápido, vivo, que alimente decisões quase em tempo real. O verdadeiro ganho está na ação tomada a partir do input do schedule, não na atualização em si.
Como a Linha de Balanço da Prevision mudou minha forma de trabalhar
Foi por isso que passei a dar tanto valor para softwares de planejamento de obras que permitem atualização rápida e visualização clara de gaps e ajustes necessários. Entre elas, a Prevision tem sido, para mim, um divisor de águas.
Já utilizei a plataforma em todas as obras das quais participei nos últimos anos e faço questão de levá-la comigo, inclusive nos projetos nos Estados Unidos.
O motivo é simples:
- É user-friendly, permitindo que qualquer pessoa da equipe entenda e interaja com o cronograma;
- A atualização é rápida e simples, o que viabiliza ajustes quase instantâneos;
- O layout facilita identificar onde estão os problemas e onde é possível ganhar velocidade.
Essa agilidade permite que o cronograma cumpra o seu papel mais importante: guiar a ação no canteiro de obras e eliminar gaps de produção antes que eles se tornem atrasos significativos.
Por que não se usa mais a Linha de Balanço?
Mesmo com todas essas vantagens, a Linha de Balanço não é um padrão nem nos EUA/Canadá, nem no Brasil. Os motivos variam:
- Cultura de planejamento centrada no Gantt: a maioria dos softwares e profissionais está acostumada ao cronograma de barras.
- Falta de treinamento: muitos engenheiros e gestores nunca aprenderam a criar ou interpretar a Linha de Balanço.
- Integração deficiente com o controle de campo: sem medir a produção real de forma contínua, o gráfico perde utilidade.
O que o Gantt não mostra (e a Linha de Balanço mostra)
O Gantt é ótimo para listar atividades e prazos, mas ele não revela o ritmo real entre frentes de trabalho. Já a Linha de Balanço:
- Expõe sobreposições e conflitos (linhas que se cruzam);
- Mostra se a produção está acelerada ou atrasada em cada etapa;
- Evidencia o tempo ocioso entre atividades;
- Ajuda a prever e eliminar gargalos antes que eles impactem o prazo.
Oportunidade para os dois lados do continente
A subutilização da Linha de Balanço é, paradoxalmente, uma oportunidade.
No Brasil, onde a cultura de repetição em obras multifamiliares é forte, aplicá-la poderia trazer ganhos expressivos de prazo e custo. Nos EUA e Canadá, onde o multifamily domina o mercado, mas a ferramenta é rara, há espaço para aumentar a previsibilidade e reduzir os riscos de atrasos.
Em ambos os casos, trata-se de evoluir de um planejamento baseado apenas em datas para um planejamento baseado em fluxo de trabalho.
Conclusão
A Linha de Balanço é simples no conceito, poderosa na aplicação e perfeita para projetos repetitivos, mas segue sendo pouco explorada mesmo onde faria mais sentido.
No multifamily, a adoção desse método, combinada com ferramentas que permitem atualização rápida como a Prevision, não é apenas uma questão de modernizar o planejamento: é uma oportunidade de industrializar o ritmo da obra, reduzir desperdícios e entregar mais com menos.
Talvez seja hora de parar de olhar para o Gantt como única forma de ver o cronograma e começar a pensar em linhas de fluxo, de produção e de balanço.
Por Rafael Feldmann – Engenheiro Civil
Rafael Feldmann é Engenheiro Civil com mais de 13 anos de experiência, atuando em projetos de grande porte no Brasil e Estados Unidos. Especialista em gestão de obras e inovação, é entusiasta da aplicação de metodologias como Linha de Balanço para aumentar a eficiência e a previsibilidade na construção. Atualmente, dedica-se a mentorar jovens engenheiros e a prestar consultorias a empresas do mercado imobiliário, difundindo boas práticas de planejamento e uso de tecnologia.
