Importância da análise de viabilidade econômica para captar crédito com segurança

A análise de viabilidade econômica de projetos é o ponto de partida para qualquer empreendimento bem-sucedido na Construção Civil. Isso porque a alocação de capital e a margem de lucro podem definir o sucesso de um empreendimento, tornando a capacidade de realizar esse processo um grande diferencial competitivo para as construtoras. 

A verdade é que o estudo de viabilidade econômica vai muito além de uma projeção numérica. Ela é uma das principais ferramentas de governança, essencial para conseguir prever possíveis riscos financeiros nos projetos. Portanto, uma boa análise é indispensável tanto para a aprovação interna do conselho quanto para a posterior captação de crédito.

Para tomar decisões com segurança, é fundamental dominar os critérios, os indicadores financeiros mais importantes e as boas práticas para realizar uma boa análise, e é isso que veremos neste artigo. Então se você deseja saber mais sobre como fazer análise da viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário, continue sua leitura. 

O que é análise de viabilidade econômica e por que ela é tão importante?

A análise de viabilidade econômica é uma ferramenta preditiva que serve para atestar a rentabilidade de um futuro empreendimento imobiliário. Trata-se de um cálculo essencial para garantir que o projeto não apenas cubra os custos, mas que gere pelo menos um retorno superior ao custo de capital da incorporadora ou construtora.

Muitas pessoas confundem a viabilidade econômica com a financeira, mas apesar do nome ser parecido, elas possuem características diferentes. Enquanto a viabilidade econômica avalia a possibilidade de geração de valor e lucro a longo prazo de um empreendimento, a viabilidade financeira foca mais na liquidez e no fluxo de caixa. 

Por isso, o estudo de viabilidade econômica possui um papel estratégico na tomada de decisões e na avaliação de riscos da empresa. A partir dele, é possível simular cenários (otimista, pessimista e realista), identificando fragilidades e permitindo a mitigação de riscos antes que o investimento comece.

Essa visão antecipada é o que permite otimizar processos e maximizar o Valor Geral de Vendas (VGV). Além disso, é fundamental para a aprovação interna, já que apresenta toda uma prestação de contas que justifica o investimento perante a diretoria e acionistas.

Outro ponto que demonstra a relevância da análise de viabilidade econômica é para a obtenção de crédito, já que comprova, de forma técnica, que o empreendimento é robusto, lucrativo e capaz de honrar com o financiamento.

Mas o que deve conter nessa análise que a torna tão relevante para todas essas frentes? 

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Quais critérios devem ser analisados em um estudo de viabilidade?

Para que a análise de viabilidade econômica ofereça uma base de decisão que seja realmente eficiente, o estudo deve cruzar dois conjuntos de informações: os critérios internos da empresa e os critérios externos de mercado.

Critérios internos (a capacidade de execução)

Estes critérios estão diretamente relacionados à estrutura da incorporadora e à capacidade real de executar o projeto. A análise mais rigorosa é voltada às projeções de custos e despesas:

• Custos diretos e indiretos: quantificação rigorosa de materiais, logística, despesas operacionais, impostos e comissões de vendas.
• Investimentos (CAPEX): contemplar os investimentos necessários em maquinário, infraestrutura e tecnologia de obra.
• Mão de obra: avaliação da disponibilidade de mão de obra qualificada, seus custos e encargos associados.

Critérios externos (o ambiente e o mercado)

Os critérios externos servem para assegurar que o empreendimento seja legalmente viável, competitivo e que exista demanda comprovada. São eles: 

• Terreno e localização: análise rigorosa do potencial do terreno, incluindo localização,topografia e custo de aquisição.
• Legislação: consulta obrigatória às leis urbanísticas da região, que definem o potencial construtivo e o mix de unidades permitido.
• Análise de mercado: determinação do perfil do consumidor local, o tipo de empreendimento mais demandado e a demanda reprimida.
• Projeção de receitas: o mercado deve embasar diretamente a projeção de receitas e o cálculo do Valor Geral de Vendas (VGV).

Analisar esses critérios em detalhes é essencial, pois um erro de cálculo interno ou uma mudança abrupta no mercado podem comprometer os resultados. Uma vez que os custos, receitas e investimentos estão mapeados, a próxima etapa é aplicar os indicadores financeiros que traduzem esses dados em um veredito de “sim ou não” para o investimento.

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Quais são os principais indicadores da viabilidade econômica?

O principal ponto de qualquer análise de viabilidade econômica é a projeção dos fluxos de caixa e a aplicação de indicadores que quantificam o potencial de retorno do projeto. Para a Construção Civil, pelo menos cinco métricas são indispensáveis:

1. Valor Presente Líquido (VPL);
2. Taxa Interna de Retorno (TIR);
3. Payback (Prazo de Retorno);
4. Exposição Máxima de Caixa (EMC);
5. Valor Nominal (VN).

Vamos ver mais sobre cada uma delas a seguir. 

Valor Presente Líquido (VPL)

O VPL é o indicador de decisão fundamental. Ele calcula o valor presente de todos os fluxos de caixa futuros (receitas menos custos e despesas) do empreendimento, descontados a uma taxa mínima de atratividade (TMA). O VPL responde, em valor monetário atual, quanto o projeto agregará de riqueza à empresa.

Se o VPL for positivo, o projeto é economicamente viável, pois gera um retorno superior ao custo de capital. Se for negativo, o projeto destrói valor e não deve ser aprovado.

Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR representa a taxa de desconto que torna o Valor Presente Líquido (VPL) igual a zero. Em termos práticos, ela indica a taxa de rentabilidade efetivamente esperada do projeto. É uma métrica essencial para comparar o projeto em análise com outras oportunidades de investimento.

Basicamente, o projeto é considerado viável se a TIR for maior que a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) ou o custo de capital da empresa. Quanto maior for a margem de segurança entre a TIR e a TMA, mais atrativo é o projeto.

Payback (Prazo de Retorno)

O Payback mede o tempo necessário para que o fluxo de caixa acumulado do projeto recupere o investimento inicial. Para a incorporação, onde o capital fica imobilizado por longos períodos, este indicador é interessante para a gestão de riscos e liquidez.

Embora não avalie a rentabilidade após a recuperação do capital, o Payback é utilizado para reduzir a exposição da incorporadora ao risco. Projetos com prazo de retorno mais curto são geralmente preferíveis, pois liberam o capital mais rapidamente para novos investimentos.

Exposição Máxima de Caixa (EMC)

A EMC é o ponto de maior déficit no fluxo de caixa acumulado antes que as receitas superem os custos. Este indicador de liquidez demonstra o pico de capital que a incorporadora ou seus financiadores precisarão alocar no projeto.

É fundamental para o planejamento financeiro e para a captação de crédito, pois define o montante exato de financiamento ou capital próprio que será necessário no período mais crítico do projeto.

Valor Nominal (VN)

O VN refere-se à soma simples e não descontada de todos os fluxos de caixa projetados do empreendimento. É o retorno bruto esperado, sem considerar o custo do dinheiro no tempo.

Serve como uma referência rápida e de fácil entendimento do potencial de retorno financeiro total. Embora o VPL seja o indicador decisivo, o VN ajuda a contextualizar a escala do lucro potencial.

A importância da análise de custos na viabilidade

A análise de custos é o ponto-chave de todo estudo de viabilidade econômica. Iniciar um projeto sem um cálculo rigoroso dos gastos, especialmente os indiretos, é uma receita para o desastre. A análise de custos é a melhor ferramenta para evitar desvios orçamentários e permitir que o empreendimento só saia do papel com margens de lucro seguras.

Essa avaliação possui um papel estratégico na gestão do negócio. Como cada despesa fica discriminada detalhadamente dentro do projeto, a incorporadora pode identificar rapidamente elementos que apresentam um custo-benefício desfavorável. Isso facilita a substituição de materiais ou a mudança de processos que, de outra forma, poderiam acabar prejudicando a rentabilidade.

A clareza gerada pela análise de custos permite, também, projetar diferentes cenários e se planejar para agir em cada um deles sem perder o controle do orçamento. Ou seja, é esse  processo que vai diminuir os riscos de não aprovar o projeto, ou de aprovar um projeto que dará prejuízo, e ainda se mostra essencial para aumentar as margens de lucro.

Mas é claro que, para que seja de fato eficiente, a análise precisa ser bem feita. 

4 passos para uma análise de custos precisa

Para que a análise de custos funcione como uma aliada da gestão estratégica de investimentos, a metodologia precisa ser rigorosa:

1. Crie uma lista de todos os custos: liste todos os gastos do projeto, dividindo-os em tangíveis (materiais, terreno) e intangíveis (mão de obra, marketing e vendas).
2. Converta os custos em valor monetário: além dos custos unitários, considere critérios como o tempo gasto em cada fase e a capacitação exigida da equipe para calcular o valor financeiro total.
3. Defina uma meta de retorno: estabeleça uma projeção de ganhos para que o projeto possa ser comparado com os gastos projetados.
4. Faça a comparação entre custos e ganhos: determine se o projeto vale o investimento.

Lembre-se: o resultado de um projeto viável deve demonstrar que ele é realmente lucrativo. Se a margem de segurança entre o ganho projetado e os custos necessários for baixa demais, é prudente reavaliar a oportunidade de negócio ou buscar um cenário mais atrativo.

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Representações gráficas na análise: por que usar?

As representações gráficas, em especial o gráfico do fluxo de caixa acumulado, são ferramentas poderosas e intuitivas na análise de viabilidade econômica de projetos, particularmente na Construção Civil, auxiliando a tomada de decisão antes mesmo do cálculo formal de indicadores.

Este gráfico, em particular, permite visualizar a evolução dos resultados de um empreendimento ao longo do tempo. A curva, que tipicamente inicia negativa pelo aporte de capital, avança até a recuperação do investimento e, subsequentemente, o lucro. Tudo isso pode ser facilmente identificado com o uso de gráficos como o que você vê abaixo.

E não é só isso. A análise gráfica permite a identificação e observação simultânea de diversos indicadores importantes, como os que vimos anteriormente, com uma facilidade muito maior para compreender o comportamento do negócio. 

É possível identificar rapidamente projetos com performance abaixo do esperado e descartá-los, ou marcar os limites de exposição máxima (EMC), Payback (PB) e Valor Presente Líquido (VPL), por exemplo. 

Além disso, a visualização ajuda a detectar erros e inconsistências nos lançamentos de dados (como exposição de caixa ou VPL incompatíveis com o padrão da empresa). A marcação de metas de aceitação no próprio gráfico também acaba tornando a comunicação com diretores e decisores mais clara e objetiva.

Como estruturar uma análise de viabilidade econômica de forma precisa

Para que a análise de viabilidade econômica seja uma ferramenta realmente eficiente e não apenas um exercício burocrático, ela deve ser organizada em etapas lógicas, que façam uma conexão entre o planejamento estratégico e a execução do projeto. 

A seguir, um passo a passo prático para estruturar o estudo:

1. Levantamento de dados de mercado e terreno

A etapa inicial foca nos critérios externos. Comece com a avaliação rigorosa do terreno (custo de aquisição, localização e topografia). Em paralelo, realize a pesquisa de mercado para definir o público-alvo, o tipo de empreendimento e o mix de unidades que a demanda local exige. Lembre-se de consultar as leis urbanísticas para confirmar o potencial construtivo e eliminar riscos legais de imediato.

2. Conexão entre orçamento, planejamento e projeção de receitas

Esta etapa é a ponte entre o custo de execução e o potencial de ganho. Utilizando o orçamento detalhado da obra, crie uma projeção de custos que incorpore todos os gastos diretos, indiretos e despesas tributárias. 

Em seguida, projete a receita de vendas, definindo o Valor Geral de Vendas (VGV) e o cronograma de recebimentos. Certifique-se de que o planejamento do Payback e da Exposição Máxima de Caixa (EMC) reflitam esses números de forma coordenada.

3. Aplicação e análise dos indicadores financeiros

Com os fluxos de caixa definidos, aplique e analise os principais indicadores. Calcule o VPL para atestar a criação de valor, a TIR para comparar a rentabilidade com o custo de capital e o Payback para mensurar o risco e a liquidez.

A Exposição Máxima de Caixa (EMC) também deve ser definida neste momento, pois ela informará a necessidade de capital de giro ou financiamento.

4. Simulação gráfica e validação de cenários

A etapa final é a validação estratégica. Utilize as representações gráficas para observar o comportamento do negócio em diferentes hipóteses (custos sobem, vendas caem etc). Use gráficos para visualizar o ponto de inflexão do fluxo de caixa e o resultado final do VPL. 

Esta análise visual de risco é indispensável para testar a margem de segurança e fortalecer a comunicação com a diretoria para a aprovação final.

Por que a viabilidade econômica é fundamental para captação de crédito?

A análise de viabilidade econômica é um dos principais documentos de convencimento no processo de captação de crédito. Para bancos, fundos de investimento e entidades que oferecem subsídios estatais, a decisão de financiar um empreendimento imobiliário é muito baseada na sua solidez e capacidade de gerar caixa futuro.

Instituições financeiras não avaliam apenas o histórico da incorporadora: elas avaliam a rentabilidade do projeto em si, daqui pra frente. A análise de viabilidade é, portanto, a forma como o credor mede o risco. Eles utilizam os indicadores financeiros para responder a perguntas como: 

• O VPL é positivo? 
• A TIR é significativamente superior ao custo do dinheiro no tempo? 
• O prazo de Payback e a Exposição Máxima de Caixa (EMC) são compatíveis com o prazo do financiamento?

Por isso, um estudo bem estruturado para financiamento deve demonstrar a capacidade de o projeto arcar com seus custos, mas, principalmente, de honrar o capital de terceiros. A precisão na projeção de receitas e o controle rigoroso dos custos diminuem a percepção de risco do credor, tornando o projeto mais atraente e abrindo portas para melhores taxas.

Assim, vemos que a análise de viabilidade econômica é uma etapa essencial do dossiê de crédito. Ela funciona como uma prova técnica e praticamente irrefutável de que o dinheiro emprestado será recuperado com lucro. 

Sem este documento, que valida a estratégia e a execução, o empreendimento pode permanecer apenas como uma ideia que não oferece garantias para o mercado financeiro.

Como a tecnologia pode ajudar na análise de viabilidade econômica?

No cenário atual da Construção Civil, depender de planilhas manuais para a análise de viabilidade econômica é um risco desnecessário. A tecnologia tem se estabelecido cada vez mais como a principal aliada dos gestores, automatizando processos e integrando dados para elevar o nível de precisão e velocidade das decisões.

Com ela, é possível obter alguns benefícios como: 

Redução de erros manuais

Nós sabemos que o risco de falha humana em planilhas de fluxo de caixa é elevado. A tecnologia, por meio de plataformas e sistemas ERP (Enterprise Resource Planning), elimina esses erros ao centralizar e padronizar o lançamento de dados. Essa automatização faz com que a base da análise de custos seja muito mais confiável, permitindo que o gestor se concentre na estratégia, e não na correção de fórmulas.

Cenários comparativos e dinâmicos

A simulação de diferentes hipóteses (essencial para mitigar riscos) fica mais difícil em um ambiente manual. Sistemas especializados permitem a criação de cenários comparativos de forma quase instantânea. Com eles, é possível alterar variáveis críticas (como preço de venda, custo de material, velocidade de vendas) e recalcular indicadores como VPL e TIR em tempo real, fornecendo uma visão dinâmica e clara da margem de segurança do empreendimento. 

Integração total com orçamento e cronograma

Certamente, a maior vantagem da tecnologia é a integração. A análise de viabilidade não é um documento isolado: ela precisa estar diretamente ligada ao orçamento da obra e ao cronograma físico-financeiro. As plataformas de gestão asseguram que qualquer atualização no custo dos insumos ou no timing da obra se reflita automaticamente na viabilidade, de modo que os resultados sejam sempre um retrato fiel da realidade do projeto.

Soluções para a viabilidade e captação de crédito

No mercado, ferramentas como o Sienge Plataforma já oferecem essa visão integrada, conectando viabilidade, custos e planejamento em um só ambiente. Além disso, soluções complementares como a Assessoria de Crédito Sienge apoiam e utilizam esse estudo de viabilidade preciso como embasamento para a montagem de um dossiê de crédito robusto, otimizando a comunicação com bancos e agilizando o processo de financiamento.

Portanto, a tecnologia já chegou, e já está sendo utilizada pela maioria das grandes e médias empresas do país. Construtoras e incorporadoras que não fizerem uso dos novos processos que vieram para otimizar processos antigos inevitavelmente ficarão para trás.

Se você deseja saber mais sobre essas soluções que podem facilitar e aprimorar o dia a dia das suas obras e projetos, peça agora mesmo uma demonstração gratuita do Sienge Plataforma e conheça a nossa Assessoria de Crédito.