Conheça o IDI Brasil – Índice de Demanda Imobiliária

Veja quais são as cidades e regiões com maior potencial no mercado imobiliário segundo o IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária) e IDI São Paulo.

Em um país com déficit habitacional superior a 6,5 milhões de moradias, identificar as cidades com maior demanda por imóveis pode ser uma jogada de mestre para a tomada de decisões estratégicas em novos investimentos, você não acha? E é aí que entra o IDI Brasil.  

Para construtoras e incorporadoras, dados precisos sobre o mercado são indispensáveis para planejar projetos que atendam às necessidades reais da população e maximizem o retorno sobre o investimento. Nesse sentido, indicadores confiáveis ajudam a mapear tendências, reduzir riscos e identificar oportunidades em um setor tão dinâmico e competitivo quanto o mercado imobiliário. 

Assim, o IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária) surge como um aliado valioso. Desenvolvido pelo Ecossistema Sienge e CV CRM, com metodologia do Grupo Prospecta e parceria da CBIC, o IDI mede a atratividade das cidades para novos projetos imobiliários, destacando aquelas com maior demanda por moradias. 

Neste artigo, você vai conhecer mais sobre este índice, como ele funciona e quais os dados que foram revelados na edição mais recente do ranking. Confira! 

📊 [Relatório gratuito] IDI Brasil do 4º trimestre de 2025 – Dados e insights para empreender de forma estratégica → 

O que é o IDI Brasil e qual seu objetivo?  

O Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil é um relatório lançado em 2024, que tem o objetivo de transformar a forma como o mercado imobiliário avalia a atratividade das cidades e regiões brasileiras para novos empreendimentos.  

Com abrangência nacional, como o nome já sugere, o IDI Brasil analisa a demanda por imóveis em 79 cidades brasileiras, abrangendo os padrões econômico, médio e alto, por meio de uma metodologia baseada em dados oficiais e transações reais anonimizadas (veremos mais sobre ela a seguir).  

E este ano, uma novidade: um recorte da cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário da América Latina e um dos mais dinâmicos do mundo. 

O índice visa apoiar tanto o setor privado quanto o poder público na tomada de decisões mais bem embasadas, impactando diretamente na eficiência operacional e no planejamento estratégico de construtoras e incorporadoras. 

De acordo com José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC, “o IDI Brasil vem para mitigar os riscos de tomadas de decisões baseadas em sentimentos e histórico, oferecendo informações claras para ações mais eficazes”. 

Com periodicidade trimestral, o IDI se posiciona como um aliado que se tornará indispensável para gestores e empresários, fornecendo todo um panorama dinâmico e abrangente do mercado.  

“Esse projeto é um passo adiante nas iniciativas de inteligência de mercado apoiadas pela CBIC, oferecendo ao empresário e ao poder público o conhecimento necessário sobre um segmento que gera emprego e renda no país”, destaca Renato Correia, presidente da CBIC. 

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Como funciona o Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil? 

A metodologia do IDI Brasil foi desenvolvida para transmitir toda a confiabilidade e precisão necessárias, integrando dados de diversas fontes qualificadas. A análise utiliza seis indicadores principais, combinados com múltiplas variáveis de mercado, permitindo uma visão detalhada sobre o comportamento dos compradores de imóveis.  

Os indicadores utilizados são os seguintes: 

• Demanda: mede o número de potenciais compradores, refletindo o tamanho do mercado consumidor e o potencial de consumo na cidade.  

• Demanda Direta CV CRM: utiliza dados de leads para medir a procura ativa por imóveis específicos, apontando áreas de interesse imediato e direcionando estratégias de marketing e vendas.  

• Dinâmica Econômica: avalia a capacidade do município de gerar ciclos de demanda e fortalecer a economia local por meio de fatores como emprego e renda, que influenciam a capacidade de compra e a sustentabilidade do mercado.  

• Ofertas de Terceiros: analisa a concorrência e a saturação do mercado, indicando a disponibilidade de imóveis oferecidos por outros agentes e a viabilidade de novos empreendimentos.  

• Atratividade para Antigos Lançamentos CV CRM: verifica o desempenho de lançamentos com mais de 12 meses, oferecendo insights sobre a aceitação e a estabilidade do mercado na cidade.  

• Atratividade para Novos Lançamentos CV CRM: examina o potencial de empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, destacando tendências e novas oportunidades de negócios.  

Esses indicadores são ponderados por especialistas para refletir sua relevância, resultando em uma escala de atratividade de 0,000 a 1,000, onde o score de 1,000 é considerado o mais alto. 

O índice considera os dados dos últimos 12 meses, o que possibilita identificar tendências e oportunidades com base em demandas reais. Outro diferencial está na utilização de transações reais e não autodeclaradas, anonimizadas, trazendo um retrato muito mais fiel do mercado.  

Como explica Fabio Garcez, Diretor Executivo do CV CRM: “O setor ainda carece de indicadores robustos que traduzam o comportamento do mercado imobiliário em tempo real. Com o IDI, pretendemos apoiar a mudança desse cenário”.  

Como as construtoras podem usar o IDI na prática

Mais do que acompanhar os números, o verdadeiro valor do IDI está em aplicar suas análises de forma eficiente e com bom senso, sempre considerando o contexto da empresa e do empreendimento. Cada construtora tem particularidades, e os indicadores só geram impacto quando interpretados à luz da realidade local, do momento do ciclo da obra e das características do produto.

Aplicação ao longo do ciclo do empreendimento

• Antes da compra do terreno: o IDI permite comparar diferentes cidades e padrões de produto para identificar onde há maior potencial de absorção. Nessa etapa, o índice ajuda a reduzir incertezas sobre o local e o perfil mais promissor, especialmente em grandes centros, como São Paulo, onde é possível analisar também as zonas da cidade para uma escolha mais precisa.
  
• Concepção do produto: ao planejar um novo empreendimento, o IDI contribui para alinhar tipologia e padrão ao que a demanda da região realmente pede. Isso significa entender se há espaço para unidades econômicas, médias ou de alto padrão, ajustando o projeto desde o início para aumentar as chances de aderência ao mercado.
  
• Durante a obra: como o ciclo de um empreendimento pode levar de três a quatro anos, acompanhar o IDI ao longo desse período é essencial. Se a demanda diminui ou a velocidade de vendas cai, a construtora pode agir com rapidez, ajustando precificação, revisando o mix ou adaptando o produto às novas condições de mercado.
  
• Comercialização: o IDI também serve de apoio estratégico na fase de vendas. Cada rodada trimestral oferece um retrato atualizado da demanda direta, da oferta de terceiros e da velocidade de vendas, permitindo correções de rota. Esse acompanhamento contínuo reduz riscos, já que, na Construção, errar em decisões comerciais e de produto pode gerar custos muito altos.

O uso do IDI deve ser encarado como parte de uma cultura de dados. Não existe fórmula mágica para o sucesso, pois o desempenho de um empreendimento depende também da qualidade do produto e da precificação. Por isso, recomenda-se começar pequeno, com testes controlados, para depois ampliar o uso do índice e de outros indicadores. Mais importante do que buscar uma resposta definitiva é manter o acompanhamento de forma constante, sem esforços pontuais que se perdem com o tempo. É esse processo contínuo de aprendizado que permite integrar intuição e dados, reduzindo riscos e tornando as decisões mais seguras ao longo do ciclo da obra.

💡 Veja também: Sienge Trends – Dados, tendências e análises exclusivas do mercado da construção

Principais insights do IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária) 

O relatório do IDI Brasil do 4º trimestre de 2025 traz os dados sobre a atratividade de 79 cidades brasileiras para o mercado imobiliário. Além disso, a segmentação da demanda pelas cinco grandes regiões da cidade de São Paulo – Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro. 

Dividido em três padrões de renda – econômico, médio e alto – o estudo fornece uma visão clara sobre as localidades mais promissoras, destacando tendências e oportunidades para construtoras e incorporadoras. A seguir, confira um resumo com algumas das principais informações que você verá no relatório.  

Padrão Econômico | Renda Familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil

No padrão econômico, Fortaleza (CE), São Paulo (SP) e Curitiba (PR) permanecem ocupando as três primeiras posições em atratividade.

O Top 3 do padrão econômico manteve-se bastante estável ao longo de todo 2025, com Fortaleza (CE), São Paulo (SP) e Curitiba (PR) se alternando nas primeiras posições. Goiânia iniciou o ano na 2ª colocação, caiu para a 4ª posição no 2T 2025 e permaneceu nesse patamar até o final do período.

Brasília (DF) se destaca pela maior movimentação no Top 10. A capital federal foi a cidade com maior avanço entre as dez primeiras, subindo da 10ª para a 7ª posição ao longo do ano. Esse ganho está associado principalmente ao aumento nos indicadores de oferta de terceiros e atratividade de lançamentos.

Padrão Médio | Renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil

O segmento de médio padrão apresentou estabilidade no topo ao longo do ano. São Paulo (SP) e Goiânia (GO) mantiveram-se no Top 3 durante todo o ano de 2025, com trajetórias consistentes e desempenho elevado nos principais indicadores do IDI médio padrão.

Curitiba (PR) avança para a vice-liderança. A capital paranaense iniciou o ano na 5ª posição e encerrou 2025 na 2ª colocação, superando Goiânia (GO). Esse movimento foi sustentado principalmente pelo aumento no indicador de demanda direta, refletindo maior busca por imóveis desse perfil na região.

Além disso, tiveram ganhos relevantes dentro do Top 10. Fortaleza (CE) e Sorocaba (SP) foram as cidades do Top 10 com os maiores avanços ao longo do ano, ganhando 4ª e 7ª posições, respectivamente. Em ambos os casos, a evolução decorre do aumento nos indicadores de demanda direta e atratividade de lançamentos.

Padrão Alto | Renda familiar superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil 

O segmento de alto padrão apresentou lideranças consolidadas com maior diversificação regional. São
Paulo (SP) e Goiânia (GO) sustentaram a 1ª e a 2ª posição em três trimestres de 2025, ancoradas em elevada demanda e vazão de vendas. No entanto, o 4T 2025 marca uma inflexão relevante, com o fortalecimento consistente de Brasília e Fortaleza, que avançam para a 1ª e a 2ª posição, respectivamente, reduzindo a concentração histórica no eixo Sul-Sudeste.

O segmento também apresentou movimentações mais relevantes fora do topo imediato. As principais variações de ranking ao longo de 2025 concentraram-se fora do Top 5, com cidades ganhando tração a partir de melhorias em diferentes indicadores. Um destaque é São Luís (MA), que apresentou o maior ganho de posições entre as capitais no alto padrão, avançando da 37ª para a 26ª colocação, impulsionada principalmente pelo aumento no indicador de atratividade de novos lançamentos.

Principais insights do IDI São Paulo 

A amostragem do IDI São Paulo contempla as zonas regionais dentro da capital paulista (Centro, Zona Leste, Zona Norte, Zona Oeste e Zona Sul), compostas por seus respectivos bairros. Essa estruturação assegura representatividade na composição do ranking, consolidado como um relevante indicador do mercado nessa cidade. 

Padrão Econômico | Renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil

No IDI São Paulo Padrão Econômico, a Zona Oeste é a principal destaque de melhora no ano. A Zona Oeste apresenta a virada mais relevante de 2025, saindo da 3ª posição nos três primeiros trimestres para 1ª colocação no 4T25, com aumento nos indicadores de demanda direta e atratividade de lançamentos, assumindo a liderança no encerramento do ano.

As zonas Sul e Leste alternam protagonismo, mas perdem força no final. A Zona Sul inicia o ano na liderança (1ª posição no 1T25) e mantém bom desempenho ao longo de 2025, mas encerra o ano em 2º
lugar. Já a Zona Leste chega a liderar no 2T25, porém apresenta trajetória de piora, finalizando o 4T25 na 3ª posição.

Padrão Médio | Renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil

No segmento de médio padrão, a Zona Sul consolida liderança ao longo do ano. Após ocupar a 2ª
posição no 1T25, a Zona Sul assume a 1ª colocação a partir do 2T25 e mantém a liderança até o final do ano, com fortes indicadores de demanda e atratividade de lançamentos, indicando ganho consistente de competitividade no período.

Já a Zona Oeste perde a liderança, mas se estabiliza no segundo lugar. A Zona Oeste inicia 2025 na 1ª posição, cai para 3º lugar no 2T25 e, posteriormente, se recupera parcialmente, encerrando o ano em 2ª
posição. O movimento sugere perda inicial de tração, seguida de estabilização. Essa oscilação ocorreu, principalmente, por variações no indicador de demanda direta.

Padrão Alto | Renda familiar superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil

O mercado de alto padrão, apresentou uma disputa clara pela liderança entre Sul e Oeste. Ao longo de 2025, Sul e Oeste alternam entre a 1ª e a 2ª posição. O Oeste lidera no 1T e 2T, enquanto o Sul assume a liderança a partir do 3T e se mantém no topo no 4T, com aumento nos indicadores de atratividade de
lançamentos, indicando ganho de protagonismo no segundo semestre.

Enquanto isso, leste mantém desempenho estável no meio do ranking. A Zona Leste oscila pontualmente entre a 3ª e a 4ª posição no 2T, mas encerra o ano novamente em 3º lugar. O comportamento indica
estabilidade relativa, sem tendência clara de melhora ou piora ao longo do período.

Confira o relatório completo: IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária) 

Além das cidades que você viu acima, o ranking do Índice de Demanda Imobiliária traz uma lista ainda mais extensa com oportunidades promissoras (e outras nem tanto) em 79 diferentes cidades do Brasil e 5 zonas regionais de São Paulo.  

Seja no padrão econômico, médio ou alto, o relatório aponta os principais locais de grande atratividade, com dinâmica econômica favorável e demanda crescente, ajudando você a identificar onde estão as melhores e as piores chances de sucesso para seus investimentos imobiliários. 

Não perca a oportunidade de explorar todos os detalhes desse estudo. Baixe o relatório completo e descubra insights valiosos para alinhar sua estratégia ao comportamento real do mercado e tomar decisões mais bem informadas no setor da Construção Civil. 

📊 [Relatório gratuito] IDI Brasil do 4º trimestre de 2025 – Dados e insights para empreender de forma estratégica →