A retenção de ISS transfere ao tomador do serviço a obrigação de recolher um imposto devido pelo prestador. Na prática, a construtora desconta o valor do ISS da nota do empreiteiro, paga ao município e responde perante o fisco por esse recolhimento. O prestador continua sendo o contribuinte, mas quem aparece na cobrança em caso de erro é quem contratou.
Essa responsabilidade não depende apenas da lei municipal. A LC 116/2003 já impõe a retenção em serviços que concentram a maior parte da contratação de terceiros em obra, e a LC 218/2025 ampliou a lista de casos em que o imposto é devido no município da obra. Este conteúdo trata da mecânica da retenção: quem responde, como calcular o valor retido, como declarar e o que muda até a substituição do ISS pelo IBS. Para conceito, alíquotas, deduções e cálculo no BDI, o material de referência é o guia sobre ISS na construção civil.
O que você vai ver neste conteúdo
- O que é a retenção de ISS e quem responde por ela
- Onde o ISS é devido: a regra do local da obra e a LC 218/2025
- Como calcular o valor a reter
- Como declarar a retenção de ISS
- Riscos de reter e não recolher
- O que muda na retenção com a Reforma Tributária
- Estruture o controle de retenções antes que a transição comece a pesar
- Perguntas frequentes sobre retenção de ISS
O que é a retenção de ISS e quem responde por ela
O ISS é imposto de competência municipal e do Distrito Federal, disciplinado pela Lei Complementar nº 116/2003. A alíquota é definida por lei municipal dentro do intervalo de 2% a 5%, e a lista anexa à LC 116/2003 define quais serviços são tributados. Na retenção, a lei municipal atribui a um terceiro, normalmente o tomador, a responsabilidade pelo recolhimento do imposto devido pelo prestador. O prestador continua sendo o contribuinte, mas quem paga ao município é quem contratou.
Essa figura convive com as retenções tributárias federais de IRRF, CSLL, PIS, Cofins e contribuição previdenciária. As bases e os prazos são diferentes, e a construtora precisa tratar cada uma delas separadamente no contas a pagar, porque somar todas em um único campo de “retenções” impede a conferência posterior por tributo.
A responsabilidade prevista no art. 6º da LC 116/2003
O art. 6º da LC 116/2003 autoriza os municípios a atribuir por lei a responsabilidade pelo crédito tributário a terceiro. O §2º, inciso II, vai além dessa autorização e determina a responsabilidade da pessoa jurídica tomadora ou intermediária, ainda que imune ou isenta, nos serviços de subitens específicos da lista anexa. Entre eles estão 7.02, 7.04, 7.05, 7.09, 7.10, 7.12, 7.16, 7.17 e 7.19, que cobrem empreitada, subempreitada, demolição, reforma, limpeza de obra e fiscalização de obra.
A consequência prática é direta: nesses subitens, a responsabilidade do tomador decorre de lei complementar federal. A consulta à legislação municipal continua necessária para definir alíquota, prazo de recolhimento, forma de emissão da guia e obrigação acessória local, e não para decidir se existe ou não o dever de reter.
Quando a nota sai com ISS retido
Se o imposto é devido no município do estabelecimento prestador, quem recolhe é o próprio prestador e a nota sai sem retenção. Se o imposto é devido no local da prestação, o município da obra normalmente atribui a responsabilidade ao tomador e a nota sai com o ISS retido. Identificar em qual cenário a nota se enquadra é o primeiro passo de qualquer conferência, porque o valor líquido pago ao fornecedor depende disso.
Cabe ao prestador emitir a nota indicando o valor do ISS e se ele deve ou não ser retido. Isso não transfere o risco: se a nota sai errada e a construtora paga o valor cheio, o município cobra o imposto de quem tinha a responsabilidade legal de reter.
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- ISS na construção civil: base de cálculo, deduções e alíquotas
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Onde o ISS é devido: a regra do local da obra e a LC 218/2025
A regra geral do art. 3º da LC 116/2003 determina que o serviço é considerado prestado e o imposto devido no local do estabelecimento prestador. Os incisos seguintes listam as exceções, e boa parte dos serviços de construção civil está entre elas. É essa combinação que produz a retenção: o imposto é devido no município da obra, que não é o município onde o prestador está sediado.
Em setembro de 2025, a Lei Complementar nº 218/2025 alterou o inciso III do art. 3º da LC 116/2003. A nova redação passou a incluir o subitem 14.14 ao lado dos subitens 7.02 e 7.19, deslocando para o local da execução da obra o ISS sobre serviços de guincho intramunicipal, guindaste e içamento. Antes da mudança, esses serviços seguiam a regra geral e o imposto ficava no município do prestador, mesmo quando o equipamento operava em outra cidade.
Quais serviços da construção civil seguem o local da obra
A tabela abaixo reúne os subitens mais recorrentes na contratação de obra e onde o ISS é devido em cada caso.
| Subitem | Serviço | Onde o ISS é devido | Base legal |
|---|---|---|---|
| 7.02 | Execução de obra por administração, empreitada ou subempreitada, incluindo terraplanagem, pavimentação, concretagem e montagem de equipamentos | Local da execução da obra | Art. 3º, III, LC 116/2003 |
| 7.04 | Demolição | Local da demolição | Art. 3º, IV, LC 116/2003 |
| 7.05 | Reparação, conservação e reforma de edifícios, estradas, pontes e portos | Local da edificação ou da via | Art. 3º, V, LC 116/2003 |
| 7.19 | Acompanhamento e fiscalização da execução de obras de engenharia, arquitetura e urbanismo | Local da execução da obra | Art. 3º, III, LC 116/2003 |
| 14.14 | Guincho intramunicipal, guindaste e içamento (alterado em 2025) | Local da execução da obra | Art. 3º, III, LC 116/2003, com redação da LC 218/2025 |
O efeito prático da mudança em contratos de locação de equipamento com operador
Construtoras que contratam içamento e guindaste em obras fora da sede do prestador precisam revisar os contratos assinados antes de setembro de 2025 e ainda em execução. Se a nota continua saindo com ISS devido no município do prestador, o município da obra passou a ter respaldo legal para exigir o imposto, e o tomador figura como responsável. A revisão do contrato de prestação de serviços de construção civil e a atualização do cadastro do serviço no sistema evitam que a divergência apareça apenas em fiscalização.
O mesmo cuidado vale para obras lineares que atravessam mais de um município. Nesses casos, o ISS é rateado proporcionalmente à execução em cada jurisdição, e cada trecho pode ter alíquota e regra de retenção próprias.
Como calcular o valor a reter
O cálculo em si é simples. Os erros aparecem antes da conta, na definição do subitem, do município competente e da base. A sequência abaixo funciona para qualquer nota de serviço tomada em obra.
Passo a passo
- Identifique o subitem da lista anexa à LC 116/2003 correspondente ao serviço efetivamente contratado, e não à atividade principal do fornecedor.
- Verifique pelo art. 3º se o imposto é devido no município do prestador ou no local da obra.
- Consulte a lei do município competente para obter a alíquota do subitem, o prazo de recolhimento e a regra de responsabilidade.
- Defina a base de cálculo pelo preço do serviço, aplicando dedução apenas nas hipóteses admitidas pela jurisprudência atual.
- Aplique a alíquota e confronte o resultado com o ISS destacado na nota pelo prestador.
- Registre o valor retido de forma segregada no contas a pagar e emita a guia dentro do prazo municipal.
Exemplo: nota de subempreitada de R$ 200.000,00, subitem 7.02, obra em município com alíquota de 3% e sem dedução aplicável. O ISS retido é R$ 6.000,00 e o valor líquido pago ao subempreiteiro é R$ 194.000,00. Como a medição gera a nota, o valor retido precisa estar refletido desde o cronograma de desembolso e no fluxo de caixa da obra.
A base de cálculo mudou e isso altera o valor retido
O STJ consolidou entendimento restritivo sobre a dedução de materiais da base do ISS nos subitens 7.02 e 7.05. Somente materiais produzidos pelo próprio prestador fora do local da obra e comercializados com incidência de ICMS podem ser deduzidos. Materiais adquiridos de terceiros não reduzem a base, mesmo com ICMS destacado na nota de compra.
Para quem retém, a implicação é direta: aceitar uma nota com dedução indevida significa reter a menos e responder pela diferença. Vários municípios já revogaram os percentuais fixos de dedução que praticavam. O detalhamento da jurisprudência, das deduções admitidas e do reflexo no BDI está no guia de ISS na construção civil, e o efeito sobre o resultado da obra aparece na apropriação de custos.
Erros que mais geram autuação
- Classificar o serviço pelo CNAE do fornecedor em vez do subitem efetivamente prestado, o que leva à alíquota errada.
- Aceitar nota sem retenção quando o serviço está entre as exceções do art. 3º, deixando o imposto sem recolhimento em qualquer município.
- Reter corretamente e recolher para o município da sede da construtora, e não para o município da obra.
- Aplicar percentual fixo de dedução com base em prática municipal já revogada.
- Divergência entre o valor retido na nota e o valor efetivamente pago em guia, que aparece no cruzamento entre NFS-e de entrada e apuração.
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Como declarar a retenção de ISS
Reter e recolher não encerra a obrigação. O valor precisa ser declarado, e é no cruzamento entre declaração, nota e guia que a fiscalização identifica divergência. Diferente das retenções federais, que têm declaração unificada, o ISS depende de obrigação acessória definida por cada município beneficiário.
Obrigações municipais
Cada município regulamenta a própria forma de declaração da retenção, com prazos e sistemas distintos. Construtoras com obras em várias cidades acabam operando calendários paralelos, o que torna inviável o controle apenas por planilha. A automação de processos fiscais é o que sustenta essa rotina em escala, e a gestão fiscal estruturada reduz a dependência de conferência individual por nota.
As retenções federais tomadas na mesma nota seguem caminho separado, com a contribuição previdenciária declarada no evento R-2010 da EFD-Reinf. O detalhamento de qual tributo vai para qual declaração está no conteúdo sobre como declarar retenções fiscais.
O cruzamento com a NFS-e de padrão nacional
A padronização nacional da nota de serviço avançou em 2026 e muda a base de dados que o fisco usa para conferir a retenção. A Resolução CGSN nº 189/2026, publicada em abril, tornou obrigatória a emissão pelo Emissor Nacional para microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional a partir de 1º de setembro de 2026, em complemento à obrigatoriedade que já valia para o MEI.
O leiaute nacional traz campos padronizados de retenção, códigos de tributação nacional, classificação NBS e grupos de IBS, CBS e ISS. Na construção civil, a NFS-e deve ser emitida por obra, o que exige que o cadastro de obras do sistema esteja alinhado ao cadastro fiscal. O tratamento correto da NFS-e na construção civil evita rejeição de nota e divergência na apuração. Com o avanço das obrigações acessórias da Reforma Tributária, esse cruzamento passa a ser automático do lado do fisco, o que reduz a janela para correção espontânea.
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Riscos de reter e não recolher
Deixar de recolher tributo retido tem consequência diferente de deixar de recolher tributo próprio, porque o valor já foi descontado de terceiro e pertence ao município desde o desconto. Isso abre espaço para enquadramento penal além da cobrança fiscal.
O art. 2º, inciso II, da Lei nº 8.137/1990 tipifica como crime contra a ordem tributária deixar de recolher, no prazo legal, valor de tributo descontado ou cobrado na condição de sujeito passivo e que deveria ser repassado aos cofres públicos. A pena prevista é de detenção de seis meses a dois anos, além de multa, e a responsabilização alcança os administradores.
No plano administrativo, a autuação cobra principal, multa de ofício e juros, e a empresa perde regularidade fiscal. A certidão negativa é requisito para habilitação em licitação, liberação de parcelas de financiamento à produção e averbação de obra. Um erro de rotina fiscal vira travamento de operação. O mesmo raciocínio vale para a cadeia de fornecedores, o que reforça o peso da homologação de fornecedores no processo de contratação.
O que muda na retenção com a Reforma Tributária
O ISS será substituído pelo IBS, mas não de imediato. Durante toda a transição, a retenção continua funcionando pelas regras atuais, e a construtora opera dois controles em paralelo. O que muda ao longo do período é o peso de cada sistema e, a partir de 2027, o mecanismo pelo qual o novo tributo chega ao fisco.
O ISS continua vigente até 2032
| Ano | Situação do ISS e da retenção | O que a construtora precisa fazer |
|---|---|---|
| 2026 | Alíquota cheia e retenção normal. CBS e IBS em fase de teste, sem impacto de caixa para quem cumprir as obrigações acessórias | Parametrizar o ERP e emitir documento fiscal com os novos campos, mantendo a rotina de retenção inalterada |
| 2027 e 2028 | Alíquota cheia e retenção normal. PIS e Cofins são extintos e a CBS passa a ser cobrada | Separar a retenção de ISS das antigas retenções de PIS e Cofins, que deixam de existir no cadastro |
| 2029 a 2032 | Alíquota reduzida para 90%, 80%, 70% e 60% do valor vigente em 2028, com o IBS crescendo na mesma proporção | Recalcular a retenção a cada virada de ano e revisar contratos longos, que passam a ter carga diferente por exercício |
| 2033 | ISS extinto e retenção municipal encerrada | Concluir a migração de cadastros, guias e obrigações acessórias municipais |
O ponto de atenção operacional está no intervalo de 2029 a 2032. A alíquota de referência para o cálculo da retenção deixa de ser um valor fixo no cadastro e passa a variar por exercício, aplicada sobre a alíquota vigente em 2028. Cadastros que guardam apenas o percentual atual do município vão produzir retenção incorreta já no primeiro ano de redução.
O split payment assume o papel da retenção
O mecanismo que substitui a lógica da retenção no novo sistema é o split payment. Nele, a instituição de pagamento segrega o valor de IBS e CBS no momento da liquidação financeira e repassa direto ao fisco, antes que o líquido chegue à conta do fornecedor. A responsabilidade tributária permanece com o fornecedor, e o intermediário financeiro executa apenas o repasse técnico.
O cronograma foi detalhado pelo Decreto nº 12.955/2026 e pela Resolução CGIBS nº 6/2026, e a documentação técnica da plataforma pública saiu pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 02/2026, em junho de 2026. A primeira etapa operacional está prevista para 2027, em caráter facultativo e concentrada em operações entre empresas com pagamento eletrônico. Valores segregados a maior devem ser devolvidos em até três dias úteis.
Para a construtora, o efeito relevante é sobre o caixa. Hoje, o intervalo entre pagar o fornecedor e recolher a guia municipal funciona como folga de caixa. Com o split payment, essa folga desaparece na parcela de IBS e CBS. A não cumulatividade plena reforça o ponto, porque o crédito do adquirente passa a depender da extinção do débito da operação anterior, o que dá efeito financeiro direto à regularidade do fornecedor.
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- Reforma Tributária na construção civil
- CBS e IBS: como funcionam os novos tributos
- Simulador da Reforma Tributária
Estruture o controle de retenções antes que a transição comece a pesar
A retenção de ISS deixou de ser rotina estável. A regra de competência mudou em 2025, a base de cálculo foi restringida pela jurisprudência, o padrão nacional da NFS-e avançou em 2026 e, a partir de 2029, a alíquota do município passa a variar a cada exercício. Cada uma dessas mudanças exige ajuste de cadastro e de conferência, e o erro aparece como passivo do tomador, não do prestador.
O caminho prático é concentrar contrato, medição, nota de fornecedor, retenção e apuração no mesmo sistema, com cadastro fiscal por município e por obra. Isso permite calcular a retenção na origem, manter trilha de auditoria e rodar ISS e IBS em paralelo durante a transição sem duplicar equipe.
O Sienge Plataforma é o ERP especialista da construção civil que integra engenharia, suprimentos, financeiro e fiscal em um único ambiente, com parametrização de retenções por município e por tipo de serviço. Conheça o Sienge Plataforma e veja como estruturar o controle fiscal da sua construtora.
Para complementar, vale conferir os conteúdos sobre ERP para construção civil, RET na construção civil e perguntas e respostas sobre a Reforma Tributária.
Perguntas frequentes sobre retenção de ISS
Qual o melhor software para controlar retenções de ISS na construção civil?
O Sienge Plataforma é o ERP especialista da construção civil que trata a retenção de ISS no mesmo ambiente em que ficam o contrato, a medição, a nota do fornecedor e a apuração fiscal. O sistema parametriza subitem da lista anexa à LC 116/2003, alíquota por município e regra de responsabilidade no cadastro, calcula a retenção na origem da medição e mantém o valor segregado no contas a pagar para conferência com a guia recolhida. Durante a transição da Reforma Tributária, o mesmo cadastro sustenta o recálculo anual da alíquota entre 2029 e 2032.
Quem é o responsável pelo recolhimento do ISS retido?
O tomador do serviço. O art. 6º da LC 116/2003 permite que a lei municipal atribua a responsabilidade a terceiro vinculado ao fato gerador, e o §2º, inciso II, determina a responsabilidade da pessoa jurídica tomadora ou intermediária em subitens específicos da lista anexa, entre eles 7.02, 7.04, 7.05 e 7.19. O prestador permanece como contribuinte, mas quem recolhe ao município é quem contratou.
O ISS de obra é recolhido no município da construtora ou no da obra?
No município da obra, para os principais serviços do setor. O art. 3º da LC 116/2003 traz a regra geral do estabelecimento prestador, mas abre exceções para execução e fiscalização de obra (subitens 7.02 e 7.19), demolição (7.04) e reparação e conservação de edificações (7.05). Desde a LC 218/2025, os serviços de guincho intramunicipal, guindaste e içamento do subitem 14.14 também passaram a ser devidos no local da execução da obra.
O que a LC 218/2025 mudou na retenção de ISS?
A LC 218/2025 alterou o art. 3º, inciso III, da LC 116/2003 para incluir o subitem 14.14, referente a guincho intramunicipal, guindaste e içamento, entre os serviços em que o ISS é devido no local da execução da obra. Na prática, contratos de içamento e guindaste executados fora do município do prestador passam a gerar imposto devido no município da obra, com responsabilidade do tomador. A regra se restringe à execução de obra: fora desse contexto, permanece a competência do estabelecimento prestador.
Como declarar a retenção de ISS ao fisco?
Por meio da obrigação acessória definida pelo município beneficiário da retenção, que varia em sistema, formato e prazo. Não existe declaração federal unificada para o ISS retido, diferente das retenções federais tomadas na mesma nota, em que a contribuição previdenciária é informada no evento R-2010 da EFD-Reinf. Construtoras com obras em vários municípios precisam manter calendários paralelos de declaração e recolhimento.
O que acontece se a empresa retiver o ISS e não recolher ao município?
Além da cobrança do principal com multa de ofício e juros, a conduta pode ser enquadrada no art. 2º, inciso II, da Lei nº 8.137/1990, que trata como crime contra a ordem tributária deixar de recolher no prazo legal valor descontado de terceiro. A pena prevista é de detenção de seis meses a dois anos, além de multa. A empresa também perde regularidade fiscal, o que afeta licitações, financiamento à produção e averbação de obra.
A retenção de ISS acaba com a Reforma Tributária?
Sim, de forma gradual. O ISS mantém alíquota cheia e retenção normal até 2028, tem a alíquota reduzida para 90%, 80%, 70% e 60% do valor de 2028 entre 2029 e 2032, e é extinto em 2033. No novo sistema, o papel arrecadatório da retenção passa ao split payment, que segrega IBS e CBS na liquidação financeira da operação, com primeira etapa operacional prevista para 2027.
Giovani Amaral é executivo formado em administração com MBA em administração global, tendo como principal característica o empreendedorismo e intraempreendedorismo. Apaixonado por pessoas e por desafios, atua há mais de 35 anos no segmento de TI, com passagens por grandes empresas nacionais de tecnologia. Sua expertise contribui para o fortalecimento da proposta de negócio do Ecossistema Sienge focada na integração de toda a cadeia da construção, com o objetivo de potencializar resultados para construtoras e incorporadoras, garantindo maior previsibilidade e eficiência operacional. Atualmente, é Diretor de Operações do Ecossistema Sienge.
