- São Paulo é o principal polo de investimento imobiliário do país, com segmentos econômico, médio e alto padrão em destaque.
- A Zona Leste da capital lidera a atratividade no segmento econômico, enquanto a Zona Sul é mais procurada no médio padrão e a Zona Oeste no alto padrão.
- Bairros tradicionais como Jardim Paulista e Vila Nova Conceição continuam liderando as vendas no segmento de alto padrão, mas novas regiões como Vila Clementino também estão em ascensão.
Tabela de conteúdos
A leitura do mercado imobiliário em São Paulo é uma das ferramentas mais relevantes para incorporadoras e construtoras que buscam assertividade na escolha de terrenos, produtos e regiões para lançar.
A capital e sua região metropolitana seguem como os principais polos de investimento imobiliário do país, mas a dinâmica por faixa de mercado (econômico, médio e alto padrão) exige atenção redobrada.
Neste conteúdo, reunimos os dados mais recentes para traçar um panorama técnico do setor, segmentado por perfil de produto e com destaque para os bairros e cidades com maior tração de demanda. O foco é oferecer uma base confiável para decisões estratégicas em novos empreendimentos.
Como está o mercado imobiliário em São Paulo em 2025?
O mercado imobiliário na cidade de São Paulo manteve-se aquecido ao longo do primeiro semestre de 2025, com destaque para os segmentos de médio e alto padrão, que vêm puxando os lançamentos e as vendas na capital.
Segundo os dados do IDI Brasil – 2º trimestre de 2025, São Paulo se mantém entre as cidades mais atrativas do país para novos empreendimentos nos três perfis de renda analisados.
Segmento Econômico
Com imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil, o padrão econômico tem mostrado resiliência mesmo diante das mudanças no cenário econômico. A cidade de São Paulo subiu duas posições no ranking nacional e agora ocupa o 2º lugar em atratividade, atrás apenas de Curitiba.
Na capital, a Zona Leste assumiu a liderança entre as regiões mais atrativas para este perfil, superando a Zona Sul, que por anos liderou o segmento. A força comercial da Zona Leste e a alta atratividade de novos lançamentos foram os principais impulsionadores dessa mudança.
Segmento Médio Padrão
O segmento de médio padrão, que compreende imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil, continua com alta demanda e boa performance. São Paulo manteve a 2ª colocação no ranking nacional, atrás de Goiânia.
No recorte regional, a Zona Sul da capital despontou como a região mais atrativa, seguida pela Zona Leste e Zona Oeste, que perdeu posição após queda nos indicadores de demanda direta e atratividade de lançamentos.
A performance de bairros com boa infraestrutura e conectividade segue sendo um fator-chave para a valorização dos empreendimentos nesse perfil.
Segmento Alto Padrão
São Paulo segue como líder nacional no mercado de alto padrão, com imóveis a partir de R$ 811 mil. A cidade manteve a 1ª colocação no ranking nacional, com destaque absoluto para a Zona Oeste, que lidera entre as regiões mais atrativas, seguida pela Zona Sul e pela Zona Norte, que apresentou crescimento relevante no trimestre.
Segundo a Revista Veja, o mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo movimentou mais de R$ 4,6 bilhões em VGV no primeiro trimestre de 2025, um crescimento de 21% em relação ao mesmo período de 2024.
O levantamento, feito pela startup Pilar com base no ITBI, apontou os bairros com maior volume financeiro em transações acima de R$ 2 milhões:
- Jardim Paulista (R$ 324,4 milhões)
- Vila Nova Conceição (R$ 319,1 milhões)
- Jardim Europa (R$ 312,8 milhões)
Além desses bairros tradicionais, houve aumento expressivo de vendas em regiões como Vila Clementino, Vila Formosa e Bela Aliança, sinalizando novas zonas de interesse no alto padrão. No ranking anual por número de transações, o Jardim Paulista lidera com 340 vendas e ticket médio de R$ 5 milhões, seguido pela Vila Nova Conceição e Itaim Bibi.
Esse cenário reforça a atratividade do segmento de alto padrão, impulsionado por consumidores exigentes e pela valorização de bairros com boa oferta de serviços e infraestrutura. Para construtoras e incorporadoras, o movimento representa oportunidades relevantes tanto nas regiões consolidadas quanto em áreas em ascensão dentro da cidade.
As regiões mais promissoras de SP para lançar em 2025
A capital paulista continua sendo o epicentro dos lançamentos residenciais no Brasil, com um mercado dinâmico e segmentado por perfil de público e faixa de renda. Em 2025, a atenção se voltou ainda mais para os bairros que combinaram valorização imobiliária, infraestrutura consolidada e novos vetores de crescimento.
As movimentações no mercado de alto padrão reforçam a relevância de regiões já tradicionais, ao mesmo tempo que revelam novas oportunidades em zonas antes periféricas ao segmento de luxo.
A seguir, vamos conferir os bairros mais procurados da cidade, com base no volume de vendas, ticket médio e desempenho por segmento.
Itaim Bibi
Tradicional no mercado de alto padrão, o Itaim Bibi continua entre os líderes de VGV (Valor Geral de Vendas) na capital. O bairro se mantém como um dos destinos preferidos para compradores de coberturas e imóveis com ticket acima de R$ 5 milhões, com valorização consistente impulsionada pela oferta de empreendimentos modernos, localização estratégica e vida urbana ativa.
- Preço médio do metro quadrado (1º tri 2025): R$ 17.200/m²
- Variação 12 meses: +4,8%
- Ticket médio de coberturas: R$ 7,8 milhões
Vila Nova Conceição
Consolidado entre os bairros mais valorizados da capital, a Vila Nova Conceição segue sendo um dos endereços mais disputados para lançamentos de alto padrão. Em 2025, movimentou mais de R$ 319 milhões em vendas residenciais acima de R$ 2 milhões, com um ticket médio de R$ 6 milhões por unidade.
- Preço médio do metro quadrado (1º tri 2025): R$ 20.300/m²
- Variação 12 meses: +5,1%
Jardim Paulista
Com 340 transações registradas apenas em imóveis acima de R$ 2 milhões, o Jardim Paulista liderou em volume de vendas no alto padrão no acumulado anual. A localização privilegiada e o mix de residências de luxo com comércio sofisticado seguem como diferenciais de mercado.
- VGV (alto padrão – 1º tri 2025): R$ 324,4 milhões
- Ticket médio: R$ 5 milhões
Moema
Moema manteve-se como um dos bairros com maior valorização contínua nos últimos anos, graças à combinação de qualidade de vida, acesso ao Parque Ibirapuera e alta liquidez de imóveis residenciais. A busca por imóveis compactos de alto padrão também impulsionou o crescimento do bairro em 2025.
- Preço médio do metro quadrado (1º tri 2025): R$ 15.800/m²
- Variação 12 meses: +4,2%
Vila Mariana
A Vila Mariana registrou uma performance expressiva tanto em lançamentos quanto em vendas, especialmente no segmento de médio-alto padrão. A presença de universidades, infraestrutura cultural e fácil acesso a outros pontos da cidade mantém o bairro como polo atrativo para diferentes perfis de compradores.
- Preço médio do metro quadrado (1º tri 2025): R$ 13.200/m²
- Variação 12 meses: +5,4%
Novos polos em crescimento
O estudo da Pilar também destacou o crescimento de três bairros que tradicionalmente não figuravam no mapa do alto padrão. São eles:
- Vila Clementino: crescimento de 242% no volume de vendas
- Vila Formosa: alta de 171,4%
- Bela Aliança: aumento de 150%
Esses dados apontam para um movimento de diversificação geográfica, com mais compradores e incorporadoras enxergando oportunidades em regiões menos saturadas, mas com forte potencial de valorização.
Região metropolitana de São Paulo: municípios estratégicos para expansão em 2025
A Região Metropolitana de São Paulo segue como um importante eixo de expansão do setor imobiliário, impulsionada por um cenário de maior mobilidade urbana, preços mais acessíveis e dinâmicas locais de valorização.
O crescimento demográfico, somado à interiorização dos polos de emprego e à modernização da infraestrutura urbana, tornou as cidades vizinhas da capital ainda mais atrativas para novos empreendimentos em 2025.
Segundo a Pesquisa Secovi-SP de junho de 2025, os municípios da Grande São Paulo tiveram participação relevante no total de unidades lançadas e vendidas no estado.
Já o IDI Brasil, que considera mais de 70 cidades brasileiras, apontou alta demanda em diversas localidades da região metropolitana.
Osasco
Com forte verticalização e desenvolvimento de eixos comerciais, Osasco se destaca no segmento de médio padrão. A presença de centros corporativos, shoppings e fácil acesso à Marginal Pinheiros favorece o adensamento residencial. O público-alvo concentra profissionais da classe média que buscam mais espaço e mobilidade com custo inferior ao da capital.
Guarulhos
Tradicionalmente voltada ao segmento econômico, Guarulhos mantém elevada participação nas vendas do Minha Casa, Minha Vida. Em 2025, a cidade também começou a atrair projetos de médio padrão em bairros com melhor infraestrutura e acesso ao transporte público. O aeroporto internacional e os polos logísticos seguem como atrativos de crescimento urbano.
Barueri (Alphaville)
Alphaville segue consolidado como polo de alto padrão na região metropolitana. O perfil do comprador é composto por famílias e investidores que priorizam segurança, lazer e empreendimentos com diferenciais de acabamento. A estrutura urbana planejada, com escolas, serviços e mobilidade interna, favorece novos lançamentos mesmo em um cenário de maior seletividade de compra.
Santo André
A cidade tem atraído empreendimentos de médio padrão voltados a jovens casais e famílias que buscam qualidade de vida com boa conexão à capital. A malha ferroviária da CPTM, universidades e parques urbanos sustentam a valorização constante de bairros como Campestre e Jardim.
Destaque para o programa Minha Casa, Minha Vida
Na somatória entre capital e entorno, o MCMV representou 52% das vendas e 61% dos lançamentos no período de julho de 2024 a junho de 2025, segundo o Secovi-SP.
Esse volume é interessante, pois reafirma o potencial da região metropolitana para absorver novos projetos voltados à habitação popular, com destaque ainda maior para zonas com vocação logística, oferta de transporte público e adensamento controlado.
Comparativo com outras cidades paulistas
Além da capital e sua região metropolitana, o interior paulista também manteve relevância em 2025, com mercados que apresentam comportamentos distintos — ora alinhados, ora destoando do ritmo observado na cidade de São Paulo. As cidades de Campinas, Santos, Sorocaba e São Carlos ilustram bem essa diversidade de cenários.
Campinas
Campinas continua sendo o principal polo imobiliário do interior, com forte presença de lançamentos nos segmentos médio e alto padrão. Bairros como Cambuí e Taquaral seguem com alta procura, impulsionados por infraestrutura robusta, polos tecnológicos e qualidade urbana.
O dinamismo do mercado campineiro se aproxima do observado na capital, especialmente nas zonas com padrão construtivo mais elevado. A liquidez dos empreendimentos e a valorização constante indicam uma clara convergência com São Paulo, tanto em comportamento de compra quanto no perfil dos lançamentos.
Santos
O desempenho do mercado santista em 2025 foi mais comedido, refletindo um ritmo de vendas menos intenso. Apesar disso, a cidade ainda atrai compradores interessados em segunda moradia ou imóveis compactos bem localizados, especialmente nos bairros Gonzaga e Boqueirão.
Diferente da capital, onde o mercado de alto padrão vive uma fase de expansão, Santos demonstrou um comportamento mais conservador, com maior seletividade por parte dos consumidores e menor volume de novos empreendimentos. A valorização se mantém, mas sem acompanhar a aceleração vista na capital.
Sorocaba
Sorocaba se firmou como um dos mercados de maior expansão no interior, puxado principalmente pelos empreendimentos econômicos e de médio padrão. A cidade atrai famílias que priorizam custo-benefício, infraestrutura urbana e segurança. Em bairros como Campolim e Parque Vitória Régia, houve aumento expressivo no volume de lançamentos.
Ainda que o perfil dos empreendimentos seja diferente daquele visto nos bairros centrais de São Paulo, o ritmo de crescimento e o interesse por verticalização mostram certa sintonia com a capital, em especial nas faixas de renda intermediária.
São Carlos
Com um mercado mais nichado, São Carlos manteve a estabilidade como principal característica em 2025. A proximidade com centros universitários e tecnológicos orienta o perfil de demanda, que se concentra em imóveis residenciais voltados a estudantes, pesquisadores e jovens profissionais.
Ao contrário das cidades mais dinâmicas do estado, São Carlos mostra pouca variação em ritmo de lançamentos ou valorização, atuando fora do ciclo de alta observado em São Paulo. Seu desempenho segue estável, com liquidez localizada em regiões estratégicas, mas sem acompanhar a velocidade e amplitude do mercado da capital.
Conclusão: o que esperar do mercado imobiliário em São Paulo
Como pudemos ver neste artigo, o mercado imobiliário em São Paulo segue com perspectivas positivas para o segundo semestre de 2025. A capital mantém posições de liderança em atratividade para lançamentos em todas as faixas de renda, conforme apontado pela mais recente edição do IDI Brasil.
No segmento econômico e médio padrão, São Paulo divide os primeiros lugares com cidades como Curitiba e Goiânia, impulsionada pela força de novos empreendimentos e pela estabilidade. Já no alto padrão, a cidade lidera isoladamente o ranking de atratividade, refletindo o bom momento de bairros valorizados como Itaim Bibi e Jardim Paulista.
Para especialistas como Gabriela Torres (Sienge) e José Carlos Martins (CBIC), esses dados reforçam a importância de decisões orientadas por evidências e mostram que os movimentos de valorização não ocorrem por acaso: são resultado direto da leitura precisa das demandas regionais.
A manutenção da taxa Selic em níveis ainda elevados não tem inibido o mercado como se previa. Segundo Fábio Garcez (CV CRM), a velocidade de vendas segue alta porque os produtos estão mais bem pensados e alinhados às expectativas do comprador. Inclusive, o programa Minha Casa, Minha Vida também continua sendo pilar fundamental, especialmente na região metropolitana.
Ainda assim, não podemos negar que há desafios: custos de construção pressionados, concorrência elevada em zonas saturadas e exigência crescente por diferenciais tornam o mercado mais competitivo. Em 2025, o sucesso depende da capacidade de ler o território com precisão e de entregar empreendimentos ajustados às faixas de renda, comportamento do consumidor e vocação local.
