O crédito imobiliário para construção e incorporação parece muito complicado para você? Normal, uma vez que é uma das atividades mais complexas no mundo dos negócios. De fato, essa etapa fundamental de financiamento imobiliário já inviabilizou muitos projetos que tinham tudo para dar certo. 

Com o aumento recente nas taxas de juros, é indispensável que a construtora saiba como encontrar os melhores métodos para conseguir crédito imobiliário para construção. Do contrário, poderá  ter prejuízo neste cenário não muito favorável para o setor.

Neste artigo, nós explicaremos tudo isso e muito mais. Acompanhe! 

Quais as particularidades do crédito imobiliário para construção?

O crédito imobiliário tem algumas diferenças importantes com relação a outros tipos de financiamento. Diferente de algumas formas de empréstimo, que permitem usar o dinheiro para qualquer atividade ou fim, o crédito imobiliário é bem específico em seu objetivo: só pode ser usado com imóveis.

A própria forma como o sistema de liberação do dinheiro é estruturada impede que o dinheiro seja usado para outros fins. Além disso, especialmente no caso de empresas, existem opções com taxas de juros menores para quem deseja tomar um empréstimo para pagar dívidas, por exemplo.

Funciona assim:

O dinheiro sai do banco diretamente para a mão do vendedor do imóvel, ou libera o dinheiro aos poucos, de acordo com o avanço da obra, que conta com inspeções periódicas. Por isso, esse tipo de financiamento só vale a pena para quem quer realmente comprar, construir, reformar ou, no máximo, refinanciar um imóvel.

Sistemas de financiamento para crédito imobiliário

Como mencionamos anteriormente, o crédito imobiliário é um financiamento exclusivo para comprar, reformar ou construir um imóvel. Nesse sentido, trata-se de um empréstimo que se toma de um banco a uma taxa de juros fixada em contrato.

O banco libera o crédito, de acordo com as próprias regras de financiamento, e quem tomou o empréstimo paga conforme o contrato estabelecido. Tudo isso é bem conhecido da maioria dos brasileiros, quer trabalhem com imóveis e construção, quer não.

Basicamente, existem duas formas de crédito imobiliário para construção:

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

O SFH serve para imóveis de até R$1,5 milhão em todo território nacional. Só pessoas físicas podem usar essa linha de crédito, e não podem comprometer mais do que 30% da renda com as parcelas.

Por esse motivo, o Sistema Financeiro da Habitação é o mais usado pelos brasileiros. É nesse regime que se enquadra, com alguns detalhes a mais, o programa Minha Casa Minha Vida.

Outras características do SFH são:

  • Pagamento em até 35 anos (420 parcelas);
  • Para o primeiro imóvel, podem ser usado os recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço);
  • Financiamento máximo de 80% do valor do imóvel;
  • Cobrança de juros de até 12% ao ano;
  • É possível fazer portabilidade de contrato entre bancos;
  • Parcela não superior a 30% da renda do comprador;
  • Imóvel deve estar localizado onde o contratante reside ou trabalha. 

Cada linha de crédito imobiliário tem suas próprias condições de pagamento e taxas específicas de juros, de acordo com a faixa de renda do comprador. Isso deve ser levado em conta pelo profissional que apresentar as diferentes opções do mercado para os clientes.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O SFI é mais voltado para imóveis acima de R$1,5 milhão, ou para imóveis que não se encaixam nas regras elaboradas para os clientes do SFH. Esse é o caso de imóveis comerciais, mesmo os que não ultrapassam o teto do valor de crédito.

Então preste atenção ao seguinte:

Se você pretende usar crédito imobiliário para financiar o crescimento da empresa, ou mesmo a sua manutenção em tempos de crise, esse é o crédito que vai tomar. Diante disso, tem de notar alguns pontos válidos:

  • O financiamento pode ser de até 90% do valor;
  • As taxas de juros são maiores que as do SFH. Em geral, de 12% a 16% ao ano;
  • O prazo de pagamento é o mesmo, chegando a 420 meses;
  • Não há limite de comprometimento de renda;
  • Não há teto de valor do crédito.

Como o SFI não é só para pessoas jurídicas, se você trabalha com imóveis de alto padrão deve apresentar essa opção de crédito imobiliário aos seus clientes.

Tipos de financiamento para construtoras e incorporadoras

Existem basicamente três tipos principais de crédito para construtoras e incorporadoras: 

  1. Apoio à produção: caracterizado como uma linha de crédito exclusiva para agilizar a construção dos empreendimentos da Construção Civil;
  2. Plano Empresário CAIXA: modalidade de financiamento para empreendimentos imobiliários por empresas da Construção Civil;
  3. Alocação de Recursos: tipo de financiamento para construtoras e incorporadoras que estão planejando algum projeto com dinheiro próprio ou de terceiros

Com exceção da terceira opção, as duas primeiras parecem muito similares, certo? Mas não é bem assim. Vamos ver em mais detalhes cada uma dessas opções. 

1) Apoio à produção

O Apoio à Produção é uma linha de crédito exclusiva para construtoras e incorporadoras que desejam financiar a construção de empreendimentos imobiliários. Essa modalidade permite que, enquanto o cronograma de obras é executado, a venda das unidades ocorra simultaneamente, proporcionando a entrada de recursos para viabilizar a obra.

Assim, existem duas modalidades principais dentro dessa linha de crédito:

  1. Sem financiamento à Pessoa Jurídica (PJ): voltado para empreendimentos cuja produção é sustentada pelos recursos próprios da empresa e pelos valores captados com clientes Pessoa Física que adquirem unidades na planta. Durante a construção, os repasses podem continuar sendo feitos pela CAIXA;
  2. Com financiamento à Pessoa Jurídica (PJ): permite que a construtora obtenha financiamento direto para a obra, com liberação de recursos conforme o avanço da construção. O repasse das unidades pode ser realizado pela CAIXA ao longo da execução do projeto.

Essa modalidade de crédito se adapta a diferentes estágios da obra e conta com a gestão financeira da CAIXA. Geralmente, ela oferece combinações flexíveis de financiamento, como obra executada, financiamento PJ, aporte de recursos e repasses PF.

As principais condições deste financiamento são: 

  • Prazo estendido: até 36 meses para construção e até 9 meses de carência para início do pagamento;
  • Financiamento alto: possibilidade de obter até 100% do custo da obra a executar;
  • Gestão eficiente: os recursos são liberados conforme o andamento da obra, garantindo previsibilidade financeira para a construtora.

Vantagens do Apoio à Produção

  • Conveniência: a construtora assina o contrato, inicia a obra e já pode começar a repassar as unidades pela CAIXA, desde que cumpra as exigências contratuais em até seis meses.
  • Opções de crédito diversificadas: possibilidade de escolher entre diferentes índices de correção, como Taxa Poupança + TR, IPCA ou CDI + sobrepreço para contratações com crédito SBPE. Desde outubro de 2024, também é possível contratar com Recursos Livres.
  • Agilidade na contratação: o financiamento permite que a produção e a comercialização do empreendimento sejam feitas em módulos, facilitando a gestão da obra e das vendas.
  • Força da marca CAIXA: o empreendimento pode utilizar a credibilidade da CAIXA em sua estratégia de marketing, reforçando a confiança dos compradores.
  • Flexibilidade na comercialização: a partir de qualquer percentual de obra executada, as unidades podem ser financiadas diretamente pelos compradores Pessoa Física, garantindo liquidez ao projeto.

2) Plano Empresário

O Plano Empresário é uma linha de crédito voltada para construtoras e incorporadoras que desejam financiar a produção de empreendimentos imobiliários. Ele oferece condições estruturadas para facilitar a execução da obra e a comercialização das unidades.

Com essa modalidade, a construtora pode obter até 85% do custo da obra financiada, garantindo maior fôlego financeiro para a conclusão do projeto.

As principais condições deste financiamento são: 

  • Prazo estendido: até 36 meses para construção e até 9 meses de carência para início do pagamento.
  • Repasse das unidades: a partir de 80% da obra executada, os compradores Pessoa Física já podem financiar as unidades diretamente.
  • Liberação de recursos: os valores são disponibilizados conforme o avanço da obra, otimizando o fluxo de caixa da empresa.

Vantagens do Plano Empresário

  • Facilidade na contratação: após a conclusão do estudo de viabilidade econômico-financeira e a análise jurídica, o contrato pode ser assinado. A construtora tem até seis meses para cumprir as exigências contratuais.
  • Linhas de crédito variadas: possibilidade de escolher entre diferentes opções de financiamento, como Taxa Poupança + TR, IPCA ou CDI + sobrepreço para operações com crédito SBPE. Desde outubro de 2024, também é possível contratar com Recursos Livres.
  • Agilidade e flexibilidade: o financiamento permite que o empreendimento seja produzido e contratado em módulos, facilitando tanto a construção quanto as vendas.
  • Economia no pagamento: durante a fase de obra, os encargos financeiros incidem apenas sobre os valores já liberados, reduzindo os custos até a conclusão do projeto.
  • Facilidade na comercialização: a partir de 80% da obra concluída, as unidades podem ser financiadas pelos compradores Pessoa Física, garantindo mais liquidez para a construtora.

3) Alocação de recursos

A Alocação de Recursos é uma solução voltada para construtoras, incorporadoras e empreendedores que financiam seus empreendimentos com recursos próprios ou de terceiros. Essa modalidade permite que as unidades concluídas do projeto sejam financiadas diretamente às Pessoas Físicas, garantindo um fluxo de caixa mais ágil e previsível para a empresa.

Um dos principais diferenciais desse modelo é a avaliação em grupo das unidades, o que padroniza o processo e facilita a análise de crédito, além da montagem de uma pasta única de documentos do vendedor, tornando a operação mais simples e rápida.

Vantagens da Alocação de Recursos

  • Processo simplificado: a avaliação das unidades pode ser feita em grupo, garantindo um laudo único válido por um ano e reduzindo a burocracia no financiamento aos compradores.
  • Força da marca CAIXA: o empreendimento pode utilizar a credibilidade da CAIXA na sua estratégia de marketing, aumentando a confiança dos clientes.
  • Agilidade na liberação de recursos: assim que o contrato de financiamento do comprador é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, a CAIXA transfere os valores diretamente para o vendedor.
  • Facilidade para compradores: o processo estruturado de análise e financiamento torna mais rápido o acesso ao crédito para os clientes Pessoa Física, aumentando a liquidez das unidades.
  • Maior previsibilidade financeira: a padronização na documentação e a liberação rápida dos recursos proporcionam um planejamento financeiro mais eficiente para a construtora.

Aumento dos juros de crédito imobiliário para construção

Neste ano (2025), a Caixa Econômica Federal elevou as taxas de juros para os financiamentos imobiliários com recursos do SBPE, afetando novos contratos. Ao contrário de 2024, quando houve cortes, os juros agora subiram entre 1 e 2 pontos percentuais, reflexo de fatores mercadológicos e conjunturais.

Taxa Referencial (TR):

  • Antes: até dezembro de 2024, a linha de crédito corrigida pela TR variava de TR + 8,99% a 9,99% ao ano.
  • Agora: para imóveis residenciais de até R$1,5 milhão, as taxas estão entre TR + 10,99% e 11,49% ao ano. Para imóveis de valor superior, incluindo comerciais, a taxa chega a 12% ao ano.

Poupança Caixa:

  • Antes: a linha que utilizava a remuneração da poupança mais um adicional operava com 3,10% a 3,99% ao ano.
  • Agora: a modalidade passou a ser calculada com a remuneração da poupança mais 4,12% a 5,06% ao ano.

Para exemplificar, vamos supor que um cliente solicitou um financiamento de 500 mil com prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Nesse caso, a primeira prestação do financiamento aumentaria em 562,71 reais. No longo prazo, esse acréscimo pode representar um custo total significativamente maior para o imóvel, impactando a capacidade de pagamento dos mutuários.

Importante destacar que as linhas de crédito que utilizam recursos do FGTS, como as do programa Minha Casa, Minha Vida, não tiveram alterações nas taxas. As mudanças refletem o cenário de alta da taxa Selic e o aumento dos saques da poupança, servindo como balizador para o mercado e influenciando as condições praticadas pelos bancos.

Finitude do crédito SBPE

A queda expressiva no saldo da poupança, com retiradas que podem atingir até 80 bilhões ao ano, também tem impactado o setor, pressionando a capacidade da Caixa de sustentar a oferta de crédito via SBPE e FGTS – fontes que já representaram cerca de 60% do financiamento do setor. 

Como explicou Fabrício Schveitzer, Conselheiro de Negócios do Sienge: 

“O setor busca diversidade de formas de captação, porque o modelo tradicional está se extinguindo. O modelo de poupança no Brasil não cresceu; não houve incremento de poupadores. Temos uma certa estagnação no volume poupado e um aumento na demanda de consumo desse dinheiro. Essa curva já vem sendo discutida há quase dez anos, e, felizmente ou infelizmente, o futuro chegou. Estamos num encontro de fatores que tornam a disponibilidade de recursos cada vez mais escassa”.

Alterações recentes nas regras do SBPE, como o aumento da exigência de entrada e a imposição de um limite no valor financiado (apenas imóveis avaliados em até 1,5 milhão), também tornam o cenário ainda mais desafiador para os mutuários. Essas mudanças restringem o volume de operações e dificultam, inclusive, a realização do sonho da casa própria para muitas famílias.

Por isso, para 2025, o setor imobiliário precisará enfrentar o desafio de diversificar suas fontes de captação, dado o acesso cada vez mais limitado aos recursos tradicionais. Modelos alternativos, como o financiamento por meio do mercado de capitais, estão ganhando espaço. 

Contudo, tais alternativas exigem que as construtoras se preparem financeiramente para atrair investidores, ajustando suas estratégias para a viabilidade de novos empreendimentos em um momento de recursos escassos.

O que esperar para o futuro? 

Infelizmente, o setor da Construção Civil ainda deve enfrentar desafios significativos nos próximos meses, especialmente devido à desaceleração do crédito imobiliário para construção. As construtoras precisarão lidar com taxas de juros ainda elevadas, maior restrição de crédito e um consumidor mais cauteloso na hora de comprar imóveis.

A alta da Selic, que já atingiu 13,25% e pode superar 14% até março, impacta diretamente o financiamento imobiliário, tornando os empréstimos mais caros e reduzindo o poder de compra dos consumidores. Além disso, as mudanças recentes nas regras de financiamento da CAIXA, que vimos anteriormente, acabam limitando ainda mais o acesso ao crédito.

Apesar desse cenário desafiador, algumas oportunidades podem surgir. As incorporadoras devem buscar alternativas para manter a atratividade dos seus projetos, como condições de pagamento mais flexíveis, foco em segmentos mais resilientes, como o Minha Casa, Minha Vida, e até mesmo novas formas de captação de recursos para diminuir a dependência do crédito bancário tradicional.

O momento exige planejamento estratégico e adaptação. Empresas que souberem equilibrar custos, oferecer diferenciais competitivos e explorar nichos com maior demanda terão mais chances de superar essa fase desafiadora e manter um bom desempenho no mercado imobiliário.

Score alto

Construtoras e incorporadoras que buscam adquirir crédito imobiliário com os bancos precisam de um credit score alto. Ou seja, não devem ter nenhuma restrição no mercado e estar com toda a documentação do empreendimento perfeitamente organizada.

“O score é calculado pela capacidade financeira da construtora no mercado. Se a empresa tiver alguma restrição ou qualquer problema fiscal, ela não consegue o financiamento. Ela precisa estar com suas obrigações em dia, com a receita e com todos os órgãos governamentais”, ressalta a especialista em crédito e proprietária da GSM Assessoria, Simone Peixoto. 

Por este motivo, o planejamento do cronograma físico-financeiro, juntamente com as vendas, deve ser muito bem estruturado. Se existe uma previsão para a execução da obra e das vendas e isso não se cumpre, o repasse das parcelas do financiamento é cancelado e é preciso renegociar todo o empréstimo.

Simone ainda recomenda que, para uma gestão eficiente dos créditos financeiros, é importante “ter um excelente planejamento, com uma boa equipe, de arquitetos, de engenheiros, juntamente com o financeiro, para que se planeje corretamente sua obra e não se prejudique o cliente. Porque com um erro neste planejamento, a obra atrasa, a construtora paga mais juros e isso compromete o empreendimento”.

Agora, vamos ver um aspecto importante da tributação no crédito para construtoras e incorporadoras.

Regime Especial Tributário (RET) – como contar com o imposto reduzido?

O Regime Especial de Tributação (RET), determinado pela Lei 13.970, é uma alternativa fiscal que permite às incorporadoras simplificar o pagamento de impostos. Com ele, os tributos são unificados em uma única alíquota, reduzindo a burocracia e proporcionando mais previsibilidade financeira para as empresas do setor.

Por meio dele, é possível fazer somente o pagamento mensal equivalente a 4% da receita mensal recebida, abrangendo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. No caso de empreendimentos habitacionais de interesse social, destinados a famílias da Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, essa alíquota cai para 1%, tornando o regime ainda mais vantajoso.

Além da simplificação tributária, o RET traz outros benefícios, como um fluxo de pagamento mais previsível e a possibilidade de destinar mais recursos à execução do projeto. A adesão é opcional, mas, uma vez escolhida, não pode ser revertida enquanto houver obrigações ou direitos de crédito vinculados à incorporação.

Processo comercial no crédito imobiliário para construção

No processo de venda dos imóveis do empreendimento, é o mutuário (cliente final) que adquire o crédito com a Instituição Financeira. Este pode então usar o seu FGTS para conseguir o financiamento com a Caixa Econômica Federal.

Para a incorporadora, é importante que ela obtenha pelo menos 30% das vendas antes de conseguir o contrato de crédito com a Instituição Financeira. Dessa maneira, a Incorporadora, no momento que faz o lançamento da obra, precisa já estar com esta carteira de clientes ativa.

Quanto às etapas de vendas, existe a prospecção do cliente, plantão de vendas, eventos de lançamento e vendas. Neste momento, o corretor já assina com o cliente o CCV – Compromisso de Compra e Venda.

Após este compromisso assinado, o cliente é encaminhado à Caixa para uma entrevista. Validadas todas as condições financeiras, o cliente é aprovado no financiamento com a Caixa, podendo haver algumas ressalvas. Depois disso tudo, é gerado o Contrato com a Caixa e assinatura deste contrato pelo cliente/mutuário. Neste meio tempo, em que existe uma espera da aprovação do cliente com o banco, a incorporadora já começa a receber os valores de recurso próprio deste cliente. Caso ele não seja aprovado na Caixa, o valor é ressarcido.

Conclusão

O crédito imobiliário para construção e incorporação enfrenta desafios, mas continua sendo um pilar essencial para o desenvolvimento do setor. Apesar das taxas de juros elevadas e da maior restrição ao crédito, é possível encontrar oportunidades, especialmente quando falamos em habitação de interesse social, como o Minha Casa, Minha Vida.

O atual momento pede que incorporadoras e construtoras busquem alternativas para viabilizar seus projetos, seja por meio de novas estratégias de captação de recursos, parcerias financeiras ou condições comerciais mais atrativas para os clientes. 

Além disso, acompanhar as mudanças nas regras de financiamento e nos programas habitacionais pode fazer a diferença para manter a competitividade no mercado.

Lembre-se que é essencial manter o planejamento financeiro em dia e buscar sempre as melhores condições de crédito disponíveis. Adaptar-se à realidade do mercado e continuar investindo na estruturação dos projetos são medidas fundamentais para driblar esse período desafiador e continuar a busca pelo crescimento sustentável do negócio.