Sistema Financeiro Habitacional: o que é o SFH e quem pode utilizá-lo?

Não é de hoje que a casa própria é um sonho dos brasileiros. Contudo, no contexto econômico do país, o investimento para a compra de um imóvel pode ser grande demais para grande parte das famílias.

Diante desse cenário, muita gente precisa recorrer ao crédito imobiliário. O mercado financeiro oferece uma ampla variedade de opções e sistemas de financiamento. Entre elas, uma das principais é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que historicamente concentra a maior parte das operações de crédito voltadas à aquisição de imóveis residenciais no Brasil.

O Sistema Financeiro de Habitação representa um mecanismo importante tanto para as pessoas que estão à procura da casa própria quanto para a economia do setor de Construção Civil como um todo. Ele viabiliza o acesso à moradia para milhares de famílias e sustenta boa parte da dinâmica do mercado imobiliário.

A partir de 2026, o SFH passa por mudanças estruturais relevantes no modelo de funding, com período de adaptação operacional ao longo do ano e entrada oficial do novo formato em janeiro de 2027. As alterações envolvem a aplicação gradual dos recursos da poupança no crédito imobiliário e reforçam o papel do sistema como principal eixo de financiamento habitacional no país.

Veja, neste artigo, o que é SFH, como ele funciona, quem pode utilizá-lo, quais são as diferenças entre o SFH e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e o que muda com o novo modelo regulatório.

O que é SFH e como ele funciona?

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo Governo Federal no ano de 1964 (Lei nº 4.380/1964) com o objetivo de ampliar o acesso à moradia e ajudar a reduzir o déficit habitacional no Brasil. Ele opera por meio de financiamentos imobiliários com regras específicas, como limites para valor do imóvel e condições de juros, e é viabilizado principalmente com recursos da poupança (SBPE) e do FGTS.

As normas e condições gerais aplicáveis ao SFH são disciplinadas no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, com participação do Conselho Monetário Nacional (CMN) e supervisão do Banco Central sobre as instituições financeiras que operam crédito imobiliário.

No contexto dos programas habitacionais federais, quem atualmente estrutura e impulsiona uma parte relevante das contratações voltadas à habitação de interesse social é o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), retomado em 2023 (recriando o programa que havia sido substituído pelo Casa Verde e Amarela)

Financiamentos

A Caixa Econômica Federal é a principal intermediária dos contratos habitacionais que contam com o apoio do Sistema Financeiro de Habitação.

Os financiamentos realizados pelo SFH cobrem até um limite de 80% do valor total do imóvel, levando em conta as demais despesas ligadas à operação. 

Por outro lado, devido à sua função social, os financiamentos envolvendo o SFH oferecem uma gama de condições benéficas aos compradores. Uma delas consiste na possibilidade de refinanciamento em até 50% do prazo inicial e uso do Fundo de Garantia do Trabalho Social (FGTS) para abater custos das prestações e, assim, amortizar a dívida. 

O prazo para a quitação do financiamento também é mais longo e pode chegar a 420 meses, o que equivale a 35 anos. 

Origem dos recursos

A principal fonte de recursos do Sistema Financeiro de Habitação é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). 

Ou seja: o SFH é, na prática, financiado pelo saldo das contas de Caderneta de Poupança e do FGTS. 

Com as mudanças estruturais previstas para 2026 e consolidadas a partir de janeiro de 2027, haverá elevação gradual do percentual dos depósitos de poupança que devem ser aplicados no crédito imobiliário, saindo do patamar de 65% até alcançar 100%. Desse total, no mínimo 80% deverá ser obrigatoriamente destinado a operações enquadradas no SFH. 

Para complementar, o Sistema Financeiro Habitacional ainda capta recursos no mercado. Para isso, utiliza fontes como as carteiras hipotecárias. 

Juros e custos

Segundo a legislação regulatória do SFH, o custo efetivo total máximo para o mutuário — que inclui juros, comissões, tarifas e demais encargos financeiros — é de até 12% ao ano. Com o novo modelo estrutural, oficialmente em vigor a partir de janeiro de 2027, esse limite é reafirmado como parâmetro regulatório das operações enquadradas no sistema.

O teto de 12% é supervisionado pelo Banco Central e funciona como instrumento de proteção ao mutuário, além de contribuir para maior previsibilidade nas operações de crédito imobiliário, fator relevante para o planejamento de construtoras e incorporadoras na Construção Civil.

Além disso, as operações no âmbito do SFH podem incluir as seguintes tarifas pela prestação de serviços especiais:

• Tarifa de análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual
• Tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$25,00 

Seguros e garantias

Os seguros obrigatórios para ter acesso aos recursos do SFH são:

• Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): calcula-se com base no valor do imóvel a fim de assegurar uma indenização caso a residência seja acometida por danos causados por alagamentos, incêndios e desmoronamentos.
• Seguro por Morte e Invalidez (MIP): de pagamento mensal, tem o objetivo de garantir que a dívida será liquidada na hipótese de falecimento do comprador do imóvel. 

Os bancos que oferecem os financiamentos por meio do SFH geralmente exigem a contratação de seguros para dar andamento ao processo. No SFH, a garantia do financiamento é o próprio imóvel.

Mudanças estruturais no SFH a partir de 2026

Como já ficou claro, o Sistema Financeiro de Habitação passa por uma reestruturação relevante no modelo de funding, com impactos diretos na dinâmica do crédito imobiliário. A principal mudança envolve o aumento gradual da exigibilidade dos depósitos de poupança destinados ao setor, que saem do patamar de 65% até alcançar 100%. 

Dentro desse volume, permanece a regra de que, no mínimo, 80% dos recursos devem ser direcionados a operações enquadradas no SFH.

Na prática, isso representa uma reorganização na alocação dos recursos da poupança e reforça o papel do sistema como principal eixo do financiamento habitacional no país. O objetivo regulatório é ampliar a previsibilidade do funding imobiliário e reduzir oscilações na oferta de crédito.

O ano de 2026 será tratado como período de transição. Nesse intervalo, as instituições financeiras passam por fase de adaptação operacional, com ajustes sistêmicos, contratuais e reequilíbrio de carteiras. A etapa funciona como preparação para a consolidação definitiva do novo modelo.

A partir de janeiro de 2027, a exigência de aplicação de até 100% dos recursos da poupança no crédito imobiliário estará plenamente vigente, mantendo-se a destinação mínima de 80% ao SFH. 

Com isso, o mercado tende a ganhar maior previsibilidade estrutural, aspecto estratégico para construtoras, incorporadoras e demais agentes da Construção Civil que dependem da estabilidade do crédito para planejar lançamentos e estruturar novos projetos.

Por que o modelo do SFH está sendo reformulado?

A reformulação do Sistema Financeiro de Habitação está ligada à redução estrutural da captação em cadernetas de poupança observada nos últimos anos. Com a mudança no comportamento dos investidores e maior diversificação de aplicações financeiras, o volume disponível para funding imobiliário passou a sofrer oscilações relevantes.

Diante desse cenário, o Banco Central optou por reestruturar a exigibilidade dos depósitos, elevando gradualmente o percentual destinado ao crédito imobiliário. A medida busca preservar o funding do setor habitacional, garantindo maior previsibilidade na oferta de recursos.

O objetivo regulatório é fortalecer a estabilidade de longo prazo do sistema, reduzir vulnerabilidades estruturais e assegurar que o SFH continue cumprindo sua função social de viabilizar moradia à população.

Para construtoras e incorporadoras, a mudança sinaliza um esforço institucional para manter a solidez do crédito imobiliário, elemento essencial para o planejamento de lançamentos, estruturação de projetos e gestão de risco na Construção Civil.

Impactos para construtoras, incorporadoras e compradores

As mudanças no modelo de funding do Sistema Financeiro de Habitação trazem efeitos diretos para toda a cadeia da Construção Civil. Ao elevar gradualmente a exigibilidade da poupança e consolidar a destinação mínima de 80% dos recursos ao SFH, o sistema tende a ganhar maior previsibilidade de funding.

Para construtoras e incorporadoras, essa previsibilidade representa potencial estabilidade na oferta de crédito imobiliário. Um ambiente regulatório mais claro e estruturado contribui para redução de risco sistêmico, fator determinante na tomada de decisão sobre novos lançamentos, aquisição de terrenos e estruturação de projetos. Com menor incerteza quanto à disponibilidade de financiamento ao comprador final, aumenta-se a segurança comercial dos empreendimentos.

Do ponto de vista do consumidor, a manutenção do teto de 12% ao ano no custo efetivo total reforça a proteção regulatória e amplia a segurança jurídica das operações. O novo desenho do sistema busca garantir crédito mais estruturado no longo prazo, com regras mais estáveis e previsíveis.

Na prática, a reestruturação do SFH sinaliza um movimento de fortalecimento institucional do crédito imobiliário, elemento central para sustentar o crescimento do mercado habitacional nos próximos anos.

Quem tem direito ao SFH?

O Banco Central define que os recursos do SFH devem ser usados somente para compra, reforma ou construção de imóvel residencial. Além disso, outras condições devem ser observadas pelo empreendimento que precisa:

• Estar localizado em área urbana
• Ter registro no cartório de imóveis competente
• Não ter sido comprado ou construído imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos
• Não ultrapassar o valor de avaliação definido para financiamento pelo SFH (atualmente R$ 1,5 milhão).

Outros critérios básicos para a concessão do financiamento ligado ao SFH são de que:

• O comprador deve ser brasileiro nato ou portador de visto permanente para estar no país
• Ser maior de 18 anos ou emancipado após os 16 anos. 

Restrições ao SFH

Quem estiver interessado em alguma linha de financiamento ligada ao Sistema Financeiro Habitacional não pode ter o nome negativado por instituições de crédito nem restrições junto a órgãos governamentais. 

Ou seja, pessoas com o nome sujo no SPC ou que apresentam alguma irregularidade com o Banco Central e a Receita Federal, por exemplo, não podem fazer um financiamento com o SFH. 

Além disso, o SFH contra com outras exigências. Uma delas é que o imóvel esteja localizado na mesma região em que o comprador mora ou trabalha há, no mínimo, um ano. 

Qual é a diferença entre o SFH e o SFI?

SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é o modelo de financiamento habitacional com regras padronizadas e limites definidos em norma, como enquadramento do imóvel e condições do contrato, e, em geral, é viabilizado com recursos tradicionais do crédito imobiliário (principalmente poupança/SBPE e FGTS, quando aplicável).

Já o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), criado pela Lei nº 9.514/1997, funciona como um marco mais amplo e flexível para financiar imóveis fora das regras do SFH, com condições mais livres, definidas conforme política de crédito de cada instituição e com maior integração ao mercado de capitais.

Na prática, o SFI costuma oferecer mais liberdade para estruturar operações (prazos, garantias, perfil de tomador e tipos de imóvel), podendo atender pessoas físicas e jurídicas. Percentuais como “financiar até X% do valor do imóvel” não são uma regra única do sistema: variam por banco, perfil de risco e produto — ao contrário do SFH, que opera com um conjunto mais rígido de enquadramentos e parâmetros.

Por fim, com o novo modelo de crédito imobiliário anunciado e normatizado em outubro de 2025 (Resolução CMN nº 5.255 e comunicações do Banco Central), passam a valer ajustes a partir de 1º de janeiro de 2026, com transição e consolidação das mudanças ao longo do tempo. Esse movimento tende a reforçar o papel do SFH/SBPE ao modernizar o direcionamento dos recursos da poupança e ampliar a capacidade do sistema de sustentar o crédito habitacional.

Contrapontos

Essa flexibilidade, contudo, também apresenta ônus. Se no SFH os juros são limitados a um teto de 12% ao ano, no SFI não há restrições.

Ou seja: os juros dos financiamentos realizados por meio do Sistema Financeiro Imobiliário podem ser – e geralmente são – maiores do que os 12% permitidos pelo Sistema Financeiro Habitacional.

Conclusão

O Sistema Financeiro Habitacional segue como um dos principais pilares do crédito imobiliário residencial no Brasil, especialmente nas operações financiadas com recursos da poupança.

Com as mudanças previstas para 2026 e a consolidação do novo modelo a partir de 2027, o SFH passa por uma reorganização do seu funding, com ampliação gradual da aplicação da poupança no crédito imobiliário e manutenção da destinação mínima de 80% ao sistema.  

Para construtoras e incorporadoras, isso tende a trazer mais segurança no planejamento de lançamentos. Para os compradores, permanece o teto de 12% ao ano no custo efetivo total, preservando a proteção regulatória das operações.

Entender essas atualizações é fundamental para os agentes da Construção Civil que dependem da dinâmica do crédito para sustentar crescimento e novos projetos.Agora que você já entendeu o que é SFH, acesse também o e-book: O Problema do Funding no Mercado de Crédito para Habitação No Brasil.