Você provavelmente irá concordar que quando falamos em dinheiro, em boa parte das vezes associamos o tema a problemas, não é? E quando o assunto é financiamento imobiliário, parece ainda mais complexo.

Mas não se preocupe!

Por mais preocupante que o tema possa soar, pensar em um financiamento para a Construção Civil pode ser a solução que você está buscando para algum projeto. E acredite: essa estratégia, se bem programada, pode ser muito mais simples do que parece.

Pensando em ajudar a esclarecer suas dúvidas, hoje falaremos sobre financiamento imobiliário. Neste post, você encontrará informações sobre quando é recomendado buscar essa alternativa e quando não é, os tipos de financiamentos existentes, os melhores bancos para isso e muito mais.

Vamos começar?

Financiamento Imobiliário: o que é e como funciona?

Para viabilizar novos projetos no setor, surge a necessidade de ter caixa suficiente para que a obra flua corretamente e sem problemas relacionados ao financeiro. Por conta do valor alto que é preciso para construir, às vezes a solução pode ser financiar.

Em alguns casos, você já até possui um valor em caixa para a obra. Mas ele não será suficiente para outras etapas do projeto. Por isso existe a possibilidade contratar financiamentos específicos para:

  • Máquinas e equipamentos;
  • Materiais de construção;
  • Veículos;
  • Infraestrutura;
  • Mão de obra;
  • Terreno.

Pode ser que em algum projeto seja mais vantajoso financiar apenas uma etapa do que a obra toda, ou vice-versa. Por isso, a palavra-chave é avaliar, já que a Indústria da Construção Civil possui inúmeras alternativas para quem deseja construir. Com diversas opções de financiamento, é possível avaliar qual linha de crédito é melhor para você. 

Atualmente, existem bancos só para isso e outros que já oferecem esse serviço para construtoras, com várias opções de parcelamento e taxas de juros. Isso varia de banco para banco. Por isso, é importante que você saiba avaliar qual será o melhor para a sua necessidade.

Outra dica é ficar atento a todas as informações relacionadas ao financiamento, tudo o que será cobrado e como será parcelado, para evitar surpresas. Tenha um rigoroso planejamento financeiro, para garantir que o financiamento seja suficiente e que a obra não seja paralisada por falta de recursos. Afinal, a ideia é que o financiamento seja uma solução, não um problema.

Por isso, é preciso ter muito claro quais as vantagens e os riscos de buscar crédito. Vamos ver mais sobre os diferentes tipos de financiamentos.

Tipos de financiamento para a Construção Civil

Como já dissemos, o setor da Construção Civil conta com diferentes modalidades de financiamento, cada uma voltada para uma necessidade específica do empreendimento. Seja para iniciar uma nova obra, adquirir materiais ou financiar projetos em andamento, existem linhas de crédito adaptadas à realidade das construtoras e incorporadoras. 

A seguir, apresentamos as principais opções disponíveis no mercado.

Financiamento de obra

Essa modalidade é destinada à construção de empreendimentos residenciais ou comerciais, permitindo que a construtora obtenha recursos para cobrir os custos da obra. 

Geralmente, o financiamento é liberado em etapas, conforme o andamento do projeto, e pode incluir tanto a execução da estrutura quanto as instalações complementares. 

Esse tipo de crédito costuma estar disponível nos bancos por meio do Plano Empresário ou de linhas vinculadas ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Financiamento de materiais

O financiamento de materiais é uma opção voltada para empresas que precisam adquirir insumos para a construção sem comprometer o fluxo de caixa

Diferente do financiamento de obra, essa linha de crédito se concentra na compra de itens como cimento, aço, esquadrias, revestimentos e demais componentes necessários para a execução do projeto. 

Algumas instituições financeiras oferecem essa linha por meio de programas como o Cartão BNDES, que facilita o parcelamento das compras diretamente com fornecedores credenciados.

Financiamento para obras em andamento ou novas construções

Construtoras que já iniciaram um empreendimento, mas precisam de capital para dar continuidade ao projeto, podem optar pelo financiamento para obras em andamento. 

Nessa modalidade, o banco avalia o estágio da construção e libera os recursos necessários para sua conclusão. Já para novas construções, existem linhas de crédito específicas para viabilizar o início do projeto, desde a fase de fundação até a finalização. 

Essas opções podem incluir prazos de carência e condições diferenciadas, dependendo do porte do empreendimento e da capacidade financeira da construtora.

Crédito para compra de terrenos e execução da obra

Para incorporadoras que precisam adquirir um terreno e financiar a construção no mesmo contrato, algumas instituições oferecem linhas de crédito que contemplam ambas as etapas. Esse modelo permite que a empresa obtenha o recurso necessário para a compra do lote e inicie a obra sem a necessidade de um novo financiamento. 

É uma alternativa interessante para projetos que ainda estão na fase inicial e precisam de capital para viabilizar tanto a aquisição do terreno quanto sua ocupação.

Cada uma dessas modalidades possui características próprias, exigências específicas e condições de pagamento diferenciadas. Escolher a opção mais adequada ao empreendimento é essencial para um financiamento sustentável e alinhado ao planejamento financeiro da empresa.

Novas tendências de financiamento imobiliário

A verdade é que o financiamento imobiliário vem passando por transformações significativas, impulsionadas por mudanças no mercado financeiro e pela necessidade de diversificação das fontes de crédito. 

Com a crescente limitação dos modelos tradicionais, como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), construtoras e incorporadoras estão buscando novas alternativas de captação de recursos, incluindo fintechs, mercado de capitais e soluções personalizadas de funding.

Uma das principais inovações nesse cenário, inclusive, é justamente a participação das fintechs no setor imobiliário, que oferecem processos mais ágeis e menos burocráticos. 

Essas empresas utilizam da tecnologia para realizar análises de crédito mais eficientes, o que acaba permitindo acesso a financiamentos que antes eram mais restritos. Além disso, algumas empresas oferecem soluções como antecipação de recebíveis e linhas de crédito flexíveis, reduzindo a dependência dos bancos tradicionais.

Outra tendência relevante é a expansão do mercado de capitais como fonte de financiamento para a Construção Civil. Instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) vêm ganhando espaço, possibilitando que incorporadoras de médio e pequeno porte acessem recursos antes disponíveis apenas para grandes empresas. 

Essa diversificação reduz a concentração de crédito nos bancos e cria alternativas para financiar diferentes fases do empreendimento, como as que nós vimos nesse artigo anteriormente.

Com o financiamento bancário se tornando mais restritivo, essas novas opções têm sido essenciais para garantir liquidez ao mercado e viabilizar projetos. Portanto, a tendência é que construtoras e incorporadoras busquem cada vez mais modelos híbridos de financiamento, combinando diferentes fontes de crédito para reduzir custos e aumentar a segurança financeira de seus empreendimentos.

Quando é melhor financiar?

Quando uma empresa opta por tomar crédito para financiar sua produção, há algumas vantagens. Vamos citar algumas:

  • Manutenção do capital em caixa;
  • Antecipação da construção;
  • Associação à marca da instituição bancária e aos padrões de qualidade exigidos;
  • Mais facilidade para repassar o financiamento aos compradores das unidades;
  • Possibilidade de desenvolver empreendimentos maiores, que exigem maiores volumes de  investimento.

Entretanto, é preciso observar os riscos associados ao financiamento para construção. O mais evidente deles é, sem dúvida, não conseguir pagar as parcelas do financiamento. Ou, até mesmo, conseguir arcar com os compromissos, mas ficar sem capital de giro em caixa. Uma boa instituição bancária pode ajudar você a modelar todos esses aspectos.

Mas, antes de falar sobre quais bancos oferecem financiamento para a Construção Civil, temos que explicar algo muito importante para você: o Plano Empresário.

Plano Empresário

O Plano Empresário é a opção mais comum, se trata de uma linha de crédito voltada para a produção de empreendimentos imobiliários, oferecendo condições específicas para construtoras e incorporadoras. As principais características desse financiamento são:

  • Financiamento de até 85% do custo da obra
  • Prazo de até 36 meses para a construção
  • Carência de até 9 meses para o início da obra
  • Repasse das unidades aos compradores a partir de 80% da obra executada

A contratação ocorre após a análise de viabilidade econômico-financeira e jurídica do empreendimento. Se aprovado, o contrato é assinado, e a empresa tem até seis meses para cumprir as exigências antes da liberação dos recursos.

A CAIXA, por exemplo, oferece diferentes opções de indexação para o crédito, como Taxa Poupança +, TR, IPCA, %CDI ou CDI + sobrepreço. Além disso, desde 2024, também passou a ser possível contratar com Recursos Livres.

Durante a fase de construção, a empresa paga apenas juros e atualização monetária sobre o valor liberado. Além disso, o financiamento pode ser contratado em módulos, facilitando a produção e as vendas.

Com a opção de repasse das unidades a partir de 80% da obra executada, os compradores finais podem obter financiamento antes da conclusão da construção, o que pode acelerar as vendas e a geração de receita para a empresa.

Agora que você já sabe que o Plano Empresário é a principal forma de financiamento para a construção, vamos falar sobre onde financiar?

Bancos que oferecem financiamento para Construção Civil

As modalidades de financiamento para construção praticadas pelos bancos são semelhantes entre si. Para saber qual a linha de crédito mais adequada, é importante atentar para detalhes fundamentais. Dentre eles, juros praticados e prazos de pagamento.

Caixa

A Caixa Econômica Federal oferece três modalidades de financiamento para a Construção Civil, atendendo construtoras, incorporadoras e empreendedores que precisam de crédito para viabilizar seus projetos. 

Cada linha possui características específicas para diferentes necessidades, desde a produção de empreendimentos até o financiamento para compradores finais.

  1. Plano Empresário CAIXA: destinado à produção de empreendimentos, permite que construtoras financiem até 85% do custo da obra, com prazos de até 36 meses para construção e 9 meses de carência. As unidades podem ser repassadas aos compradores a partir de 80% da obra executada.
  2. Apoio à Produção: criado para agilizar a construção e facilitar o financiamento para compradores de imóveis na planta. Pode ser contratado com ou sem financiamento para a construtora (PJ). Na opção sem financiamento à PJ, os valores financiados por Pessoas Físicas ajudam a custear a obra. Já na opção com financiamento à PJ, o banco libera os recursos conforme a evolução da obra, podendo cobrir até 100% do custo da construção.
  3. Alocação de Recursos: voltado para empresas que financiam seus empreendimentos com recursos próprios ou de terceiros, garantindo um processo simplificado para o financiamento das unidades concluídas. A avaliação em grupo das unidades permite maior agilidade na concessão de crédito para os compradores finais.

Com essas três modalidades, a Caixa Econômica Federal oferece soluções flexíveis para diferentes perfis de empreendimentos, desde a construção financiada pela própria construtora até o repasse direto das unidades aos compradores. 

BNDES

O BNDES oferece diversas linhas de crédito para a Construção Civil, financiando desde fornecedores de materiais até sistemas construtivos. O financiamento pode ser contratado de duas formas: operação direta, feita diretamente com o banco, ou operação indireta, realizada por meio de instituições financeiras credenciadas. Na operação direta, a taxa de juros é composta pelo custo financeiro e a remuneração do BNDES. Já na operação indireta, soma-se ainda a taxa da instituição credenciada.

O valor mínimo de financiamento é de R$ 40 milhões, com participação de até 100% dos itens financiáveis para micro, pequenas e médias empresas (MPMEs). Para grandes empresas, o financiamento pode cobrir até 80% do valor total do projeto, respeitando o limite máximo de 100% dos itens financiáveis. 

O prazo de pagamento inclui carência e amortização, definidos conforme a capacidade financeira do cliente e, quando aplicável, do grupo econômico ao qual pertence.

As garantias exigidas variam de acordo com a modalidade de financiamento. No apoio direto, podem incluir hipoteca, penhor, propriedade fiduciária e recebíveis. Já na operação indireta, as garantias são negociadas entre o cliente e a instituição financeira credenciada, permitindo maior flexibilidade na contratação do crédito.

Banco do Brasil

O Banco do Brasil oferece o Crédito Imobiliário – Financiamento à Produção PJ, uma linha de crédito voltada para empresas que desejam construir empreendimentos residenciais ou comerciais em áreas urbanas para venda. O financiamento pode ser contratado pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), permitindo o acesso a recursos para diferentes portes de projetos.

É possível financiar a aquisição do terreno e os custos diretos da obra, com valores que variam entre R$ 5 milhões e R$ 200 milhões. O prazo total pode chegar a 60 meses, sendo 36 meses para a execução da obra, além de uma carência de até 6 meses, somada ao período de construção.

A contratação deve ser feita diretamente nas agências do Banco do Brasil, com suporte de uma equipe especializada. A linha de crédito pode ser ajustada conforme a necessidade do empreendimento, respeitando os critérios do banco para a liberação dos recursos.

Itaú

O Plano Empresário do Itaú é voltado para empresas da Construção Civil e oferece financiamento para construção de empreendimentos residenciais ou comerciais. Possui experiência em soluções para diversos segmentos, como: incorporação, loteamentos, hotelaria, properties, shoppings, entre outros.

Além do financiamento tradicional para construção, o Itaú também oferece o Plano Empresário Verde (PEV), uma modalidade voltada para projetos que incorporam práticas sustentáveis. O objetivo desse produto é incentivar e apoiar empreendimentos que adotam soluções ambientalmente responsáveis, alinhadas às novas demandas do mercado e à crescente importância da sustentabilidade na Construção Civil.

Para se enquadrar no Plano Empresário Verde, o empreendimento precisa possuir pelo menos uma das três certificações reconhecidas pelo banco: Edge, Aqua ou Leed

Bradesco

O Bradesco oferece crédito para empresas da Construção Civil cobrindo até 70% do custo total do projeto, com exceção apenas da mão de obra. O prazo de pagamento pode chegar a 25 anos, com até dois meses para pagar a primeira parcela.

A linha de crédito faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), permitindo o uso do FGTS após a averbação da obra, desde que respeite as regras do sistema. O saldo pode ser utilizado para quitar o financiamento ou reduzir o valor e número de parcelas.

O financiamento mínimo é de R$ 350 mil, com taxas de juros entre 10,99% e 12% ao ano. No processo de contratação, são cobradas tarifas como taxa de estudo de viabilidade da obra, seguro habitacional e registro do contrato em cartório.

Principais indicadores para analisar ao buscar um financiamento

Ao planejar um financiamento para construção, é essencial analisar alguns indicadores econômicos que impactam diretamente o custo do crédito e a viabilidade do empreendimento. Entre os principais fatores a serem considerados estão:

Taxa Selic

A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira e influencia diretamente os juros cobrados pelos bancos. Quando a Selic está alta, o crédito fica mais caro, tornando os financiamentos menos acessíveis. Já em períodos de Selic mais baixa, as condições de financiamento costumam ser mais favoráveis, estimulando novos investimentos no setor imobiliário.

Taxas de Juros

Além da Selic, cada banco define suas próprias taxas de juros, considerando o risco da operação e o perfil do tomador. Taxas mais altas aumentam o custo total do financiamento e podem reduzir a margem de lucro do empreendimento. Por isso, comparar diferentes opções e negociar as condições do crédito é fundamental para conseguir um financiamento mais vantajoso.

Déficit Habitacional

O déficit habitacional representa a demanda por moradias em uma determinada região. Quando há um grande número de pessoas precisando de habitação, a tendência é que novos empreendimentos sejam rapidamente absorvidos pelo mercado. Avaliar essa demanda ajuda a ter certeza de que o financiamento será utilizado para um projeto com alto potencial de vendas.

Preços dos Imóveis

A valorização dos imóveis pode impactar diretamente a decisão de buscar financiamento. Se os preços estão em alta, há um maior potencial de retorno sobre o investimento. Já em cenários de desvalorização, o risco do empreendimento pode aumentar, exigindo um planejamento financeiro mais detalhado antes da contratação do crédito.

Monitorar esses indicadores permite tomar decisões estratégicas mais seguras, garantindo que o financiamento seja contratado no momento ideal e com as melhores condições possíveis.

Cuidados ao fechar um financiamento imobiliário

Sem dúvidas, o primeiro ponto a ser observado quando se contrata um financiamento diz respeito aos juros. Melhor dizendo, aos juros associados às condições de pagamento. 

Isso porque em um financiamento, as taxas de juros podem variar dependendo não só das condições econômicas do país, mas também do tipo de financiamento escolhido, do porte da obra, entre outros. 

Os valores praticados pelos bancos serão diferentes entre si. Entretanto, lembre-se que por trás de uma taxa de juros atraente podem estar escondidas condições de pagamento ruins.

Imagine, por exemplo, ter que começar a pagar o financiamento para construção antes de começar a receber dos seus clientes. O mesmo vale para condições de pagamento aparentemente muito vantajosas. Por isso, preste muita atenção aos juros cobrados pelo empréstimo.

Isso nos leva a um segundo ponto de atenção: o foco do crédito obtido. O ideal é buscar instituições financeiras que ofereçam linhas de crédito especializadas em Construção Civil. A tendência é que, nestes casos, o processo de contratação de financiamento para construção seja mais rápido.

Afinal, essas instituições especializadas sabem exatamente quais os procedimentos necessários para a liberação do crédito. Isso nos leva a um terceiro ponto de atenção, a documentação.

Os bancos que oferecem financiamento para construção costumam listar em seus sites a documentação necessária. Não é raro, por exemplo, ser preciso apresentar, dentre outros, documentos como:

  • Atestado situação cadastral;
  • Confirmação de saúde financeira da empresa;
  • Registro do imóvel;
  • Projeto de arquitetura;
  • Alvarás.

Por isso, consulte e reúna os documentos certos antes de tomar qualquer decisão.

Critérios para aprovação do financiamento imobiliário

Para obter a aprovação de um financiamento imobiliário, construtoras e incorporadoras precisam atender a uma série de critérios exigidos pelas instituições financeiras. É muito comum ocorrer a avaliação de diversos aspectos para garantir que o crédito será utilizado de forma sustentável e que o risco da operação será minimizado. 

Entre os principais critérios estão:

  • Capacidade financeira da empresa: o histórico financeiro da construtora ou incorporadora é analisado, incluindo faturamento, fluxo de caixa e endividamento. Empresas com boa saúde financeira e baixo risco de inadimplência têm mais chances de aprovação.
  • Viabilidade do empreendimento: o banco exige um estudo detalhado do projeto, incluindo orçamento, cronograma de obras e estimativa de vendas. Quanto mais sólido o planejamento, maior a credibilidade do empreendimento perante a instituição financeira.
  • Garantias oferecidas: as garantias solicitadas podem incluir hipoteca do terreno, cessão de recebíveis das vendas futuras ou outras garantias reais. O objetivo é reduzir o risco da operação para o banco, portanto, pense nisso!
  • Experiência no setor: o histórico da empresa no mercado é um fator importante. Construtoras com projetos concluídos e entregues sem atraso, sempre dentro do prazo, costumam ter mais facilidade para conseguir crédito.
  • Regularização e documentação: é preciso apresentar documentação completa, incluindo certidões negativas, alvarás e comprovação de conformidade com normas legais e ambientais. Projetos que atendem a todas as exigências regulatórias têm mais chances de aprovação.

Além desses fatores, as condições do mercado e os índices econômicos também podem  influenciar na aprovação do financiamento. Inclusive, é muito importante considerar o tempo de espera por essa aprovação, para que não impacte o cronograma da obra. 

Para concluir

Como você viu neste artigo, o financiamento imobiliário é uma ferramenta essencial para construtoras e incorporadoras que desejam viabilizar novos empreendimentos sem comprometer seu fluxo de caixa. 

No entanto, escolher a linha de crédito mais adequada exige um planejamento cuidadoso, considerando desde as modalidades disponíveis até os critérios de aprovação exigidos pelas instituições financeiras.

Ao longo deste artigo, você viu que há diversas opções de financiamento, desde a compra de materiais e terrenos até o custeio completo de obras. Também discutimos as novas tendências do setor, como o crescimento das fintechs e a ampliação do mercado de capitais como alternativa ao crédito bancário tradicional. 

Diante de tudo isso, lembre-se que o segredo para um financiamento bem-sucedido está na análise detalhada das condições oferecidas pelos bancos e demais instituições financeiras, evitando custos excessivos e garantindo que os recursos sejam utilizados da melhor forma. 

Com um planejamento bem estruturado e informações detalhadas, sua empresa pode utilizar o crédito de maneira estratégica para crescer e se fortalecer no mercado.