- Desconto de 50% no registro do primeiro imóvel previsto em lei desde 1973
- Benefício é pouco divulgado, mas cartórios podem ser multados se não cumprirem a legislação
- Para ter o abatimento, o imóvel deve ser utilizado como residência e financiado pelo SFH
A compra do primeiro imóvel envolve custos que vão além do preço de venda: ITBI, escritura pública e registro em cartório somam, em média, de 3% a 5% do valor do imóvel. O que muita gente não sabe é que a lei garante 50% de desconto sobre os emolumentos de registro para quem compra o primeiro imóvel residencial com financiamento pelo SFH, e esse benefício existe desde 1973.
Em 2025, o Conselho Nacional de Justiça pacificou uma controvérsia que vinha gerando interpretações divergentes entre cartórios em todo o país. Entender o que mudou e como exigir o desconto corretamente pode representar uma economia relevante na hora de fechar negócio.
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Base legal: o artigo 290 da Lei de Registros Públicos
O benefício está no artigo 290 da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 6.941/1981. O texto é direto:
“Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”
Os emolumentos são as taxas cobradas pelos cartórios de registro de imóveis pela prática dos atos registrais. O desconto incide sobre esses valores, que variam conforme o estado e o valor do imóvel, mas podem representar algumas centenas ou até milhares de reais em propriedades de valor mais elevado.
O benefício é obrigatório, não discricionário. O cartório não pode se recusar a aplicá-lo se o comprador atender aos requisitos. Cartórios que descumprem a legislação estão sujeitos a multa e suspensão de funcionamento.
Quem tem direito ao desconto de 50%?
Três requisitos precisam ser atendidos simultaneamente para obter o desconto previsto no artigo 290:
1. Primeira aquisição imobiliária para fins residenciais. O imóvel precisa ser o primeiro de natureza residencial adquirido pelo comprador. A interpretação de “primeira aquisição” gerou controvérsias por anos — questão resolvida pelo CNJ em 2025, detalhada na seção seguinte.
2. Finalidade residencial. O imóvel deve ser adquirido para uso como moradia, não para fins comerciais ou de investimento sem ocupação própria.
3. Financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O desconto está expressamente vinculado a financiamentos realizados no âmbito do SFH. Compras à vista ou financiadas fora do SFH não se enquadram no benefício do artigo 290.
A decisão do CNJ em 2025: o que mudou
Durante décadas, muitos Oficiais de Registro aplicavam o artigo 290 de forma restritiva: para conceder o desconto, exigiam que o comprador não tivesse nenhum imóvel em seu nome, independentemente de como o bem anterior havia sido adquirido — por herança, doação, compra à vista ou de natureza comercial.
No julgamento do Pedido de Providências nº 0007496-70.2024.2.00.0000, o Corregedor Nacional de Justiça pacificou a controvérsia em 2025, adotando a interpretação literal do artigo 290. A decisão firmou que para obter o desconto basta que o beneficiário comprove:
- Ser sua primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH; e
- Que o financiamento tenha sido realizado pelo SFH.
A existência de imóveis anteriores não residenciais — como terrenos, imóveis comerciais ou estabelecimentos industriais — não impede o desconto. A titularidade anterior de imóvel residencial, no entanto, descaracteriza o benefício. A decisão foi comunicada às Corregedorias Estaduais para uniformização nacional.
Na prática, isso significa que compradores que possuem, por exemplo, uma sala comercial ou um terreno rural, mas nunca adquiriram um imóvel residencial, têm direito ao desconto de 50% na primeira compra de moradia pelo SFH.
💡 Leia mais:
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Limite de valor do imóvel no SFH
O desconto está vinculado a financiamentos no âmbito do SFH, e o SFH tem limite de valor de imóvel definido pelo Conselho Monetário Nacional. Pela Resolução CMN nº 5.197/2024, o valor máximo do imóvel para financiamento no SFH é de R$ 1.500.000,00. Imóveis acima desse teto são financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que não conta com o benefício do artigo 290.
O financiamento pelo SFH também respeita os seguintes parâmetros operacionais atualizados:
- Financiamento de até 80% ou 90% do valor do imóvel, conforme o sistema de amortização;
- Prazo máximo de 35 anos;
- Destinação para moradia própria.
Descontos para compradores do Minha Casa, Minha Vida
Compradores enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida têm acesso a descontos ainda maiores nos emolumentos de registro, previstos no artigo 43 da Lei nº 11.977/2009:
- 90% de desconto para famílias com renda mensal entre 3 e 6 salários mínimos;
- 80% de desconto para famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos.
O desconto mais elevado do MCMV se aplica desde que seja o primeiro imóvel do beneficiário e que a aquisição seja feita pelo programa. As faixas de renda do MCMV foram atualizadas ao longo dos anos, e os limites de renda mensal para cada faixa em 2025 estão disponíveis na Caixa Econômica Federal, que é o principal agente operador do programa.
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Como pedir o desconto no cartório?
O desconto não é concedido automaticamente. O comprador precisa solicitá-lo expressamente no Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel, no momento de protocolar o pedido de registro. Os passos práticos são:
1. Verifique o enquadramento no SFH. Confirme com o banco ou com a Caixa Econômica Federal que o financiamento foi contratado no âmbito do SFH e que o imóvel está dentro do limite de valor atual (R$ 1.500.000,00).
2. Reúna a documentação. A comprovação exigida pelo cartório é a apresentação da certidão negativa de propriedade de imóvel residencial em seu nome. Essa certidão é expedida pelo próprio Registro de Imóveis e demonstra que o comprador não possui outro imóvel residencial registrado.
3. Solicite formalmente o desconto. Ao protocolar o pedido de registro, declare expressamente que se trata da primeira aquisição imobiliária residencial pelo SFH e requeira a aplicação do artigo 290 da Lei nº 6.015/1973.
4. Se houver resistência. Com a decisão do CNJ de 2025, a interpretação do benefício está pacificada. Caso o cartório negue o desconto ou aplique interpretação mais restritiva, o comprador pode registrar reclamação junto à Corregedoria do Tribunal de Justiça do estado.
O que a construtora precisa saber?
Para construtoras e incorporadoras que comercializam unidades financiadas pelo SFH, conhecer esse benefício é parte do atendimento ao comprador. Informar os clientes sobre o desconto de 50% no registro, especialmente após a uniformização da interpretação pelo CNJ em 2025, diferencia o processo de venda e reduz atritos no pós-contrato, quando os custos totais da aquisição muitas vezes surpreendem o comprador.
O Sienge Plataforma integra a gestão financeira e comercial da construtora em um único ambiente, permitindo que a equipe de vendas tenha visibilidade sobre os custos totais envolvidos em cada transação e oriente os compradores com precisão desde o início do processo de financiamento.
Perguntas Frequentes
Sim, desde a decisão do CNJ de maio de 2025 (PP nº 0007496-70.2024.2.00.0000). A interpretação literal do artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 foi uniformizada: a existência de imóvel anterior não residencial não impede o desconto. O benefício se aplica à primeira aquisição residencial pelo SFH, independentemente de imóveis anteriores de outra natureza.
Não. O artigo 290 da Lei de Registros Públicos vincula o desconto expressamente a financiamentos realizados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Compras à vista ou financiadas fora do SFH não se enquadram nesse benefício.
Não há obrigação legal de o cartório informar proativamente sobre o benefício, mas o cartório é obrigado a aplicá-lo quando o comprador solicitar e comprovar os requisitos. O desconhecimento do benefício é historicamente o principal motivo pelo qual muitos compradores não o utilizam.
Os emolumentos de registro variam conforme o estado e o valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 500 mil, os custos de registro podem chegar a R$ 2 mil ou mais, dependendo da tabela estadual. O desconto de 50% representaria economia de R$ 1 mil ou mais apenas nessa etapa. Para imóveis de maior valor, dentro do teto do SFH, a economia pode ser proporcionalmente maior.
Não. Para compradores do MCMV, aplica-se o regime específico da Lei nº 11.977/2009 (descontos de 80% ou 90%), que é mais vantajoso do que o artigo 290. Não há cumulatividade dos dois benefícios.
Não. O desconto do artigo 290 se aplica apenas aos emolumentos de cartório (taxas de registro). O ITBI é imposto municipal e tem regras próprias de alíquota e isenção, que variam por município. Alguns municípios concedem isenção de ITBI para imóveis do MCMV ou para primeiros imóveis abaixo de determinado valor — verifique a legislação do município do imóvel.
Executivo com mais de 20 anos de experiência em planejamento estratégico, desenvolvimento de negócios e gestão comercial, com ênfase em negócios digitais e transformação empresarial. Formado em Administração de Empresas e em Direito, possui especializações internacionais em Estratégia de Produtos e em Liderança Transformacional. Ao longo de sua carreira em grandes empresas, destacam-se a criação e a implementação de estratégias de crescimento, parcerias e inovação em marketplaces e programas de fidelidade. Atualmente, é Diretor de Marketplace do Ecossistema Sienge.
