- Definir o produto imobiliário corretamente é essencial para o sucesso do empreendimento
- Produto é diferente de projeto, envolvendo concepção estratégica e público-alvo
- Desenvolver o produto certo, com base em dados e simulações, é crucial para a rentabilidade e liquidez do negócio.
Entender o que é produto imobiliário tem se mostrado um dos elementos mais estratégicos para o sucesso de um empreendimento. Definir com precisão o que será lançado, quando e para quem, pode fazer uma grande diferença entre vender com velocidade ou ficar com unidades encalhadas por meses.
Apesar disso, ainda é comum confundir produto com projeto, gerando decisões desalinhadas com a realidade do mercado e comprometendo a performance dos empreendimentos. O produto é a concepção estratégica do que será ofertado: público-alvo, unidades, metragem, diferenciais e posicionamento. Já o projeto é a tradução técnica dessa ideia. Ignorar essa diferença pode custar caro.
Este artigo tem como objetivo orientar diretores e gerentes de projeto sobre a importância de estruturar corretamente o desenvolvimento do produto, abordando os pilares fundamentais, as tecnologias que estão transformando esse processo e as tendências que já moldam o setor em 2025.
Com base nos principais insights da Trilha de Conhecimento sobre Desenvolvimento de Produto no Construsummit, vamos mostrar por que decidir “no feeling” já não funciona, como dados e simulações ajudam a corrigir a rota antes do investimento pesado e de que forma o setor está evoluindo rumo a uma mentalidade mais colaborativa, digital e orientada por evidências.
Desenvolver o produto certo, para o mercado certo, na hora certa, nunca foi tão essencial. E quem souber fazer isso com método, terá uma vantagem real diante da concorrência.
O que é produto imobiliário e por que ele é diferente de projeto?
Produto imobiliário é a definição do que será desenvolvido em um empreendimento: tipo de unidade, metragem, tipologias, público-alvo, diferenciais competitivos, posicionamento de mercado e por aí vai. Trata-se da concepção que guia todas as etapas seguintes do ciclo de incorporação, com foco direto na atratividade comercial e na rentabilidade do negócio.
Diferente do projeto, que é a materialização técnica da ideia em plantas, desenhos e especificações construtivas, o produto é a decisão anterior (e mais relevante) do ponto de vista do negócio. Produto resolve o negócio. Projeto melhora ele.
Está acontecendo uma mudança de paradigma do setor, que vem justamente da compreensão de que o produto é o principal fator de impacto no resultado. Por muito tempo, o foco esteve apenas no projeto arquitetônico, mas construtoras e incorporadoras têm percebido que projetar bem não basta. Como reforça Schveitzer, “a maior fatia da rentabilidade está no produto, não no projeto.” Ou seja, é preciso desenhar o produto certo para o mercado certo, na hora certa.
Essa virada de chave é reflexo de um mercado que busca maturidade. Desenvolver um produto imobiliário, portanto, vai além de definir uma planta bem resolvida. Envolve compreender o comportamento do consumidor, as oportunidades do terreno e as premissas que tornam o empreendimento desejado e vendável.
Vamos falar mais sobre isso neste artigo.
Por que o desenvolvimento de produto é uma etapa crítica?
O desenvolvimento do produto imobiliário é uma das etapas mais estratégicas e sensíveis de todo o ciclo da incorporação. É nesse momento que se define o que será ofertado ao mercado e, com isso, conseguimos determinar também o potencial de rentabilidade e a provável velocidade das vendas do empreendimento.
A escolha equivocada do produto pode comprometer toda a viabilidade do projeto. Um apartamento mal dimensionado, com tipologia desalinhada ao perfil da região, ou com um conjunto de áreas comuns incompatível com o público, por exemplo, pode gerar rejeição e encalhe no mercado.
Por isso, o desenvolvimento do produto deve considerar três elementos fundamentais:
- Público: quem vai morar ou investir?
- Território: qual a vocação da região?
- Liquidez: o que o mercado aceita e deseja pagar?
Essas três questões exigem atenção já na escolha do terreno. Comprar o ativo certo, com potencial para receber o produto ideal, é mais determinante do que o projeto em si. Ainda na palestra do Construsummit, Schveitzer alertou: “Comprar terreno certo exige mais atenção do que o projeto depois”. Ou seja, negligenciar essa etapa é abrir mão da competitividade com outras empresas que já estão aplicando essa nova realidade.
Quando o produto é pensado com inteligência de mercado, coerência de atributos e viabilidade técnica, a incorporação ganha fluidez, precisão e margem de lucro. Por isso, o desenvolvimento do produto não deve ser visto como uma etapa isolada, mas como o eixo central de todo o projeto.
Os pilares do desenvolvimento de um produto imobiliário bem-sucedido
Desenvolver um produto imobiliário com alto potencial de venda e retorno exige mais do que boas intenções. É preciso basear decisões em dados, premissas técnicas bem definidas e análises criteriosas do terreno.
A seguir, os três pilares essenciais para essa jornada:
Pesquisa de mercado real e atualizada
Tomar decisões com base em dados concretos é o primeiro passo para reduzir riscos e aumentar a precisão do seu produto. Hoje, há uma ampla disponibilidade de fontes públicas e privadas, como IBGE, portais imobiliários, registros de vendas, estudos setoriais etc.
Além disso, ferramentas de inteligência artificial facilitam a leitura e cruzamento dessas informações, ajudando a identificar comportamentos de consumo, demandas reprimidas e tendências locais. Uma pesquisa bem-feita nesse sentido vai permitir entender o que o mercado realmente quer, não o que se imagina que ele deseje.
Premissas arquitetônicas
Antes de se falar em diferencial, é preciso garantir que os atributos essenciais do produto estejam bem resolvidos. Isso significa projetar unidades com boa planta, áreas privativas coerentes com o ticket médio, proporções adequadas e funcionalidades claras.
Quando isso não ocorre, é comum surgirem diferenciais supérfluos que tentam compensar essa falha — o que, na prática, indica um erro de base e pode comprometer a liquidez. O produto deve ser coerente com o perfil do público e com a proposta comercial, facilitando sua aceitação e reduzindo rejeições.
Viabilidade paramétrica e arquitetônica
Mesmo com uma análise de números bem feita, há aspectos que só a avaliação arquitetônica consegue captar. A insolação, a ventilação cruzada, a orientação do terreno e as visadas das unidades são fatores que impactam a qualidade e a atratividade do imóvel.
Por isso, a combinação entre estudos paramétricos e análise arquitetônica é importante, para que o produto seja eficiente tanto no papel quanto na experiência de uso, equilibrando racionalidade e desejo.
Dados no centro das decisões: da intuição à estratégia baseada em evidências
Durante muito tempo, o setor imobiliário foi movido por intuição. Embora o “feeling” do gestor ou incorporador tenha seu valor, depender exclusivamente dele é arriscado em um mercado tão competitivo e exigente. Decidir o que lançar, onde e para quem com base somente em impressões subjetivas é bem arriscado, e pode resultar em produtos desalinhados com a demanda, com lentidão de vendas e pouca margem de lucro.
A transição para uma estratégia baseada em evidências, em dados, pode ser uma das grandes transformações no desenvolvimento de produto imobiliário. Quando temos fatos como embasamento, os riscos são reduzidos e os acertos, potencializados.
Assim, caso algum problema seja identificado no caminho, é possível corrigir a rota antes dos investimentos mais pesados em aquisição de terreno, projeto e lançamento, por exemplo. Realizando uma análise prévia, para verificar se há mercado para um determinado produto em uma localização específica, é possível ajustar o que for preciso a tempo de lançar o empreendimento.
Fontes públicas confiáveis, como IBGE, CAGED e indicadores econômicos como PIB per capita, podem ser bons aliados para esse processo. Quando esses dados são cruzados com informações locais — como volume de lançamentos, ticket médio da região, taxas de vacância e comportamento do consumidor — você consegue relacionar as oportunidades reais e os riscos que elas podem envolver.
Com o suporte de ferramentas digitais e inteligência artificial, esse cruzamento se torna mais ágil, preciso e acessível. O resultado é uma tomada de decisão fundamentada, que antecipa tendências e responde com precisão ao que o mercado realmente quer.
Tecnologias que estão transformando o desenvolvimento de produto
O uso de tecnologia tem remodelado a forma como o produto imobiliário é desenvolvido. Ferramentas digitais, automações e inteligência artificial estão substituindo planilhas e intuição, trazendo mais precisão para cada fase da concepção.
Abaixo, três soluções indispensáveis que já estão impactando diretamente o trabalho de incorporadoras e construtoras:
BIM + GIS
A integração entre BIM (Building Information Modeling) e GIS (Geographic Information Systems) permite realizar estudos de viabilidade urbana de forma automatizada. Com eles, é possível sobrepor o modelo do empreendimento com dados geográficos e urbanos a fim de verificar zoneamentos, restrições do plano diretor, gabaritos e índices construtivos.
Dessa forma, é possível antecipar problemas de legalização, por exemplo, e adaptar o produto ao território com mais segurança e agilidade.
IA + orçamento paramétrico
A inteligência artificial, aliada a ferramentas de orçamento paramétrico, agiliza o cálculo de viabilidade e reduz falhas conceituais. A IA contribui analisando variáveis do mercado, comportamento do consumidor e histórico de empreendimentos semelhantes.
Já os modelos paramétricos geram estimativas rápidas de custo, VGV e ROI com base em regras previamente definidas, como área construída, número de unidades e materiais. Isso traz mais clareza na tomada de decisão, principalmente nas fases iniciais.
Ferramentas de simulação
Simuladores voltados para loteamentos e empreendimentos verticais ajudam a testar diferentes arranjos de implantação, tipos de unidades e usos do solo. Essas ferramentas permitem visualizar rapidamente como variações no produto poderiam impactar indicadores financeiros e operacionais. Essa parametrização proporciona maior precisão para comparar cenários e ajustar o desenvolvimento conforme demanda.
Tendências no desenvolvimento de produto imobiliário em 2025
O processo de desenvolvimento de produto vem passando por uma transformação acelerada, impulsionada por novas ferramentas, dinâmicas colaborativas e uma mentalidade mais estratégica. Em 2025, algumas tendências já se consolidam como práticas indispensáveis para empresas que buscam maior competitividade.
Veja os principais movimentos:
Desenvolvimento colaborativo e multidisciplinar
O produto bem resolvido nasce da integração entre áreas. Arquitetos, engenheiros, equipe de incorporação, marketing e vendas precisam atuar juntos desde o início. Essa colaboração reduz retrabalho, alinha expectativas e acelera a tomada de decisões com foco em liquidez e viabilidade. O desenvolvimento de produto deixa de ser uma função isolada e passa a ser um esforço coletivo, mais conectado com o resultado final.
Modelos BIM em constante evolução
O uso do BIM vai além da compatibilização de projetos. A tendência agora é adotar modelos evolutivos, que acompanham o produto desde o estudo inicial até o executivo, com ciclos curtos de validação e revisão. É isso que permite fazer ajustes rápidos, com base em novas informações de mercado, custos ou diretrizes legais, de forma que não comprometa prazos ou aumente os riscos.
Dados como parte da cultura, não como etapa
A coleta e análise de dados passa a fazer parte do dia a dia do desenvolvimento. Dashboards, indicadores de mercado, benchmarks e análises automatizadas se tornam ferramentas permanentes de apoio à decisão, trazendo mais confiança para cada movimento, desde a compra do terreno até o lançamento.
Simular para errar rápido e corrigir melhor
Ferramentas de simulação ganham protagonismo no processo de decisão. Ao testar as variações de produto e cenário em tempo real, essas soluções ajudam as equipes a “errar no digital” antes de errar no físico. Isso acelera o ciclo de aprendizagem, antecipa problemas e proporciona mais precisão na hora do lançamento.
Interoperabilidade como diferencial competitivo
A capacidade de integrar plataformas e equipes diversas se torna um ativo estratégico. Ferramentas que se conectam entre si (seja via API, BIM ou sistemas de gestão) tornam o processo mais fluido, eliminam ruídos e reduzem a dependência de planilhas manuais. A interoperabilidade encurta o caminho entre ideia e execução, com menos fricção e mais controle.
O futuro do produto imobiliário exige um novo mindset
A importância de entender o que é produto imobiliário e desenvolvê-los com inteligência está se tornando cada vez mais evidente. A competição acirrada, a pressão por rentabilidade e a mudança no comportamento dos consumidores tornaram essa etapa uma excelente estratégia para o ciclo de incorporação.
Decisões tomadas com base em dados reais, ferramentas tecnológicas e colaboração entre áreas elevam a qualidade do produto, aumentam sua aceitação no mercado e reduzem erros caros. A diferença entre um empreendimento que vende rápido e outro que encalha pode começar muito antes do lançamento. Está no alinhamento entre público, território, viabilidade e proposta de valor.
A maior fatia da rentabilidade está no produto, não no projeto. Isso exige uma mudança de mentalidade dentro das incorporadoras e construtoras. É hora de repensar processos, integrar tecnologias, capacitar equipes e tratar o desenvolvimento de produto como núcleo estratégico — não como uma etapa burocrática ou secundária.
As empresas que quiserem liderar o setor em 2025 e além precisarão adotar uma estrutura mais ágil, dados como base contínua de decisão, e ferramentas capazes de transformar estudo em execução com velocidade e precisão. Quem entender isso primeiro vai lançar produtos mais aderentes, gerar margens maiores e construir reputação com consistência.
