Para reduzir custos, grande parte dos empreendimentos de Construção Civil é realizada por meio de empreitada e/ou subempreitada. Por isso, é importante saber o que a legislação diz sobre esses tipos de contrato, não é mesmo?

A empreitada é um dos modelos contratuais mais utilizados na Construção Civil, permitindo que construtoras e incorporadoras otimizem recursos, reduzam custos e garantam maior eficiência na execução de obras. Ao contratar uma empreiteira, o contratante delega a execução total ou parcial do projeto a um profissional ou empresa especializada, que assume a responsabilidade pelo cumprimento das atividades conforme o contrato estabelecido.

No entanto, para que esse tipo de trabalho seja realmente vantajoso, é essencial conhecer os aspectos legais, os diferentes modelos existentes e os cuidados necessários para evitar riscos financeiros, trabalhistas e operacionais. Um contrato mal estruturado pode resultar em prejuízos significativos, atrasos na obra e disputas judiciais, tornando indispensável uma abordagem criteriosa desde a fase de negociação até a execução do serviço.

Então se você deseja saber mais sobre este assunto, continue sua leitura. Neste artigo você vai entender tudo que precisa para um contrato de empreitada seguro e bem-sucedido. 

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O que é uma empreitada?

A empreitada é um contrato de natureza civil em que a figura do empreiteiro se responsabiliza a realizar um trabalho para o dono da obra. Este pode ser uma pessoa física, uma construtora ou uma incorporadora.

O trabalho da empreiteira ocorre sem subordinação ou dependência. Ou seja, o empreiteiro dirige e fiscaliza o trabalho, sem subordinação ao dono da obra, contratando seus próprios empregados.

Além disso, a remuneração da empreiteira é global ou proporcional à tarefa executada. Isto é, não está vinculada à duração da obra, mas sim a sua conclusão.

Essa atividade está prevista nos artigos 610 a 626 do Código Civil, bem como nos artigos 34, 78 e 455 da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).

Contratar uma empreiteira ou utilizar mão de obra própria?

Decidir entre contratar uma empreiteira de obras ou utilizar mão de obra própria pode ser um diferencial para o sucesso de um projeto de construção. Ambas as opções apresentam vantagens e desafios distintos, que influenciam diretamente nos custos, flexibilidade e escalabilidade da produção.

Antes de entrarmos neste aspecto, é válido lembrar que a empreiteira de obras é uma empresa especializada na execução de diversos tipos de construções, que pode ser contratada para gerenciar todas ou alguma das etapas da construção. Mas e o que faz um empreiteiro de obras? O empreiteiro irá coordenar as atividades no canteiro, assegurando que o andamento esteja de acordo com o projeto e as normas técnicas.

Sabendo disso, vamos conferir as principais vantagens e desafios de optar por um contrato de empreitada ou utilizar mão de obra própria nas suas construções.

Vantagens e desafios do contrato de empreitada

Vantagens:

  • Especialização e experiência: as empreiteiras oferecem acesso a equipes com alta especialização para diferentes tipos de obra, o que pode ser um desafio para equipes menores que não possuem uma especialização.
  • Flexibilidade: permite ajustar o tamanho da força de trabalho conforme a demanda do projeto, reduzindo custos quando o volume de trabalho é menor.
  • Redução de responsabilidades administrativas: menos encargos com gestão de mão de obra, como contratações e benefícios, impactando positivamente nos custos administrativos.

Desafios:

  • Menor controle direto: a terceirização pode diminuir o controle sobre a qualidade e os métodos de trabalho, exigindo supervisão constante para garantir padrões.
  • Dependência: a progressão do projeto pode ser comprometida pela disponibilidade da empreiteira, o que demanda planejamento e coordenação eficazes.

Vantagens e desafios da mão de obra própria

Vantagens:

  • Controle: manter colaboradores internos garante controle completo sobre as operações, resultando em melhor alinhamento com as políticas e metas da empresa.
  • Desenvolvimento e retenção de habilidades: investir em uma equipe própria promove a continuidade e aprofundamento das competências técnicas essenciais.
  • Escalabilidade: uma equipe interna facilita a expansão conforme o crescimento da empresa e a execução de múltiplos projetos simultaneamente.

Desafios:

  • Custos fixos elevados: implica em despesas constantes, independentemente da demanda de trabalho, incluindo salários, benefícios e treinamentos.
  • Menor flexibilidade operacional: reduzir ou aumentar a equipe em resposta a flutuações do mercado pode ser desafiador e mais caro para a construtora.

A boa notícia é que uma opção não exclui a outra, ou seja, você não precisa necessariamente optar por uma empreiteira ou mão de obra própria. A execução do projeto pode ser feita de forma híbrida, com um contrato de empreitada para executar etapas muito específicas – como terraplanagem e pintura – enquanto equipes próprias executam as demais etapas, por exemplo.

Tipos de empreitada

Antes de explicar os diversos modelos, é importante salientar que não existe a “melhor” empreitada no sentido amplo deste tipo de contrato. Porém, é possível entender as características sobre cada opção com base nas necessidades de cada empreendimento.

Qual a melhor para sua obra? Vai depender daquela que mais se enquadrar à realidade do seu projeto hoje. Por isso, antes de mais nada, conhecer cada um dos tipos é fundamental para tomar uma boa decisão. E é isto que veremos a partir de agora.

Empreitada por Preço Global

Neste tipo de empreitada, o empreendedor contrata o serviço por um valor fixo previamente acertado no contrato. O empreiteiro, por sua vez, se responsabiliza por executar a obra do começo ao fim, desde a fundação até o acabamento completo da construção.

De acordo com a Lei de Licitações, a famosa 8.666, de 1993, “é quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo e total”.

Isto, é claro, serve para obras públicas. Porém, a lei funciona como parâmetro para os contratos entre empreendedores e empreiteiras privadas. Esta modalidade de empreitada não condiciona o tempo de execução da obra, pois não há como determinar fatores climáticos, que podem atrasar o cumprimento da tarefa.

Mas é possível estabelecer uma estimativa. Esta previsão, ainda que se saiba que pode ser para menos ou para mais, também deve constar no contrato.

Para que a empreitada por preço global funcione bem para ambas as partes, é preciso que o projeto esteja muito bem especificado. Todos os itens da obra, desde o início até o fim, devem ser descritos de forma clara.

Desse modo, o orçamento pode ser feito de maneira a não causar surpresas no futuro e ajuda a evitar conflitos entre as partes.

A consensualidade entre as partes, portanto, é fundamental, porque ela evitará aditivos contratuais que podem causar prejuízo, surpresas desagradáveis e discussões desgastantes.

Assim, podemos dizer que a vantagem deste tipo de empreitada está diretamente ligada ao bom planejamento do projeto e consequentemente do orçamento.

Empreitada Integral

A empreitada integral é muito comum nos contratos da administração pública. Nestes casos, geralmente usados em licitações, a obra deve ser entregue totalmente concluída – limpa e com os bens instalados e funcionando.

A empreitada integral não serve, portanto, para a construção de um edifício residencial, como salienta Marçal Justen Filho, no livro Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos.

O melhor exemplo no qual pode ser aplicada a empreitada integral seria a construção de uma hidrelétrica, pois é necessária uma estrutura que torne a obra apta a funcionar. Obras deste tipo geralmente são licitadas, ou seja, contratadas pelo poder público.

Empreitada por Preços Unitários

Neste modelo de contrato, a execução de uma obra se dá por “preço certo de unidades determinadas”, como prevista na legislação. Ainda assim, está valendo o conceito de que o empreendedor está contratando uma obra e não um serviço.

A diferença é que aqui, em vez de estabelecer o valor global da obra, remunera-se os itens, tanto de mão de obra quanto de materiais, de forma determinada.

Tanto um modelo de empreitada quanto o outro (preço global e preço unitário) se assemelham, já que se considera a obra pronta como objeto do contrato.

Então, qual a diferença?

Neste modelo, o empreiteiro propõe uma planilha de preços das unidades de mão de obra e de materiais. Já na empreitada por preço global, usa-se uma estimativa. Mesmo assim, quanto melhor planejado, mais as surpresas desagradáveis podem ser evitadas.

Um exemplo importante neste modelo de empreitada é o de condomínios de casas residenciais. Cada casa seria uma unidade autônoma, mas a obra a ser contratada comporta todas as casas do condomínio.

Neste caso, também como afirma Justen Filho (já citado), a empreitada por preço unitário “reduzirá as dificuldades em caso de variações de quantitativos ao longo da contratação”.  

Empreitada Mista

Temos que voltar um pouco ao exemplo de Empreitada por Preço Global para compreender melhor o que é a Empreitada Mista.

Na Empreitada Global, como vimos, o empreiteiro tanto pode se responsabilizar apenas pelo material quanto somente pela mão de obra. Ainda assim, a responsabilidade é a obra, não os serviços, lembra?

Na empreitada mista, que tanto pode se configurar como sendo por preço global quanto por preço unitário, o empreiteiro se responsabiliza pela mão de obra e também pelos materiais, eximindo o empreendedor de qualquer responsabilidade, inclusive de encargos trabalhistas.

O Código Civil determina que a responsabilidade pela segurança em relação aos materiais utilizados tem prazo de até cinco anos. Na empreitada mista, o artigo 611 deixa claro que: “Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra”.

Subempreitada: como funciona?

A subempreitada consiste na contratação, por parte do empreiteiro, de colaboradores ou empresas terceirizadas para realizar parte do trabalho ou todo o projeto de Engenharia Civil. Ela está disciplinada no artigo 455 da CLT. 

Mas você sabia que a lei da terceirização ampliou a possibilidade de subempreitadas na Construção Civil? Entenda por quê:

Lei da Terceirização

Com a aprovação da Lei 13.429, de 31 de março de 2017, conhecida como lei da terceirização, a terceirização passou a ser permitida para todo o tipo de atividade. Antes, ela era liberada somente para as atividades-meio (ou secundárias) e vedada para as atividades-fim (ou principais). 

Ao admitir a terceirização de todas as atividades, a lei da terceirização tornou a contratação de subempreitadas mais segura juridicamente. Isso porque havia uma lacuna na legislação sobre os conceitos de atividade-meio e atividade-fim. Essa era uma das principais causas de ações trabalhistas na Construção Civil. 

A medida também regulamentou a quarteirização, ou seja, a contratação, por parte da empresa terceirizada, de outra empresa prestadora de serviços para suprir uma demanda de trabalho.

Além disso, o prazo dos serviços temporários foi ampliado para 180 dias, prorrogáveis uma única vez por mais 90 dias.

Conheça as principais regras para a contratação de subempreitadas:

  1. O contratante é a pessoa física ou jurídica que celebra contrato com empresa de prestação de serviços determinados e específicos.
  2. O prestador dos serviços (terceirizado) deve ser uma pessoa jurídica de direito privado destinada a prestar à contratante serviços determinados e específicos.
  3. O objeto do contrato deve ser a execução de um serviço determinado e específico.
  4. Os funcionários não podem ser utilizados em atividades diferentes daquelas previstas no contrato.
  5. Os serviços devem ser executados em lugar especificado no contrato, podendo ser tanto na sede da empresa contratante quanto em outro local, como em obra de terceiros.
  6. O contratante é responsável pela segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores, ainda que o serviço não seja realizado em sede própria.
  7. O contratante não é obrigado a oferecer aos trabalhadores terceirizados acesso a atendimento médico e refeitórios destinados aos demais empregados.
  8. A responsabilidade do contratante é subsidiária em relação às obrigações trabalhistas. Isso significa que, se houver reclamação por falta de pagamento de verbas trabalhistas, a empresa contratante terá de arcar com a despesa somente caso a contratada não possua recursos.

Capital mínimo para operação de empresa terceirizada

Com a lei da terceirização, será mais fácil garantir que a terceirizada tenha lastro financeiro para cumprir com suas obrigações trabalhistas. A medida estabeleceu capital social mínimo para a operação das prestadoras de serviço. Agora, o valor é definido de acordo com o número de empregados.

Confira:

  • Até 10 funcionários – 10 mil reais;
  • De 11 a 20 funcionários – 25 mil reais;
  • De 21 a 50 funcionários –  50 mil reais;
  • De 51 a 100 funcionários –  100 mil reais;
  • Mais de 100 funcionários –  250 mil reais.

Quando vale a pena fazer um contrato de empreitada?

Talvez você esteja em dúvida sobre quando é que realmente vale a pena fazer um contrato de empreitada para a sua construtora. É uma dúvida comum e bastante razoável. Veja agora 3 situações em que vale a pena investir em uma empreiteira:

Quando o projeto é maior que o de costume

Se você quer fazer a sua construtora crescer, deve estar em busca de contratos maiores, ou mais contratos menores para realizar simultaneamente. Isso exige mais profissionais, mas nem sempre a melhor escolha é aumentar a equipe interna no regime CLT.

A empreitada é o modelo ideal para dar conta de projetos maiores do que a sua capacidade atual, ao menos até que você tenha certeza de que tais projetos serão recorrentes. 

Quando existe urgência no prazo

Quando há urgência no prazo de uma obra, também é uma boa opção colocar trabalhadores terceirizados para agilizar o trabalho e adiantar as atividades. 

Além disso, você tem toda a flexibilidade de contratar mais pessoas em funções específicas. Isso inclui trabalhos que levam mais tempo para concluir ou atividades para as quais há menos pessoas qualificadas na sua equipe interna.

Quando é preciso ter especialistas não disponíveis internamente

Por último, se você tem um empreendimento que precisa de especialistas não disponíveis internamente, a melhor opção talvez seja contratar um empreiteiro habilitado. Em muitos casos, você não vai precisar daquele tipo de profissional em todas as obras, o que tornaria inviável contratar alguém para a função por tempo indeterminado.

Cuidados a se tomar antes de assinar o contrato

Para que tudo dê certo, é indispensável contar com um contrato de empreitada bem elaborado para que ambas as partes estejam protegidas contra riscos financeiros, operacionais e jurídicos. Para evitar prejuízos e conflitos futuros, é fundamental tomar alguns cuidados antes de assinar o documento. 

Confira os principais pontos de atenção:

1. Definição clara do objeto do contrato

O contrato deve descrever detalhadamente o escopo dos serviços e materiais incluídos na empreitada. Quanto mais específico for o documento, menores as chances de interpretações divergentes que possam gerar disputas. Isso inclui especificações técnicas, memoriais descritivos e projetos aprovados.

2. Cláusulas de retenção técnica (caução)

A caução contratual é uma prática comum que visa garantir que o serviço seja executado com qualidade e que eventuais custos decorrentes de falhas ou problemas trabalhistas sejam cobertos. O percentual de retenção deve ser estipulado em contrato, assim como as condições para sua liberação após a conclusão da obra.

3. Faturamento direto: avaliar os impactos tributários

Em alguns casos, pode ser vantajoso que o contratante adquira diretamente os materiais, reduzindo a carga tributária da empreiteira. No entanto, essa estratégia deve ser bem analisada, pois pode gerar aumento de impostos como IR e CSLL. Além disso, é essencial garantir que o material adquirido seja utilizado exclusivamente no projeto.

4. Definição de responsabilidades

O contrato deve estabelecer de forma clara quais são as responsabilidades do empreiteiro e do contratante, evitando lacunas que possam levar a disputas. Alguns pontos essenciais incluem:

  • Riscos da obra: determinar se o empreiteiro será responsável por eventuais danos antes da entrega.
  • Garantia de solidez e segurança: o empreiteiro deve responder por problemas estruturais durante o período de cinco anos.
  • Obrigações trabalhistas: o contratante deve fiscalizar se o empreiteiro está cumprindo com suas obrigações para evitar problemas futuros.

5. Fiscalização e conformidade

O contratante tem o direito de fiscalizar a execução da obra, garantindo que o serviço esteja sendo feito conforme o contrato e as normas técnicas. Para isso, pode ser exigida a apresentação de documentos como a Ficha de Verificação de Serviços (FVS), garantindo a qualidade da execução antes da liberação dos pagamentos.

6. Previsão de multas e rescisão

O contrato deve prever penalidades para descumprimento de prazos e falhas na execução, além de estabelecer as condições para a rescisão. Caso o empreiteiro abandone a obra sem justificativa, pode ser penalizado. Da mesma forma, se o contratante não cumprir com os pagamentos acordados, o empreiteiro pode rescindir o contrato e cobrar indenizações.

7. Assessoria jurídica especializada

Por se tratar de um documento regido pelo Código Civil, é altamente recomendável contar com o suporte de um advogado especializado em Construção Civil. Um contrato mal elaborado pode gerar prejuízos significativos, tanto para o empreiteiro quanto para o contratante.

Ao seguir essas recomendações, você reduz os riscos na contratação de uma empreiteira a e assegura que o projeto será executado com maior previsibilidade e segurança para todas as partes envolvidas.

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Algumas normas e regras do contrato de empreitada

1. Modificações no projeto original: como podem acontecer?

O proprietário da obra e o empreiteiro contratado para realizá-la não podem introduzir modificações no projeto original sem autorização de seu autor. A exceção ocorre caso haja problemas técnicos ou complicações posteriores que tornem o valor do projeto original muito elevado.

2. Recebimento da obra

Caso o empreiteiro tenha desobedecido ao projeto ou às normas técnicas, o dono da obra poderá rejeitar a obra ou recebê-la com abatimento do valor. Além disso, caso o empreiteiro, por imperícia ou negligência, inutilize os materiais que recebeu, também será obrigado a ressarcir o dono da obra.

3. Responsabilidade sobre a obra

Nos contratos de empreitada de edifícios e outras obras de grande porte, o empreiteiro responderá, durante o prazo de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho. Mas, para garantir esse direito, o dono da obra deverá entrar com a ação na Justiça nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito no empreendimento.

4. Revisão de valores na empreitada

O empreiteiro só poderá exigir aumento no valor da obra caso realize modificações baseadas em instruções escritas pelo dono. No entanto, este será obrigado a pagar ao empreiteiro o acréscimo caso tenha visto as alterações no projeto e nunca tenha protestado. Isso acontecerá ainda que não haja instruções escritas.

Já o empreiteiro poderá pedir revisão de valores caso ocorra diminuição no preço do material ou da mão-de-obra superior a 1/10 do preço estabelecido.

5. Suspensão da obra

Mesmo após iniciada a construção, o dono da obra pode suspendê-la. Contudo, deverá pagar ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos serviços já feitos, mais a indenização calculada em função do que ele teria ganho, se a obra fosse concluída.

Já o empreiteiro poderá suspender a obra nos seguintes casos:

  • Por culpa do dono, ou por motivo de força maior;
  • Quando se manifestarem dificuldades imprevisíveis resultantes de causas geológicas e hídricas, entre outras, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço;
  • Se as modificações exigidas pelo dono da obra forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo de preço.

Por outro lado, se a execução da empreitada for suspensa sem justa causa, o empreiteiro responderá por perdas e danos.

Acompanhamento da empreiteira: o que observar?

Mesmo que você tome todos os cuidados e saiba de todos os detalhes que já mencionamos aqui, a supervisão e a gestão eficaz de uma obra contratada a uma empreiteira ainda são essenciais. Até porque, você vai querer se assegurar de que o projeto realmente será concluído conforme o planejado, dentro do prazo e orçamento, e com a qualidade desejada. 

Para isso, existem vários pontos de atenção que devem ser rigorosamente monitorados para garantir o sucesso da obra e nós reunimos eles aqui para você:

  • Comunicação efetiva: deve-se estabelecer um canal de comunicação claro e eficaz entre a equipe interna do contratante e a empreiteira. Isso inclui a regularidade de reuniões de acompanhamento, atualizações de progresso e relatórios detalhados. A transparência na comunicação ajuda a identificar e resolver rapidamente qualquer questão que possa surgir, além de fortalecer a confiança mútua.
  • Supervisão contínua: é fundamental que o contratante mantenha uma supervisão constante sobre as atividades da empreiteira. Envolvendo não só visitas regulares ao local da obra para inspeções visuais, mas também o acompanhamento de aspectos como o cumprimento dos prazos, a adequação dos materiais utilizados e a conformidade com os métodos de construção especificados.
  • Garantia de qualidade e conformidade: é importante implementar procedimentos de controle de qualidade que incluam testes e verificações regulares durante todas as etapas do projeto. Além disso, também deve-se sempre verificar se a empreiteira está aderindo a todas as normas de segurança e saúde ocupacional.
  • Documentação adequada: as construtoras e incorporadoras devem manter uma documentação rigorosa de todas as fases do projeto, incluindo contratos, aditivos, registros de alterações, aprovações de materiais e relatórios de inspeção. Uma documentação bem organizada vai facilitar a gestão do projeto, servindo também como registro em caso de disputas ou necessidade de revisões no projeto.

Monitorar esses aspectos de perto permite não apenas a realização do projeto dentro das expectativas, mas também fortalece a relação entre o contratante e a empreiteira, criando uma base sólida para futuras colaborações. Hoje em dia, existem recursos que podem contribuir para este processo, como o uso da tecnologia, por exemplo.

Gerenciamento de empreiteiras usando tecnologia

Como você viu até aqui, fazer uma boa gestão da empreitada é essencial para garantir o sucesso de uma obra. O uso de soluções tecnológicas especializadas na Construção Civil pode facilitar e muito nesse sentido, integrando informações e otimizando a tomada de decisões. Confira como a tecnologia pode melhorar essa gestão:

1. Centralização de contratos e documentos

Softwares de gestão permitem armazenar e organizar contratos, detalhando obrigações, valores e prazos. Além disso, esses dados podem ser integrados ao planejamento e fluxo de caixa da construtora, garantindo maior controle sobre pagamentos e obrigações contratuais.

2. Controle de segurança do trabalho

A tecnologia possibilita acompanhar se os funcionários terceirizados estão em conformidade com as Normas Regulamentadoras (NRs), além de monitorar exames médicos, uso de EPIs e outras exigências de segurança.

3. Monitoramento da obra em tempo real

Com ferramentas integradas ao canteiro de obras, a construtora pode acompanhar cronogramas em tempo real, evitar desperdícios e corrigir desvios rapidamente. Isso garante maior eficiência e qualidade na execução dos serviços.

4. Gestão financeira e pagamentos

Sistemas de gestão ajudam a visualizar o fluxo de caixa, permitindo que a construtora se programe para os pagamentos à empreiteira e evite atrasos que possam impactar a obra.

5. Registro de histórico de desempenho

Após a conclusão da obra, um software possibilita armazenar dados sobre a performance da empreiteira, como cumprimento de prazos e qualidade do serviço. Essas informações são valiosas para futuras contratações, ajudando a escolher os melhores parceiros.

O uso da tecnologia, em qualquer setor que seja, pode otimizar significativamente cada um dos processos. E não só isso, ela também contribui para a redução de riscos e qualidade dos projetos. Por isso, implementar uma solução eficiente pode ser a chave para uma gestão mais ágil e segura.

Conclusão

Ao longo deste artigo, você pode conhecer os principais aspectos relacionados ao contrato de empreitada no setor da Construção Civil.

Desde a decisão estratégica entre optar por mão de obra própria ou terceirizada, passando pela diferentes tipos de contratos, até os cuidados que se deve tomar antes de fechar um negócio – cada ponto destacado aqui é fundamental para garantir o sucesso e a qualidade dos empreendimentos.

Lembre-se que um planejamento cuidadoso e um gerenciamento eficiente são indispensáveis para a otimização de recursos e a minimização de riscos. A escolha de trabalhar com uma empreiteira de obras deve ser baseada em uma análise detalhada das vantagens dessa opção em comparação às necessidades específicas do projeto.

Depois disso, vale ressaltar que um contrato bem estruturado é essencial, pois é ele que vai delinear claramente o escopo do trabalho, os prazos, as responsabilidades de cada parte, e os critérios para a avaliação e pagamento do trabalho realizado.

Lembre-se que optar por fazer um contrato de empreitada para suas obras pode ser muito vantajoso para a construtora, desde que seja bem feito. Se você deseja ter mais informações valiosas como esta para o gerenciamento das suas obras, confira no link abaixo o guia completo.

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