Como otimizar galpões logísticos: do projeto à execução com mais produtividade e controle

O mercado de galpões logísticos no Brasil vive um momento de transformação e crescimento acelerado. Pela primeira vez, os players regionais vão liderar as entregas no setor, respondendo por 53% dos 2,3 milhões de metros quadrados previstos para o segundo semestre de 2025, segundo a consultoria Erea. 

Esse movimento de descentralização faz com que desenvolvedores menos capitalizados precisem atuar com um planejamento altamente assertivo, capaz de garantir viabilidade, eficiência e cumprimento de prazos para competir com os grandes.

Ao mesmo tempo, a demanda por ativos logísticos triple A segue aquecida, impulsionada pela alta competitividade do e-commerce. O setor bateu recorde de novos contratos no segundo trimestre, com crescimento de 69% na absorção líquida em relação ao trimestre anterior, de acordo com relatório da RealtyCorp. Essa preferência do mercado pelos galpões de alto padrão eleva ainda mais o nível de exigência técnica nas obras.

Neste cenário dinâmico, projetar e executar centros logísticos com produtividade e controle se tornou ainda mais importante. Pensando nisso, neste artigo, vamos falar sobre as etapas envolvidas na otimização de galpões logísticos — desde o planejamento até o canteiro — com foco em desempenho, retorno sobre o investimento e gestão integrada.

Boa leitura!

Projeto de galpões logísticos: eficiência começa no papel

A performance de um centro logístico começa a ser definida ainda na fase de concepção. Um bom projeto de centro de distribuição precisa partir de um escopo bem estruturado, que defina claramente o conceito, as dimensões dos ambientes, os tipos de instalações e os padrões de acabamento. Essa clareza evita conflitos entre disciplinas e traz maior previsibilidade durante a obra.

Esse planejamento deve considerar também a aprovação legal do empreendimento, que depende de fatores como estudos ambientais, diretrizes urbanísticas e trâmites nos órgãos municipais. Como reforça o arquiteto Alan Gonçalves, gestor de projetos do GPA, “antes de iniciar a criação dos projetos, é preciso avaliar o que é possível construir com base no programa de necessidades fornecido pelo cliente”.

Em obras com prazos curtos, é comum adotar a estratégia de fast track, na qual o projeto e a construção ocorrem em paralelo. No entanto, isso exige atenção redobrada ao controle de escopo, que acaba se tornando um verdadeiro desafio.

Por isso, a eficiência do projeto não se resume à compatibilidade técnica. Ela está diretamente ligada ao desempenho operacional e ao retorno sobre o investimento.

Entre os elementos que contribuem para esse resultado estão: pé-direito elevado, espaçamento otimizado entre pilares, piso de alta resistência, soluções de combate a incêndio, iluminação e ventilação naturais, reaproveitamento de água e isolamento térmico.

Participação multidisciplinar

O desenvolvimento de um projeto de centro de distribuição envolve diferentes especialistas técnicos. São profissionais de arquitetura, fundações, estruturas, coberturas, instalações elétricas e hidráulicas, prevenção contra incêndio, sistemas de ventilação, pavimentação, automação, segurança, paisagismo, entre outros.

Para evitar retrabalhos e interferências durante a execução, é essencial que essas disciplinas trabalhem de forma coordenada. “Fazemos a compatibilização dos desenhos desenvolvidos, o que evita conflitos físicos entre as instalações”, explica Gonçalves.

Outro ponto crítico é a avaliação de riscos relacionados ao subsolo e ao clima local. Terrenos com potencial de recalque, por exemplo, podem demandar soluções como estaqueamento de piso, reforços ou trocas de solo, com impacto direto no prazo e no custo da obra. O comportamento meteorológico da região também deve ser considerado na elaboração do cronograma.

Quanto mais madura e integrada for a entrega técnica antes do início da construção, menor o risco de retrabalhos, atrasos e custos adicionais. Ou seja, a eficiência de um galpão logístico começa, de fato, no papel, justamente para evitar uma série de problemas futuros.

Gestão de centros logísticos exige visão de operação

A gestão eficiente de centros logísticos vai além do domínio técnico de projeto e construção. Como mencionamos anteriormente, é essencial que o gestor de projetos compreenda como o empreendimento irá operar no dia a dia, antecipando cenários e prevenindo falhas que podem comprometer a eficiência da operação.

Francisco Ayres Vicentini, gerenciador de obras da MVEP projetos, destaca que o profissional responsável pelo projeto precisa conhecer profundamente o funcionamento do empreendimento. “Imagine uma carreta manobrando onde tem um pilar com instalação de rede de água. Com certeza criará problemas para o usuário”, afirma. 

Situações como essa demonstram a importância de considerar fluxos logísticos, ergonomia operacional e infraestrutura adequada já na fase de projeto.

A manobra de carretas, por exemplo, exige ruas com raio de giro suficiente. Se mal dimensionadas, aumentam o número de manobras, aceleram o desgaste do piso e elevam os custos de manutenção. O mesmo se aplica a áreas técnicas mal posicionadas, como subestações, reservatórios ou salas operacionais, que podem comprometer o layout e dificultar a operação diária.

Esse nível de entendimento operacional não exige que o gestor domine todos os sistemas em detalhe técnico, mas ele precisa ser capaz de “conectar projeto, operação e execução”, como destaca Vicentini. A atuação desse profissional é decisiva para que as soluções projetadas façam sentido no contexto real de uso do galpão.

Na prática, isso significa que o gestor deve participar ativamente das fases de concepção, compatibilização e execução, sendo o elo entre as diferentes disciplinas e os objetivos do cliente. Enquanto ele antecipa o uso real do espaço e integra todas as informações de forma estratégica, o gestor assegura que o projeto entregue esteja pronto para operar com eficiência desde o primeiro dia.

Etapas do projeto: como garantir alinhamento técnico desde o início

A base de um centro logístico bem executado está no alinhamento técnico desde as primeiras fases do projeto. Para garantir eficiência e evitar retrabalhos no canteiro, é essencial seguir uma sequência específica de etapas.

1. Estudo preliminar: o processo se inicia com o estudo preliminar, em que são avaliadas as condições do terreno, localização, topografia, restrições legais e o programa de necessidades do cliente. 
2. Projeto básico: A partir disso, elabora-se o projeto básico, que define o escopo arquitetônico e contempla as soluções iniciais de estrutura, instalações, acabamento e áreas técnicas. 
3. Projeto executivo: Em seguida, parte-se para o projeto executivo, com o detalhamento completo das disciplinas envolvidas.

Segundo Alan Gonçalves, “são chamados os vários projetistas para a reunião inicial e troca de informações, visando o projeto pré-executivo de arquitetura, já contemplando as questões técnicas de cada disciplina envolvida”. 

Nessa fase, são discutidos aspectos como dimensões dos ambientes, tamanho dos sanitários, áreas climatizadas, espaços técnicos e sistemas prediais, garantindo que todos trabalhem a partir das mesmas premissas.

A compatibilização de projetos é uma etapa estratégica para eliminar interferências entre as disciplinas e evitar erros no campo. Como destaca Francisco Ayres Vicentini, “na rua central de um empreendimento logístico passa a tubulação de água, esgoto, rede elétrica, instalação de segurança e sensores de incêndio. Esses projetos têm que ‘conversar’ entre si para evitar conflitos”.

O uso da tecnologia como facilitadora

Ferramentas digitais como o BIM (Building Information Modeling) têm potencial para elevar esse processo a um novo nível. O modelo permite visualizar e cruzar as informações de todos os sistemas em um ambiente tridimensional, identificando interferências antes da obra começar. 

Vicentini observa que o BIM pode reduzir significativamente o tempo e os riscos na elaboração dos projetos: “o software indica se está tudo correto ou se existe algum problema a ser resolvido”.

Planejamento e execução da obra: o diferencial está na gestão

Passada a fase de projeto, a etapa de execução em centros logísticos exige uma gestão ágil e precisa. Diferente de outros tipos de obras, centros de distribuição operam com cronogramas mais curtos, muitas vezes com prazos totais entre 10 e 12 meses — o que reduz a margem para erros e reforça a importância de um bom planejamento desde o início.

O sucesso da obra depende diretamente da entrega de projetos “redondos”. Quando o projeto chega ao canteiro com todas as compatibilizações resolvidas, escopo fechado e decisões técnicas maduras, o ritmo de execução acelera e os riscos de retrabalho diminuem. 

Por outro lado, erros ou lacunas nessa fase inicial podem gerar impactos operacionais e financeiros relevantes, forçando decisões improvisadas que comprometem custo, prazo e até desempenho futuro do ativo.

Nesse contexto, o papel do engenheiro de planejamento ou coordenador de projetos é decisivo. É ele quem garante que o planejamento executivo esteja alinhado ao cronograma realista, organizando as frentes de serviço, integrando fornecedores e acompanhando o progresso em tempo real.

Para facilitar esses processos, ferramentas como planejamento visual e dashboards de acompanhamento são aliadas fundamentais. Elas oferecem visibilidade clara sobre as metas, desvios e próximas etapas, facilitando a tomada de decisão por parte dos gestores.

Recursos como linha de balanço, curvas de avanço físico-financeiro e alertas automáticos contribuem para manter o controle em obras de alta velocidade. O uso da tecnologia nesse sentido é indispensável, pois, além de proporcionar o acesso às ferramentas, agiliza as informações e automatiza tarefas, evitando erros humanos e disparidades nos algarismos.

Quando há alinhamento entre projeto, planejamento e execução, o resultado é uma obra mais fluida, com menos interferências e maior confiabilidade nos prazos. A gestão, assim, deixa de ser apenas operacional e passa a ser estratégica para o sucesso do empreendimento.

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Sustentabilidade e eficiência: requisitos cada vez mais valorizados

A sustentabilidade se tornou um requisito estratégico na concepção de centros logísticos de alto padrão. Incorporar soluções ambientais desde a fase inicial do projeto influencia diretamente o desempenho operacional do empreendimento, reduz o custo de operação (OPEX) e aumenta a atratividade para locatários exigentes.

Certificações devem estar previstas desde o escopo

Certificações ambientais como o LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) precisam ser consideradas já na definição do escopo. Elas envolvem critérios técnicos que impactam projeto, cronograma e execução. Quando incorporadas desde o início, evitam retrabalhos, garantem alinhamento entre as disciplinas e facilitam a obtenção dos créditos necessários para a certificação ao final da obra.

Reuso de água, eficiência energética e sistemas inteligentes

Entre os requisitos mais valorizados em galpões sustentáveis estão o reuso de águas pluviais ou cinzas, eficiência energética por meio de iluminação e ventilação naturais, isolamento térmico, além da aplicação de sistemas inteligentes de automação. Esses recursos reduzem o consumo de energia e água, otimizam a operação e tornam o empreendimento mais competitivo ao longo do tempo.

A eficiência operacional deve ser pensada como um investimento, não como um custo. Projetos que consideram desde o início a performance dos sistemas prediais conseguem entregar resultados mais previsíveis, econômicos e duradouros para os proprietários e operadores logísticos.

Sustentabilidade como diferencial competitivo

A demanda por ativos logísticos triple A tem ampliado a exigência por sustentabilidade nos empreendimentos. Locatários de grande porte, como operadores logísticos e empresas de e-commerce, priorizam imóveis certificados e com menor impacto ambiental — tanto por critérios ESG quanto por performance operacional.

Empreendimentos que entregam eficiência energética, menor custo de manutenção e adequação ambiental saem na frente na hora de atrair contratos de longo prazo. Além disso, galpões com atributos sustentáveis tendem a apresentar menor taxa de vacância e maior valorização de mercado, consolidando a sustentabilidade como um diferencial competitivo real.

Conclusão

Os galpões logísticos têm ocupado um papel estratégico na cadeia de abastecimento e exigem cada vez mais precisão técnica, agilidade na execução e eficiência operacional. São ativos que, além de suportarem operações complexas, precisam entregar desempenho, flexibilidade e retorno sobre o investimento desde o primeiro dia de uso.

Em um mercado cada vez mais competitivo como o nosso, a qualidade do projeto, a gestão integrada entre as disciplinas e a visão operacional desde a concepção se tornaram fatores decisivos, que podem ser enormes diferenciais para a empresa. Não se trata só de construir bem, mas de conectar decisões técnicas com os objetivos estratégicos do negócio.

Diante desse cenário, vale a pena revisar processos internos, identificar gargalos e buscar ferramentas que contribuam para mais produtividade, controle e previsibilidade ao longo de todo o ciclo do empreendimento. Hoje é possível utilizar a tecnologia em favor da empresa até mesmo para não perder competitividade com a concorrência.

Utilizar soluções como o Construmanager na fase de projeto, por exemplo, e a Prevision no planejamento e acompanhamento da obra, já fornece a você recursos voltados justamente para esse desafio: alinhar pessoas, informações e decisões com foco em resultado.

Por isso, gostamos de dizer que a otimização de galpões logísticos começa muito antes da obra e se estende muito além da entrega. É na forma de planejar e gerir que está o verdadeiro diferencial competitivo.