No Brasil, os dois últimos anos não foram os melhores para o mercado imobiliário. Até 2014 o saldo era positivo: em nove anos, foi registrado um crescimento de quase 800% em relação ao número de unidades financiadas. A queda começou em 2015, segundo dados da Abecip, citados nesta matéria, o país alcançou R$ 75,6 bilhões em financiamentos, registrando uma queda de 33%, sendo esta somada à queda real no preço dos imóveis.
Em 2016, a inflação medida pelo ICP-S (Índice de Preços ao Consumidor – Semanal) terminou dezembro em alta de 0,33%, o que fez com o indicador tenha acumulado 6,18% no ano, segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas). Já para 2017, o mercado tem como expectativa inflação abaixo de 5%. A boa notícia é que os preços dos imóveis devem subir menos, e, assim, o brasileiro pode voltar a investir na aquisição de imóveis.
Com um cenário mais favorável e previsões positivas, o mercado imobiliário deve ficar aquecido novamente em 2017. Para aproveitar esta nova fase, é preciso pensar em estratégias que permitam oferecer à construtora ter condições de se destacar e conquistar clientes.
Mas, antes mesmo de começar a fazer planos e estratégias para o ano novo, vale realizar um balanço de 2016 e ver o que ele trouxe de melhor para o mercado imobiliário. Confira a seguir a retrospectiva do ano passado e as principais tendências para 2017.
Destaques do mercado imobiliário em 2016
- Aumento de vendas de imóveis: no início do segundo semestre, em agosto, o mercado imobiliário registrou a primeira alta na venda de imóveis depois de 13 meses consecutivos de queda. Segundo matéria da Exame, que apresenta dados da pesquisa realizada pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), foram negociadas 9,271 mil unidades, indicando um aumento de 1,4% na comparação com as vendas de agosto de 2015. Ainda em agosto, foram lançadas 4.611 unidades, registrando um aumento de 70% frente ao volume lançado no mesmo mês de 2015.
- Queda nos juros do financiamento ajudam o mercado imobiliário: após a primeira queda da taxa Selic, em outubro, a Caixa anunciou, no dia 8 de novembro, conforme matéria da Exame, a redução dos juros de financiamentos imobiliários de 12,5% ao ano para 12,25%. Além disso, a Caixa passou a oferecer taxas de juros iguais às cobradas dos servidores públicos para clientes que adquirirem imóveis novos ou na planta cuja construção tenha sido financiada pelo banco, caso optem por receber o salário pela Caixa. Neste caso, as taxas de juros passam de 11,22% ao ano para 9,75% ao ano para imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 12,5% ao ano para 10,75% ao ano para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Além da Caixa, o Santander também diminuiu os juros do financiamento, no dia 3 de outubro, de 11,3% ao ano para 10,7% ao ano, para imóveis enquadrados no SFI, impulsionando o fechamento de novos negócios no mercado imobiliário.
- Financiamento independente é alternativa no mercado imobiliário: com a perspectiva de retomada de crescimento do mercado imobiliário, grandes grupos retornam para oferecer o financiamento independente de crédito imobiliário no Brasil. Como os bancos estão mais exigentes e restritivos na oferta, o mercado imobiliário está demandando alternativas de financiamento. Uma delas é a securitização imobiliária, que permite atender à demanda do investidor. A Tecnisa já apostou na alternativa e fechou uma operação de 90 milhões com a Ourinvest. O executivo da companhia, Nelson Campos, acredita que este é um bom momento (para retornar ao mercado imobiliário), pois, segundo ele, os imóveis voltaram ao preço de 2008.
- Desemprego na construção civil ainda é alto: segundo dados do Sindicato da Construção Civil de São Paulo (Sinduscon/SP), o setor fechou 441 mil vagas de emprego formais entre outubro de 2015 e outubro deste ano, representando uma redução de 14,66%. As maiores quedas foram registradas em Rondônia (40,5%), no Pará (25,9%) e no Piauí (21,4%). Em São Paulo foram fechadas 11,3% das vagas no período de 12 meses. Segundo estimativa projetada pela economista economista da FGV, Ana Maria Castelo, em entrevista à Agência Brasil, 2016 deve fechar com a queda no nível de emprego em 14,5%, o que resulta em apenas 2,43 milhões de pessoas trabalhando na área, o mesmo patamar de agosto de 2009.
- Queda real no preço dos imóveis: segundo dados do último boletim do Índice Fipe Zap, o valor médio dos imóveis subiu abaixo da inflação de janeiro a novembro deste ano. Considerando a inflação esperada para o período, o preço médio anunciado do metro quadrado apresentou queda real de 6,25% favorecendo a recuperação do mercado imobiliário. Todas as cidades brasileiras que compõem o Índice FipeZap registraram variação inferior à inflação esperada nos últimos doze meses, sendo que no caso de Rio de Janeiro, Niterói, Distrito Federal e Goiânia houve queda nominal nesse período.
Mercado imobiliário: Inflação, Selic e PIB
– Inflação: depois de dois anos de alta nos preços com a inflação elevada, o Brasil já passou pelo pico e a tendência é de que a inflação comece a desacelerar. Em 2015, a inflação chegou a 10,7%. Para 2016, economistas já veem a inflação dentro do objetivo. De acordo com a pesquisa Focus, divulgada em 16 de dezembro, a mediana das projeções aponta 6,49 % para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Para 2017 o centro da meta continua sendo de 4,5 % pelo IPCA. Considerando a margem de 1,5 ponto, o boletim Focus indica expectativas de alta da inflação de 4,90 %. Diante desta perspectiva, a meta da inflação está fixada em 4,5%, com teto em 6%.
Com os preços subindo menos, logo as famílias terão mais renda e condições de voltar a investir no mercado imobiliário. A queda também deve levar à baixa no preço dos imóveis. Afinal, o custo com materiais e mão de obra reduz, e o preço de novos empreendimentos também.
– Selic: a taxa chegou a um dos patamares mais altos já vividos na Economia brasileira recente. Em 2014, os juros básicos estavam na casa de 11%. Já em 2015, a taxa Selic chegou a 14,25 % e assim permaneceu até outubro deste ano. Neste período, a alta da Selic foi uma manobra para que a população consumisse menos, na tentativa de conter a inflação, o que impactou o mercado imobiliário.
Os juros começaram a cair com a entrada do novo presidente e as medidas de ajuste econômico. Em outubro, segundo dados publicados no G1, o Copom anunciou o corte de 14,25 % para 14%. Esta foi a primeira redução em quatro anos. Já em novembro, o Copom anunciou um novo corte e a Selic chegou a 13,75 %, de acordo com outra matéria do G1. A expectativa é de que este movimento de queda continue. Com empréstimos e financiamentos mais acessíveis, além do aumento da renda por conta da queda da inflação, logo mais pessoas terão acesso ao financiamento imobiliário em 2017.
– PIB: o Produto Interno Bruto é o indicador da economia que revela se um país está crescendo ou não. Em 2015, o PIB registrou uma queda de 3,8%, segundo dados publicados em matéria no G1, tido como o pior resultado nos últimos 25 anos. Dentre as demais áreas da economia analisadas para o cálculo do PIB, a indústria teve uma queda de 6,2% influenciada pela retração de quase 8% do setor de construção.
Segundo dados divulgados em matéria da Agência Brasil, para 2016 a projeção era uma queda de 3%, porém a contração da economia se confirmou com um percentual ainda maior: 3,5%.
Já para 2017, as expectativas em relação ao PIB são bem mais positivas. O Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê, segundo matéria publicada na Folha de São Paulo, a retomada do crescimento da Economia brasileira. Segundo o órgão, o Brasil deve voltar a ser, em 2017, o oitavo maior PIB global. Para o FMI, o PIB brasileiro pode chegar a US$ 1,95 trilhão no ano que vem ante US$ 1,90 do PIB italiano. A previsão do FMI motiva os profissionais e clientes e deve movimentar o mercado imobiliário novamente.
Perspectivas do mercado imobiliário para 2017
- Preços atrativos para investir: ainda que a instabilidade da Economia brasileira não permita traçar um cenário claro no mercado imobiliário para 2017, segundo matéria da Exame, especialistas acreditam que o preço dos imóveis tende a ficar estável no próximo ano, dada a queda real de 6,25% entre dezembro de 2015 e dezembro de 2016. Em entrevista à revista Exame, João da Rocha Lima, professor do Núcleo de Real State da Poli-USP, afirmou que, “considerando um cenário no qual a economia comece a se recuperar devagar e a inflação caia, os preços devem ficar estáveis até voltarem a subir”.
- Emprego em queda: para 2017, a previsão é que o setor de construção civil continue a cortar postos de trabalho, mesmo com a melhora no mercado imobiliário. Em entrevista à Agência Brasil, a economista da FGV, Ana Maria Castelo, estima uma queda de 5,5% no nível de emprego. Essa queda é reflexo de investimentos que estão sendo feitos pelas construtoras em produtividade, para otimização da mão de obra.
- Empresários cautelosos: ainda que alguns índices mais positivos tenham sido registrados, o último boletim da sondagem da Confederação Nacional da Indústria (CNI), divulgado em dezembro, mostra que o Índice de Confiança do Empresário Industrial (ICEI) teve queda. O ICEI recuou 3,7 pontos na passagem de novembro para dezembro e ficou abaixo dos 50 pontos, indicando a falta de confiança dos empresários. Na construção civil, em novembro o ICEI registrado foi de 51,7, já em dezembro recuou para 48. Ainda assim, é registrada uma recuperação de confiança, em comparação a novembro de 2015, quando o índice estava em 36.
- Consumidores pouco confiantes: em dezembro, o último boletim do Índice Nacional de Expectativa do Consumidor (INEC) registrou 100,3 pontos, valor 2,8% inferior ao de novembro, apresentando o segundo recuo consecutivo. O índice reverte o crescimento dos quatro meses anteriores: entre julho e outubro de 2016, o INEC havia crescido 3,4%. Ainda assim, o índice estava maior do que o registrado em dezembro de 2015 (4,2% de crescimento), porém 7,8% abaixo de sua média histórica. A perda de confiança do consumidor é preocupante, pois deve representar um novo freio ao consumo das famílias nos primeiros meses de 2017.
- Retomada da Economia: embora pareça difícil acreditar, com a desaceleração da inflação, a queda na taxa básica de juros no país e a perspectiva de aumento do PIB, a política econômica do país acaba fortalecida e, com isso, a retomada do crescimento do mercado imobiliário também deve se confirmar em 2017. Os sinais de melhora da economia representam a esperança para o mercado imobiliário, já que, aos poucos, os bancos devem voltar a fazer oferta de financiamento de imóveis para o consumidor. Como destaca matéria da revista Exame, o mercado imobiliário depende de como está o cenário no país. Já é possível prever uma melhora econômica e boas expectativas para o próximo ano, então, a tendência é que o mercado imobiliário registre melhora em 2017.
