Entenda obrigações da incorporadora e construtora perante o consumidor

Não é novidade que empresas de construção civil têm uma extensa lista de tarefas a serem cumpridas para garantir o bom andamento das obras. Porém, em meio a essa rotina tão intensa, dois agentes da cadeia de relacionamentos da construtora merecem atenção especial: incorporadoras e consumidores.

Para que essas relações funcionem da forma mais produtiva possível e ajudem a construtora a alcançar resultados cada vez mais sustentáveis, é preciso observar algumas obrigações, inclusive legais. Vamos abordar as principais neste post!

Construtora e incorporadora: responsabilidades distintas e solidárias

A construtora é responsável pela execução da obra, seguindo as especificações do projeto, do memorial descritivo de obra e das normas técnicas aplicáveis. Sua atuação envolve a gestão de mão de obra, materiais e serviços necessários à construção, além do cumprimento das exigências legais relacionadas à atividade. 

Mesmo que sejam contratadas empresas terceirizadas, isso não afasta as responsabilidades assumidas pela construtora.

Já a incorporadora atua na organização e viabilização do empreendimento imobiliário. Nos termos da Lei 4.591/1964, cabe a ela promover e conduzir a incorporação, o que pode envolver a negociação do terreno, elaboração e registro da incorporação, contratação de projetos, obtenção de aprovações e comercialização das unidades. 

Embora as funções sejam distintas, construtora e incorporadora podem responder de forma solidária perante o consumidor quando houver responsabilidade conjunta por um problema. 

O CDC estabelece a solidariedade entre os integrantes da cadeia de fornecimento, enquanto a Lei 4.591/1964 prevê responsabilidades próprias do incorporador. Assim, a divisão interna de tarefas entre as empresas não afasta os direitos do comprador.

A Lei 13.786/2018 também trouxe novos requisitos de transparência para os contratos de incorporação. Segundo a legislação, o documento deve apresentar informações essenciais sobre o empreendimento e a contratação, incluindo prazo para obtenção do habite-se, condições de entrega e consequências previstas para o desfazimento do negócio.

A legislação também permite a previsão expressa de cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel. Quando pactuada nos termos legais, essa tolerância deve estar destacada no contrato e precisa ser considerada na gestão dos prazos do empreendimento.

Obrigações antes da venda: publicidade, informação e contrato

As obrigações da incorporadora começam antes da assinatura do contrato. Informações apresentadas em anúncios, materiais de divulgação, estandes e canais de venda podem vincular o fornecedor. O artigo 30 do CDC estabelece que toda informação ou publicidade suficientemente precisa sobre o produto ou serviço integra o contrato celebrado posteriormente. 

Já o artigo 31 exige informações corretas, precisas e ostensivas sobre características, qualidade, preço, prazos e demais condições da oferta.

Por isso, a publicidade do empreendimento precisa estar alinhada ao que será efetivamente entregue. Plantas, imagens, áreas, acabamentos, infraestrutura, localização e condições comerciais divulgadas ao consumidor devem corresponder às características previstas para o imóvel. 

Informações falsas ou omissões capazes de induzir o comprador ao erro podem caracterizar publicidade enganosa, conforme o artigo 37 do CDC.

A Lei 13.786/2018 acrescentou uma exigência relevante para os contratos de incorporação imobiliária: o quadro-resumo, mas nós falaremos mais sobre ele mais adiante.

Todo esse cuidado aproxima a comunicação comercial do conteúdo contratual e reduz divergências entre o que foi apresentado na venda e o que foi efetivamente pactuado. Além disso, a conferência desses documentos antes da comercialização ajuda a manter publicidade, proposta e contrato coerentes entre si.

O que muda com a Lei do Distrato (13.786/2018)  

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para o distrato de contratos de compra e venda em incorporação imobiliária. Antes dela, questões relacionadas à rescisão eram tratadas principalmente com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência. 

A nova legislação, no entanto, passou a definir parâmetros para retenção de valores, restituição ao comprador e consequências do inadimplemento.

Quando o comprador desiste do negócio ou deixa de cumprir suas obrigações, a lei permite a dedução da comissão de corretagem e de uma pena convencional de até 25% das quantias pagas. Nas incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, essa pena pode chegar a 50%. 

A legislação também estabelece regras diferentes para a restituição dos valores, conforme o regime adotado no empreendimento. No patrimônio de afetação, a restituição deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, observadas as deduções previstas em lei. 

Quando não há patrimônio de afetação, o pagamento do eventual saldo ao adquirente ocorre, em regra, em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato.

A Lei 13.786/2018 também regulamentou o prazo de tolerância para entrega do empreendimento. Se houver previsão expressa, destacada e contratualmente pactuada, a entrega pode ocorrer em até 180 dias corridos após a data originalmente estipulada sem que isso autorize a resolução do contrato pelo comprador ou gere penalidade ao incorporador. 

Ultrapassado esse período, surgem as consequências previstas no artigo 43-A da Lei 4.591/1964. 

Por isso, é importante entender o que diz a lei sobre atraso de entrega de obra e como ela afeta a construtora. 

Quadro-resumo e conformidade contratual

O quadro-resumo tornou-se obrigatório nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades integrantes de incorporação imobiliária. Entre as informações exigidas estão as consequências do desfazimento, as penalidades aplicáveis, os prazos para devolução de valores e o termo final para obtenção do habite-se.

A ausência de alguma informação não torna o contrato automaticamente inválido. A lei prevê prazo de 30 dias para aditamento e correção da omissão. Se a falha não for sanada nesse período, ela pode caracterizar justa causa para a rescisão pelo adquirente.

A etapa de emissão dos contratos exige conferência dos requisitos legais antes da assinatura. Percentuais de retenção, prazos de restituição, condições de entrega e informações do quadro-resumo precisam estar compatíveis com o empreendimento e com o regime jurídico adotado.

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Vícios construtivos: o que são, quais os prazos e como a ABNT NBR 15.575 define a garantia

Os vícios construtivos são falhas que tornam o imóvel inadequado para o uso esperado ou reduzem seu valor. Nos artigos 18 a 25 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), os vícios de qualidade ou quantidade recebem tratamento diferente dos chamados fatos do produto ou serviço, previstos no artigo 12. 

Enquanto o vício está relacionado ao próprio imóvel ou serviço fornecido, o fato envolve danos causados ao consumidor em razão de um defeito.

Para avaliar essas ocorrências, a ABNT NBR 15.575 (Norma de Desempenho) estabelece critérios técnicos relacionados ao desempenho das edificações habitacionais, considerando sistemas como estrutura, pisos, vedações, coberturas e instalações. 

A primeira edição da norma entrou em vigor em 2013 e suas diferentes partes receberam atualizações posteriores, incluindo versões de 2021 e 2025.

A NBR 15.575 serve como referência para avaliar se determinados sistemas atendem aos níveis de desempenho esperados. Já a ABNT NBR 17170, publicada em 2022, trata especificamente de garantias, apresentando prazos recomendados e diretrizes para sua aplicação. 

Por isso, os períodos de garantia precisam ser analisados conforme o sistema construtivo, as características do empreendimento, as condições de uso e as demais normas aplicáveis.

Como avaliar a responsabilidade por vícios construtivos

A existência de um prazo de garantia técnica não elimina os direitos previstos no CDC. A análise deve considerar a natureza do problema, quando ele apareceu, as condições de uso e manutenção do imóvel e as normas aplicáveis. 

O STJ também diferencia o prazo decadencial para reclamação de vícios das pretensões indenizatórias decorrentes de problemas construtivos.

Por isso, um laudo técnico da construtora, isoladamente, não encerra a discussão sobre a existência ou a origem de um vício. O consumidor pode apresentar avaliação técnica própria, e eventual conflito entre conclusões pode exigir perícia para determinar a causa do problema e a responsabilidade de cada parte.

Pós-entrega: assistência técnica, manual do proprietário e prazo de reclamação 

As obrigações da incorporadora continuam mesmo depois da entrega das unidades. Nessa etapa, deve-se criar um manual do proprietário que reúne orientações de uso, operação, conservação e manutenção do imóvel, permitindo que o comprador conheça os cuidados necessários para preservar o desempenho dos sistemas construtivos. A ABNT NBR 14037 estabelece todas as diretrizes para a elaboração e apresentação deste manual.

O documento também ajuda a delimitar as responsabilidades relacionadas ao uso e à manutenção da unidade. Por isso, sua entrega e seu conteúdo são relevantes em eventuais discussões sobre a origem de um problema construtivo, especialmente quando é necessário verificar se as orientações de conservação foram observadas.

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Prazos para reclamação e assistência técnica

Para vícios aparentes ou de fácil constatação, o artigo 26, II, do CDC estabelece prazo decadencial de 90 dias para produtos e serviços duráveis, contado da entrega efetiva do imóvel. Nos casos de vício oculto, a contagem começa quando o defeito fica evidenciado.

Esse prazo não deve ser confundido com o prazo prescricional para pedidos de indenização. O artigo 27 do CDC prevê cinco anos para reparação de danos decorrentes de fato do produto ou serviço. 

Já em pretensões indenizatórias relacionadas a inadimplemento contratual por vícios construtivos, o STJ tem reconhecido a aplicação do prazo geral de dez anos do artigo 205 do Código Civil, conforme a natureza do pedido.

A assistência técnica deve registrar, analisar e responder às reclamações apresentadas pelo proprietário, observando os prazos de garantia aplicáveis e as condições de uso e manutenção previstas na documentação do empreendimento. 

O histórico desses atendimentos também fornece elementos para identificar recorrências, causas e providências adotadas em cada ocorrência.

Como a tecnologia apoia o cumprimento dessas obrigações 

Parece muita coisa, mas a boa notícia é que hoje as incorporadoras e construtoras já estão contando com a tecnologia a seu favor. Até porque, o cumprimento das obrigações relacionadas a contratos, prazos e assistência técnica depende também da organização das informações do empreendimento. 

Nesse sentido, uma plataforma de gestão, por exemplo, pode ser muito útil para centralizar documentos, registros e ocorrências, facilitando o acompanhamento das etapas que envolvem a incorporadora e o consumidor.

Na gestão contratual, é possível manter o registro dos contratos e das informações exigidas pela Lei 13.786/2018, além de acompanhar prazos de entrega e alertas relacionados à cláusula de tolerância. A centralização desses dados facilita a consulta das condições pactuadas em cada unidade.

Na etapa de pós-entrega, ter o registro das solicitações de assistência técnica permite acompanhar cada ocorrência, desde a abertura até a conclusão do atendimento, mantendo o histórico das providências realizadas. 

Além disso, os documentos de entrega, aprovações e demais registros do empreendimento também podem permanecer organizados em um histórico auditável. Esse tipo de controle reduz a dispersão de informações e facilita a gestão das obrigações ao longo do ciclo do empreendimento.

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Perguntas frequentes sobre obrigações da incorporadora e construtora