A entrega de uma obra exige cuidados e análise de minúcias técnicas – afinal de contas, é  preciso se certificar de que todas as especificações do projeto foram seguidas. Por isso, é de extrema importância realizar alguns tipos de vistoria de obra antes, durante e depois da construção. 

Cada tipo de vistoria tem suas obrigações e necessidades, e uma não substitui a outra já que são feitas em momentos diferentes da obra. Conhecer e realizar cada uma delas é essencial para garantir o andamento do projeto de acordo com o que foi planejado e, assim, fazer uma entrega segura e satisfatória no final do ciclo construtivo. 

Além disso, a última vistoria de obra vai gerar um laudo técnico que servirá como respaldo, tanto para a construtora quanto para a administração do condomínio, para reduzir eventuais problemas ao longo dos 5 anos de garantia após a entrega da obra.

Esse laudo é fundamental, mas também precisa ser feito metodicamente para evitar possíveis dores de cabeça no futuro. Por isso, neste texto, reunimos tudo que você precisa saber sobre as vistorias de obra, quando devem ser feitas e por quem, além de como realizar o laudo técnico para uma entrega muito mais segura e eficiente para o seu cliente. 

O que é a vistoria de obra na Construção Civil?

A vistoria de obra é o processo de verificação dos principais elementos de uma construção. Trata-se de uma averiguação com métodos e processos específicos, a fim de identificar as condições de um local ou de uma edificação, seja o todo ou partes dela.

A NBR 13.752 de 2024,  da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), delimita a vistoria como a “constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem”.

Assim, ela traz inúmeras vantagens e beneficia todos os envolvidos no empreendimento. Além disso, funciona como um controle de qualidade que evita acidentes, previne atrasos, certifica adequação a normas e leis, garante uma entrega superior, auxilia na contratação de seguro para a obra, entre outros.

Tipos de vistoria

Existem diversos tipos de vistoria de obra, algumas mais abrangentes, outras mais específicas, cada uma delas com sua importância e características únicas. Neste artigo, vamos dar foco em quatro das principais: a vistoria cautelar, a vistoria inicial, a vistoria durante a execução e a vistoria de entrega de obra, ou vistoria final.

Cada um desses modelos desempenha um papel crucial em etapas distintas do projeto, assegurando que todos os aspectos da construção sejam meticulosamente avaliados e estejam em conformidade com os padrões de qualidade e segurança estabelecidos.

Vamos ver mais sobre cada um dos tipos de vistorias de obra abaixo.

Vistoria cautelar

A primeira vistoria a ser feita geralmente é a vistoria cautelar, que faz a averiguação dos imóveis localizados no entorno de uma construção que ainda será iniciada.

É uma medida fundamental para indicar como a obra deve ser conduzida, se há riscos de danos aos imóveis próximos e quais são as técnicas e equipamentos mais adequados.

Esse modelo de vistoria serve como referência, pois ao longo da obra serão feitas novas análises que deverão ser comparadas com o relatório da vistoria cautelar. Assim, é possível dimensionar os efeitos nas construções do entorno. Além disso, a vistoria cautelar é um documento que garante segurança jurídica à construtora em caso de litígios futuros.

Vistoria inicial

Depois, existe a vistoria inicial, realizada no local da construção assim que é definido. Seu principal objetivo é avaliar as condições do terreno, a adequação do projeto arquitetônico e as licenças necessárias, estabelecendo um ponto de partida claro para o projeto.

O momento ideal para realizar essa vistoria é logo após a aprovação do projeto e antes do primeiro movimento de terra no canteiro de obras. A documentação necessária inclui o projeto arquitetônico aprovado, licenças de construção, estudos de impacto ambiental, entre outros documentos que possam influenciar o planejamento e a execução da obra.

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Vistoria durante a execução

Como o nome já sugere, esta vistoria ocorre de forma recorrente ao longo da execução da obra. Sua finalidade é assegurar que a construção esteja seguindo o projeto aprovado, cumprindo com as normas técnicas e de segurança, e identificando e corrigindo desvios e inconformidades em tempo hábil.

A periodicidade dessa vistoria pode variar de acordo com a complexidade e duração da obra, sendo recomendável realizar inspeções em momentos críticos, como após a conclusão de fundações, estruturas, instalações elétricas e hidráulicas. 

Entre os pontos mais importantes a serem avaliados estão a qualidade dos materiais, a correta execução das estruturas e a segurança do canteiro de obras.

Vistoria de entrega de obra ou vistoria antecipada

A vistoria de entrega da obra, também chamada de vistoria antecipada ou vistoria final, é feita nos imóveis prontos antes da entrega das chaves para os compradores. É um direito garantido aos clientes da construtora, mas serve como garantia para as duas partes. Isso porque é a vistoria que vai indicar em quais condições a construtora entregou o imóvel. 

Dessa forma, o relatório deve indicar, para o comprador, se todos os itens que constam no contrato foram contemplados, testando instalações e a ausência de defeitos construtivos. Havendo necessidade, é possível ainda fazer correções antes de concretizar a entrega das chaves, proporcionando toda a segurança e satisfação ao usuário final.

Quando fazer a vistoria de obra?

Em geral, são diversas as possibilidades de realização de vistorias, tanto para entrega quanto para recebimento de obras. Todas elas devem ser de grande interesse para as construtoras, como:

  • As demandadas por incorporadoras (ou outros contratantes) no recebimento de obras executadas por construtoras por elas contratadas;
  • Como inspeção final realizada pelas construtoras, antes de entregarem as obras que executam. Têm o propósito de se anteciparem às vistorias de seus clientes (contratantes ou não), evitando ou minimizando a identificação de problemas no recebimento das obras;
  • Vistorias contratadas diretamente pelos proprietários de imóveis (individual ou coletivamente) para os assessorarem no recebimento das unidades privativas e das áreas comuns.

Dessa forma, a vistoria pressupõe a elaboração de um relatório ou laudo técnico, no qual devem estar descritas todas as condições do local analisado.

O que verificar na vistoria de obra?

A NBR 13.752 lista alguns itens que não podem ficar de fora das vistorias, a depender somente do tipo de vistoria a ser realizada. Veja quais são os principais fatores: 

Caracterização da região 

Compreende itens como relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente, vias de acesso, urbanização, infraestrutura urbana etc. 

Também pode incluir equipamentos e serviços comunitários, como transporte coletivo, rede bancária, comunicações, coleta de lixo, comércio, segurança, entre outros. Além do potencial de aproveitamento, que compreende parcelamento e uso do solo, restrições físicas, legais e socioeconômicas de uso etc.

Caracterização do imóvel e de seus elementos 

Inclui a localização e identificação do bairro, endereço, elementos de cadastro legais e fiscais, ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à região. 

Dessa forma, também é essencial caracterizar o terreno, compreendendo perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e subsolo, dimensões, área e confrontantes.

Importante: avalia-se ainda a qualidade de execução de itens essenciais. Veja quais são:

  • Construções: fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos; quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação; 
  • Instalações, equipamentos e tratamentos: compreende as instalações mecânicas, eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; elétricas e hidráulicas, de gás; de lixo; equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização, tratamento acústico e outros. 

Sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou croqui do terreno, do prédio e das instalações, inclusive de detalhes, de acordo com a natureza e objetivo da perícia. Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da perícia exigir, tais como: 

  1. gráficos de avarias progressivas; 
  2. resultados de sondagens do terreno; 
  3. gráficos de recalques; 
  4. cópia de escritura; 
  5. entre outros.

Constatação fotográfica de danos 

É essencial que a vistoria de obra caracterize, classifique e quantifique a extensão de todos os danos observados, como fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda etc.

Portanto, a vistoria precisa documentar todos as análises com fotografias esclarecedoras, em tamanho adequado, gerais e/ou detalhadas.

As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe que se quer documentar e, sempre que possível, datadas pelos profissionais envolvidos no trabalho.

O profissional que realiza a vistoria de obra

Para fazer a vistoria de obra, é necessário um profissional habilitado, ou seja, um engenheiro, arquiteto ou uma empresa especializada nesse tipo de serviço. Seja um profissional ou uma empresa, é preciso estar devidamente registrado em seu respectivo Conselho Profissional (CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

Também é importante contratar um profissional ou empresa idônea. Como é necessário uma perícia na obra, o profissional precisa ser isento, para evitar benefício indevido para qualquer um dos lados. 

Geralmente, os peritos autorizados pelo CREA são engenheiros civis com especialização em perícias e avaliação. Tal especialização, embora não obrigatória, é muito solicitada no mercado, pois contribui para a isenção do documento. 

Quanto mais experiente e especializado o profissional, menores os riscos. Até porque é o perito quem vai atestar as condições estruturais, de segurança e de conservação da edificação. Em caso da necessidade de reparos, ele também deve indicar um prazo para sua devida realização.

E não podemos esquecer que, durante o processo de vistoria, o engenheiro civil ou arquiteto deve seguir métodos específicos para reunir todos os dados necessários para atestar as condições do ambiente, englobando cálculos, testes de qualidade e registros fotográficos.

Afinal, independente do tipo de vistoria, ela é um procedimento de registro e deve resultar em um documento detalhado sobre o ambiente, construção ou terreno vistoriado.

O que é o laudo técnico de vistoria de obra?

O laudo de vistoria de obra é um documento exigido legalmente e que deve ser realizado sempre ao término de uma vistoria final de obra. Esse tipo de documento deve ser produzido por um profissional devidamente habilitado. 

O profissional analisa todas as condições técnicas, de uso e de manutenção do empreendimento, identificando e caracterizando anomalias e não conformidades existentes. Dessa forma, deixa claro todas as responsabilidades de cada parte envolvida no projeto, sempre após a finalização da obra.

Isso é importante porque pode ocorrer de as partes interessadas não saberem exatamente o que deveriam exigir ou entregar em um determinado empreendimento. Assim, é possível identificar, no futuro, se um determinado problema ocorreu devido ao mau uso ou má execução. 

Por exemplo: o laudo busca vícios aparentes ou ocultos na entrega da obra, e realiza um levantamento comparativo entre o que estava previsto no projeto e o que foi, de fato, realizado.

Além disso, também leva em conta o plano de manutenção da construção, mesmo que ainda inicial. Portanto, quem recebe o empreendimento consegue ter ideia de como ocorreu a construção (o “as built” da obra).

É importante ressaltar que o laudo técnico de vistoria de obra auxilia na verificação do cumprimento de normas, sejam municipais, estaduais ou federais. Ou seja, o perito consegue indicar quais as alterações necessárias para atender à legislação. 

Afinal, insegurança jurídica é algo que todas as partes querem distância. O resultado disso é uma obra segura e dentro dos padrões da legislação, como a Norma de Desempenho 15575.

A importância do laudo técnico

Ao comprar um imóvel, o desejo do cliente é ter feito a melhor escolha possível, adquirindo um imóvel de qualidade comprovada. Esse também é o desejo de quem constrói e administra o empreendimento. Afinal, ninguém terá dor de cabeça no futuro. 

Por isso que, para aumentar a qualidade das edificações, surgiu a NBR 15575, em vigor desde julho de 2013. Estamos falando da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais, cujo propósito é demonstrar claramente como os produtos usados em uma construção se relacionam com a qualidade de uso do imóvel depois.

Segundo a NBR 15575, a vida útil de uma construção é uma soma de diversos fatores, incluindo a própria vida útil dos materiais, o processo construtivo e o uso correto dos equipamentos e maquinário.

Por isso que o laudo técnico de vistoria de obra é tão importante. Porque ele observa todos esses pontos, da Norma de Desempenho e de outras normas, e garante a melhoria da vida útil da construção. E aqui é importante lembrar, novamente, do prazo de garantia de 5 anos após a entrega da obra. 

Como você deve saber, neste período, a construtora fica responsável por resolver qualquer problema estrutural ou arquitetônico na obra, se constatar que o problema é construtivo e não pelo mau uso.

Portanto, quanto mais criterioso for o laudo, menores as chances de um chamado técnico ou até questões jurídicas no futuro. Dessa forma, estamos falando de um documento muito importante, de respaldo técnico, para todas as partes. 

Quando solicitar o laudo?

Em geral, o laudo técnico de vistoria de obra pode ocorrer em dois momentos distintos, como veremos a seguir.  

1. Entrega da obra 

O primeiro momento que demanda um laudo técnico de vistoria de obra é próximo à entrega da obra. Dessa forma, o laudo serve como garantia de que a construção está dentro do padrão e pronta para habitação e administração pelo condomínio.

De forma prática, o laudo neste momento funciona como um checklist final da obra. Em caso de problemas, a construtora ainda tem tempo para resolvê-los a tempo de a obra ficar pronta. O profissional analisa, por exemplo, os seguintes sistemas:

  • Estrutural: verificar se as medidas de janelas, portas e rodapés conferem com as da planta, se todas as fechaduras funcionam, se a metragem quadrada também condiz com o projeto;
  • Elétrico: verificar se a instalação da fiação foi feita de forma correta, se está funcionando perfeitamente, se não existem fios mal instalados, se o número de tomadas distribuídas pelos cômodos realmente atenderá as necessidades dos compradores etc.;
  • Hidráulico: verificar os locais de vazão de água, de canalização e escoamento do esgoto, banheiros, se existem vazamentos, defeitos etc.

E a análise não é apenas na construção em si. O engenheiro responsável pelo laudo precisa testar os equipamentos das áreas comuns do condomínio, como elevadores, geradores, equipamentos da casa de máquinas, entre outros.

Por fim, também é preciso vistoriar a documentação legal que a construtora deve entregar ao condomínio, a fim de descobrir se está tudo dentro da legislação, sem nenhum risco jurídico.

2. Vencimento da garantia 

Já o segundo momento que envolve o laudo de vistoria é próximo ao vencimento da garantia legal da construtora, ou seja, o prazo de 5 anos que mencionamos anteriormente. 

Então, a finalidade é avaliar se o condomínio seguiu os procedimentos necessários que constam no plano de manutenção. E também averiguar se há algum defeito que caiba reparação pela construtora dentro da garantia.

Inclusive, existem normas técnicas que trazem diretrizes para elaboração do plano de manutenção, como a NBR 5674 e a NBR 14037, que especifica como fazer o manual para entrar aos proprietários e ao síndico. 

Boas práticas para preparação da vistoria

A preparação eficaz para as vistorias de obra é fundamental para garantir que o processo ocorra normalmente e sem contratempos, contribuindo para a rápida identificação e correção antecipada de eventuais problemas.

Adotar boas práticas de planejamento, organização e verificação de documentos são etapas que facilitam a realização das vistorias, aumentam as chances de aprovação e asseguram a conformidade da obra com as normas e regulamentos vigentes.

Vamos ver a seguir algumas opções.

Planejamento antecipado

Estabelecer um cronograma detalhado de vistorias ao longo do projeto permite identificar previamente os momentos críticos para inspeção, garantindo que todos os aspectos da construção estejam prontos para avaliação.

Além disso, a designação de responsáveis e equipes específicas para acompanhar e preparar a obra para cada vistoria assegura que as diretrizes e padrões de qualidade sejam mantidos, minimizando riscos de inconformidades.

Organização do canteiro de obras

Um canteiro de obras bem organizado ajuda na produtividade da equipe e reduz o risco de acidentes. A limpeza e organização dos espaços também facilitam a mobilidade dos trabalhadores e permitem que o vistoriador realize sua tarefa de maneira mais eficaz.

Acondicionar adequadamente materiais e ferramentas, segregando-os por tipo e função, evita acidentes e demonstra atenção aos detalhes, aspectos que são frequentemente avaliados durante as vistorias.

Verificação de documentação

Assegurar que todos os documentos, licenças e registros da obra estejam atualizados e em ordem é um aspecto fundamental para uma vistoria bem-sucedida. Isso inclui a disponibilização de projetos aprovados, licenças de construção, registros de inspeção, relatórios de ensaios e qualquer outra documentação relevante.

A preparação cuidadosa dos relatórios e registros, de maneira a destacar as verificações e manutenções realizadas, não só facilita o trabalho do vistoriador, como também evidencia o comprometimento da construtora com a conformidade e qualidade da obra.

Dicas extras para uma vistoria eficiente

Para tornar a vistoria de obra ainda mais prática e segura para a construtora, algumas dicas extras podem ser implementadas. Estas estratégias complementam as boas práticas essenciais e ajudam a garantir uma avaliação abrangente e detalhada da construção.

Veja alguns exemplos a seguir. 

Uso de checklists

Implementar checklists de vistoria de obra detalhados para cada etapa assegura que todos os elementos importantes sejam inspecionados. Itens como conformidade estrutural, instalações elétricas, hidráulicas, qualidade dos acabamentos e segurança no canteiro devem ser verificados meticulosamente.

Comunicação eficaz

A transparência na comunicação é vital. Relatar de maneira clara e imediata qualquer problema ou irregularidade encontrada durante a vistoria estabelece um ambiente de confiança e facilita a resolução rápida de questões.

Registro fotográfico

Manter um registro organizado de fotos documentando o progresso e o estado da obra também é uma boa solução. Geralmente são feitos durante outras rotinas que já são comuns no canteiro, como nas medições físicas ou nas inspeções de qualidade. Este registro deve ser facilmente acessível e organizado por data e local específico, servindo como uma valiosa ferramenta de documentação e evidência.

Essas dicas adicionais visam facilitar o processo de vistoria, além de promover uma cultura de qualidade, segurança e transparência em projetos de Construção Civil. Implementá-las pode elevar significativamente o padrão de conformidade e satisfação com o resultado final da obra, portanto, faça os testes e descubra o que melhor funciona para você. 

Conclusão

Neste artigo, você pode ver como a vistoria de obra é uma etapa essencial para a qualidade, segurança e conformidade de uma construção em todas as suas fases. Desde a vistoria cautelar, passando pelas verificações durante a execução, até a vistoria final, cada uma tem um papel fundamental para assegurar que a obra esteja de acordo com o projeto e as normas técnicas vigentes.

Além de contribuir para a prevenção de problemas estruturais e jurídicos, as vistorias também são indispensáveis para a satisfação do cliente e para a credibilidade da construtora. Por fim, o laudo técnico vem para formalizar essas análises e atuar como um respaldo técnico e legal tanto para a construtora quanto para os futuros moradores.

Investir em um processo de vistoria bem planejado e contar com profissionais qualificados é muito importante nesse momento. Lembre-se de adotar as boas práticas que mencionamos e de seguir um cronograma regular de inspeções. Assim, sua obra estará mais protegida contra imprevistos e poderá ser entregue com excelência.

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