- RET é o Regime Especial Tributário do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias
- Introduzido pela Lei Federal nº 10.931/2004, protege os clientes em caso de problemas financeiros da incorporadora
- A alíquota do RET é de 4% sobre as receitas mensais, com redução para 1% em imóveis residenciais de interesse social.
Há quase duas décadas, o RET na Construção Civil é um dos assuntos que mais interessam às empresas que constroem e vendem imóveis novos. Mas o que a sigla significa?
RET é a abreviação de Regime Especial Tributário do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, um sistema de cobrança de impostos simplificado e aplicado a cada empreendimento, individualmente.
O RET foi introduzido pela Lei Federal nº 10.931/2004, que também criou o patrimônio de afetação, isto é, um sistema – opcional para a incorporadora – que separa as contas da empresa e dos seus empreendimentos. Isso passou a proteger os clientes contra eventuais problemas de gestão da incorporadora, seja pela transferência indevida de recursos entre dois empreendimentos distintos, seja por outros descontroles financeiros que implicassem, no limite, na falência da empresa.
Se esse cenário catastrófico ocorre, os compradores podem assumir a obra e transferi-la para outra construtora finalizá-la, independente de como transcorre o processo com a empresa falida, uma vez que os patrimônios estão totalmente separados.
Com essa separação, cada empreendimento passa a ter um CNPJ próprio e sem comunicação com o patrimônio da incorporadora, sendo administrado como uma empresa à parte, com contabilidade e tudo. Sendo assim, ele também está sujeito ao pagamento de impostos, e é aí que entra o RET na Construção Civil.
O que é o RET na Construção Civil?
O RET foi instituído a fim de apurar e recolher, de maneira mais simples, as seguintes obrigações fiscais devidas pelos empreendimentos imobiliários:
- Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
- Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);
- Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).
Com uma alíquota de 4% sobre as receitas apuradas a cada mês com a venda de unidades do empreendimento, o RET foi uma maneira encontrada pelo Governo Federal para estimular a adoção do patrimônio de afetação pelas incorporadoras.
Quando aderir ao RET?
Em quase todas as situações, a opção da incorporadora pelo cálculo dos impostos sobre o lucro presumido ou sobre o lucro real é desvantajosa em comparação com a adesão ao RET. A seguir preparamos um quadro para comparação dos modelos:
| Tributo / Forma de tributação | Lucro Real | Lucro presumido | RET Geral | RET MCMV |
| PIS | 1,65% | 0,65% | 0,37% | 0,09% |
| COFINS | 7,6% | 3% | 1,71% | 0,44% |
| IRPJ | 15%+10% (adicional) | 2% | 1,26% | 0,31% |
| CSLL | 9% | 1,08% | 0,66% | 0,16% |
| Total | 9,25% sobre as receitas
34% sobre o lucro | 6,73% sobre as receitas | 4% sobre as receitas mensais | 1% sobre as receitas mensais |
Vale lembrar que o quadro acima é apenas uma referência informativa, e que um contador especializado no setor imobiliário deve ser consultado para a tomada de decisão final sobre a adesão ao RET.
Quando termina o patrimônio de afetação?
De acordo com a Lei 14.382/2022, “uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica.” Ou seja, o patrimônio de afetação é extinto após a conclusão da obra e a quitação do financiamento da construção.
Nos últimos anos, o setor imobiliário se viu diante de uma discussão em torno da aplicação do RET após a extinção do patrimônio de afetação. Essa questão, antes nebulosa, ganhou definição com a lei acima.
O cerne da controvérsia estava na incerteza das incorporadoras sobre a possibilidade de continuar a usufruir do RET após o encerramento das obras de um empreendimento e, consequentemente, a dissolução do Patrimônio de Afetação relacionado.
Tradicionalmente associado à tributação da receita oriunda da venda de unidades imobiliárias, o RET era até então aplicável somente durante a vigência das obras.
Contudo, com o novo texto do §3º do art. 31-E, a lei esclarece que o término do Patrimônio de Afetação não leva à extinção automática do RET. Isso significa que, para fins fiscais, as incorporadoras não estão mais restritas pelas limitações temporais previamente impostas pelo Patrimônio de Afetação.
A Reforma Tributária na construção civil: muda algo no RET?
A Construção Civil está entre os setores mais impactados pela reforma tributária. O que antes era um ambiente de regras específicas e regimes simplificados – como o RET – agora se transforma em um modelo mais amplo, não cumulativo, com novos tributos e maior exigência de controle fiscal. A principal preocupação do setor é que esse novo cenário pode gerar aumento de custos, redução de margens de lucro e maior complexidade operacional.
Além disso, a tributação diferenciada por sistema construtivo deixará de existir. Com a nova legislação, não haverá mais distinção tributária entre elementos produzidos dentro ou fora do canteiro de obras, o que poderá incentivar a construção industrializada, mas também exige revisão na forma como empreiteiras e fornecedores são contratados.
CBS e IBS: o que são e como impactam a Construção Civil?
A reforma cria dois novos tributos principais que compõem o IVA brasileiro (Imposto sobre Valor Agregado Dual):
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (substitui PIS/Pasep e Cofins)
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (substitui ICMS e ISS)
Ambos seguem o princípio da não cumulatividade, ou seja, as empresas passam a pagar imposto apenas sobre o valor que adicionam ao produto ou serviço – calculando débitos sobre receita e créditos sobre custos e despesas.
Além disso, será implementado o sistema de split payment, um novo modelo de pagamento que separa automaticamente o valor do tributo na hora do pagamento ao fornecedor, repassando a parte devida diretamente ao governo. Isso visa evitar a inadimplência tributária e vincula o direito ao crédito ao pagamento efetivo do imposto.
Quando acaba o RET e como fica depois?
O RET (Regime Especial de Tributação), bastante usado por incorporadoras, continua vigente mas com mudanças importantes:
O prazo limite para optar pelo RET é 31 de dezembro de 2028. Após essa data, não será mais possível aderir ao regime, e todos os novos empreendimentos deverão seguir a nova sistemática da CBS e IBS.
Durante esse período, a alíquota efetiva do RET será reduzida de 4% para 1,92%, permitindo uma comparação com o novo modelo (CBS/IBS). A partir de 2029, todos os empreendimentos estarão obrigatoriamente submetidos ao novo regime tributário com CBS e IBS.
Redutores: o que são e quais são?
Na nova sistemática, dois redutores passam a ter papel fundamental na apuração dos tributos do setor:
- Redutor de Ajuste: usado quando um insumo (como um terreno) é adquirido de um não contribuinte e, portanto, não gera crédito tributário. Nesses casos, o valor da aquisição pode ser deduzido da base de cálculo do débito. Esse mecanismo garante que mesmo compras sem crédito tenham impacto fiscal positivo.
- Redutor Social: aplicado a imóveis residenciais de menor valor, como os enquadrados em programas habitacionais (ex: Minha Casa, Minha Vida). Ele reduz a base de cálculo do imposto sobre esses imóveis, tornando-os mais acessíveis. Por exemplo, um imóvel de R$ 250 mil pode ter sua base de cálculo reduzida para R$ 150 mil.
Entre as dúvidas mais comuns sobre os redutores previstos na nova tributação estão a abrangência do redutor social e os limites do redutor de ajuste. Muitos perguntam se o redutor social vale para todo imóvel residencial, e a resposta é não! Como explicou o especialista Caio Melo em um bate-papo na Comunidade Sienge, ele não se aplica automaticamente a qualquer unidade habitacional. Ou seja, ele é restrito a imóveis que atendam a critérios específicos da legislação, como o valor-limite do imóvel e a destinação para moradia própria.
Já em relação ao redutor de ajuste, outra dúvida recorrente é se existe algum tipo de limitador percentual. A resposta é sim: o redutor possui regras de cálculo e limitações definidas, que precisam ser consideradas com atenção. Neste sentido, o uso de ferramentas de simulação é essencial para aplicar o redutor corretamente e evitar distorções.
Há ainda outras dúvidas, que também foram respondidas em um webinar exclusivo para a Comunidade Sienge. Assista agora!
O futuro do RET: o que muda na prática?
A principal mudança é que a tributação deixará de ser sobre o VGV fixado (como no RET) e passará a ser por fora, com alíquotas aplicadas após as deduções de insumos, redutores e créditos. O imposto será apurado ao longo do tempo, conforme o recebimento das parcelas.
Na prática, isso exigirá das construtoras:
- Maior controle financeiro e fiscal sobre cada fornecedor.
- Revisão de contratos para prever ajustes tributários futuros.
- Investimento em sistemas de gestão e capacitação de equipes.
- Uma nova lógica na formação de preços e precificação de imóveis, agora considerando créditos, alíquotas diferenciadas e estrutura dos insumos.
Empresas que utilizam fornecedores do Simples Nacional ou MEI também precisarão reavaliar suas estratégias, já que MEIs não geram crédito tributário e os créditos do Simples serão proporcionais à alíquota praticada, o que pode afetar diretamente a viabilidade financeira de alguns contratos.
Como se preparar para as mudanças da Reforma Tributária em relação ao RET ?
Em um cenário de mudanças profundas como o que estamos vivendo com a reforma tributária, educar-se e manter-se atualizado deixam de ser diferenciais e passam a ser estratégias essenciais de sobrevivência e competitividade. Para incorporadoras e profissionais da Construção Civil, compreender as novas regras, antecipar impactos e adaptar processos com agilidade pode representar a diferença entre prejuízo e crescimento.
Por isso, não apenas adquirir soluções eficientes mas investir em conhecimento técnico confiável é a melhor forma de se preparar para o novo ciclo do setor. Por isso, assista nossos webinars exclusivos e fique por dentro das discussões do setor sobre o fim do jogo para o RET e como fica a dinâmica do RET com a reforma!
Confira também o relatório “O Impacto da Reforma Tributária na Construção Civil”. Saiba quais serão os impactos que a nova tributação vai causar no seu negócio e se antecipe às mudanças para manter a competitividade da sua construtora ou incorporadora.
Como um software pode auxiliar na gestão do RET na Construção Civil?
A gestão de múltiplos empreendimentos pode ser extremamente desafiadora para uma incorporadora, especialmente quando o assunto envolve o cumprimento das obrigações fiscais de tantos CNPJs sob sua responsabilidade.
Um software de gestão especializado como o Sienge Plataforma auxilia as incorporadoras na gestão do RET na Construção Civil e de outros tributos, facilitando a apuração, a validação, o pagamento e a organização com mais segurança.
A apuração mais precisa dos impostos e a integração dos dados fiscais e financeiros em uma plataforma centralizada assegura que as informações sejam consistentes e facilmente acessíveis, reduzindo o tempo e o trabalho necessários para a transferência de dados entre departamentos financeiros e contábeis.
FAQ: Dúvidas frequentes sobre o RET na Construção Civil
O RET na Construção Civil suscita diversas questões entre os profissionais do setor. Das alíquotas aplicáveis até os critérios de elegibilidade e processo de adesão, entender o RET é uma obrigação para construtoras e incorporadoras otimizarem a gestão fiscal de seus empreendimentos imobiliários.
Veja agora as perguntas mais comuns e suas respectivas respostas para esclarecer esses pontos essenciais!
Qual a porcentagem do RET?
Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Essa alíquota é reduzida para 1% quando a incorporação envolve imóveis residenciais de interesse social, destinados a famílias com renda enquadrada na Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Quem pode ter o RET na Construção Civil?
Segundo o Governo Federal, pode optar pelo RET “o incorporador, pessoa física ou jurídica, que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas.”
O que o incorporador precisa fazer para aderir ao RET?
Ainda segundo o Governo Federal, a empresa deve atender aos seguintes requisitos:
- Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Realizar a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
- Inscrever cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
- Comprovar regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela Receita Federal;
- Comprovar regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
- Comprovar regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP);
- Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);
- Não ter sofrido punições por condutas ou atividades lesivas ao meio ambiente;
- Emitir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.
Como aderir ao RET?
Segundo o Governo Federal, este é o passo a passo para solicitar a adesão:
- Acessar o Portal e-CAC, da Receita Federal;
- Acessar o sistema Processos Digitais;
- Clicar na opção Solicitar serviço via processo digital;
- Na área REGIMES ESPECIAIS, selecionar o serviço desejado;
- Abrir um processo para cada pedido;
- Certifique-se de que a incorporação esteja previamente inscrita no CNPJ, vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
- Anexe os documentos exigidos em formato digital;.
- Acompanhar o andamento do processo pelo Portal e-CAC ou pelo aplicativo e-Processo. O pedido será analisado por um Auditor-Fiscal da Receita Federal, que emitirá um Ato Declaratório Executivo (ADE) em caso de aprovação;;
- Confira o resultado do seu processo acessando a opção “Meus Processos” e veja os documentos disponíveis. Se seu pedido for recusado, você tem até 10 dias após ser notificado para apresentar um recurso, que deve ser adicionado ao mesmo processo.
Mais informações no site do Governo Federal.
Documentos necessários para aderir ao RET
Para solicitar a juntada de documentos (etapa 6 do passo a passo anterior), a incorporadora deve providenciar:
- Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação, que deve incluir informações da empresa responsável pela incorporação e os detalhes do CNPJ específico da incorporação;
- Termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, assinada pelo incorporador e, se aplicável, por titulares de direitos reais sobre os imóveis, registrada no Cartório de Registro de Imóveis (é essencial que o CNPJ da incorporação esteja associado ao “Evento 109 – Registro de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”).
- Documento de identificação oficial do contribuinte ou do representante legal, dependendo do caso;
- Comprovante do representante legal, tal como ato constitutivo (contrato social, estatuto ou ata de reunião) e sua alteração mais recente.
Quando a requisição é feita por um procurador, deve providenciar ainda:
- Procuração com autorização explícita para atuar perante a Receita Federal em nome do contribuinte;
- Documento de identificação oficial do procurador;
Sobre o formato dos documentos submetidos, o incorporador deve estar ciente que todos os documentos devem ser enviados exclusivamente em formato PDF, por meio do processo digital no Portal e-CAC. Logo, não é mais necessário apresentar documentos físicos.
Assinaturas digitais com certificado ICP-Brasil são aceitas como válidas. Se o responsável legal ou procurador já estiver cadastrado com procuração eletrônica válida no e-CAC, não é necessário anexar os documentos de identificação correspondentes.
Como é calculado o RET?
De acordo com a Lei 12.024/2009, a alíquota incide sobre o total de rendimentos mensais obtidos com a venda de imóveis, incluindo ganhos financeiros adicionais e ajustes monetários relacionados a essas vendas. Ainda segundo o texto, as receitas, custos e despesas da construção submetidos ao RET não poderão ser computados pela construtora para calcular os impostos junto com outras atividades empresariais. O pagamento deve ser feito até o 20º dia do mês seguinte à aferição da receita.
Quais legislações se aplicam ao RET?
- Lei nº 14.620/2023
- Lei nº 10.931/2004
- Instrução Normativa RFB nº 2.022/2021
- Instrução Normativa RFB nº 1.783/2018
- Instrução Normativa RFB nº 2.256/2025
- Ato Declaratório Executivo COAEF nº 15/2016
- Ato Declaratório Executivo COGEA nº 3/2020
- Decreto nº 8.539/2015
- Lei nº 14.129/2021
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Com a legislação sempre em evolução, a capacidade de se adaptar às mudanças legislativas, como as ocorridas com o RET ao longo dos anos, e a necessidade de uma apuração precisa dos tributos evidenciam o desafio contínuo enfrentado pelo setor imobiliário no Brasil.
O conhecimento atualizado das regras e a aplicação correta das alíquotas e critérios de elegibilidade tornam-se fundamentais para maximizar a viabilidade financeira dos projetos. Enquanto as incorporadoras navegam por esse cenário regulatório complexo, a procura por soluções que facilitem a gestão dos empreendimentos se torna uma prioridade, certo?
Como vimos, a complexidade do RET na construção civil demanda das incorporadoras uma gestão fiscal e contábil meticulosa. E nesse contexto, a adoção de tecnologias que simplificam e automatizam os processos, como o Sienge Plataforma, é uma decisão importante para incorporadoras que buscam a conformidade fiscal e a eficiência operacional.
