- IDI Brasil e IDI São Paulo são índices que avaliam a demanda por imóveis em diferentes cidades e regiões.
- Os indicadores utilizados incluem demanda, dinâmica econômica e atratividade para novos lançamentos.
- O relatório do IDI Brasil mostra as cidades mais atrativas em diferentes padrões de renda, enquanto o IDI São Paulo analisa as zonas regionais da capital paulista.
Veja quais são as cidades e regiões com maior potencial no mercado imobiliário segundo o IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária) e IDI São Paulo.
Em um país com déficit habitacional superior a 6,5 milhões de moradias, identificar as cidades com maior demanda por imóveis pode ser uma jogada de mestre para a tomada de decisões estratégicas em novos investimentos, você não acha? E é aí que entra o IDI Brasil.
Para construtoras e incorporadoras, dados precisos sobre o mercado são indispensáveis para planejar projetos que atendam às necessidades reais da população e maximizem o retorno sobre o investimento. Nesse sentido, indicadores confiáveis ajudam a mapear tendências, reduzir riscos e identificar oportunidades em um setor tão dinâmico e competitivo quanto o mercado imobiliário.
Assim, o IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária) surge como um aliado valioso. Desenvolvido pelo Ecossistema Sienge e CV CRM, com metodologia do Grupo Prospecta e parceria da CBIC, o IDI mede a atratividade das cidades para novos projetos imobiliários, destacando aquelas com maior demanda por moradias.
Neste artigo, você vai conhecer mais sobre este índice, como ele funciona e quais os dados que foram revelados na edição mais recente do ranking. Confira!
Índice
O que é o IDI Brasil e qual seu objetivo?
O Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil é uma ferramenta lançada em 2024, que tem o objetivo de transformar a forma como o mercado imobiliário avalia a atratividade das cidades e regiões brasileiras para novos empreendimentos.
Com abrangência nacional, como o nome já sugere, o IDI Brasil analisa a demanda por imóveis em 79 cidades brasileiras, abrangendo os padrões econômico, médio e alto, por meio de uma metodologia baseada em dados oficiais e transações reais anonimizadas (veremos mais sobre ela a seguir).
E este ano, uma novidade: um recorte da cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário da América Latina e um dos mais dinâmicos do mundo.
O índice visa apoiar tanto o setor privado quanto o poder público na tomada de decisões mais bem embasadas, impactando diretamente na eficiência operacional e no planejamento estratégico de construtoras e incorporadoras.
De acordo com José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC, “o IDI Brasil vem para mitigar os riscos de tomadas de decisões baseadas em sentimentos e histórico, oferecendo informações claras para ações mais eficazes”.
Com periodicidade trimestral, o IDI se posiciona como um aliado que se tornará indispensável para gestores e empresários, fornecendo todo um panorama dinâmico e abrangente do mercado.
“Esse projeto é um passo adiante nas iniciativas de inteligência de mercado apoiadas pela CBIC, oferecendo ao empresário e ao poder público o conhecimento necessário sobre um segmento que gera emprego e renda no país”, destaca Renato Correia, presidente da CBIC.
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Como funciona o Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil?
A metodologia do IDI Brasil foi desenvolvida para transmitir toda a confiabilidade e precisão necessárias, integrando dados de diversas fontes qualificadas. A análise utiliza seis indicadores principais, combinados com múltiplas variáveis de mercado, permitindo uma visão detalhada sobre o comportamento dos compradores de imóveis.
Os indicadores utilizados são os seguintes:
- Demanda: mede o número de potenciais compradores, refletindo o tamanho do mercado consumidor e o potencial de consumo na cidade.
- Demanda Direta CV CRM: utiliza dados de leads para medir a procura ativa por imóveis específicos, apontando áreas de interesse imediato e direcionando estratégias de marketing e vendas.
- Dinâmica Econômica: avalia a capacidade do município de gerar ciclos de demanda e fortalecer a economia local por meio de fatores como emprego e renda, que influenciam a capacidade de compra e a sustentabilidade do mercado.
- Ofertas de Terceiros: analisa a concorrência e a saturação do mercado, indicando a disponibilidade de imóveis oferecidos por outros agentes e a viabilidade de novos empreendimentos.
- Atratividade para Antigos Lançamentos CV CRM: verifica o desempenho de lançamentos com mais de 12 meses, oferecendo insights sobre a aceitação e a estabilidade do mercado na cidade.
- Atratividade para Novos Lançamentos CV CRM: examina o potencial de empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, destacando tendências e novas oportunidades de negócios.
Esses indicadores são ponderados por especialistas para refletir sua relevância, resultando em uma escala de atratividade de 0,000 a 1,000, onde o score de 1,000 é considerado o mais alto.
O índice considera os dados dos últimos 12 meses, o que possibilita identificar tendências e oportunidades com base em demandas reais. Outro diferencial está na utilização de transações reais e não autodeclaradas, anonimizadas, trazendo um retrato muito mais fiel do mercado.
Como explica Fabio Garcez, Diretor Executivo do CV CRM: “O setor ainda carece de indicadores robustos que traduzam o comportamento do mercado imobiliário em tempo real. Com o IDI, pretendemos apoiar a mudança desse cenário”.
Como as construtoras podem usar o IDI na prática
Mais do que acompanhar os números, o verdadeiro valor do IDI está em aplicar suas análises de forma eficiente e com bom senso, sempre considerando o contexto da empresa e do empreendimento. Cada construtora tem particularidades, e os indicadores só geram impacto quando interpretados à luz da realidade local, do momento do ciclo da obra e das características do produto.
Aplicação ao longo do ciclo do empreendimento
- Antes da compra do terreno: o IDI permite comparar diferentes cidades e padrões de produto para identificar onde há maior potencial de absorção. Nessa etapa, o índice ajuda a reduzir incertezas sobre o local e o perfil mais promissor, especialmente em grandes centros, como São Paulo, onde é possível analisar também as zonas da cidade para uma escolha mais precisa.
- Concepção do produto: ao planejar um novo empreendimento, o IDI contribui para alinhar tipologia e padrão ao que a demanda da região realmente pede. Isso significa entender se há espaço para unidades econômicas, médias ou de alto padrão, ajustando o projeto desde o início para aumentar as chances de aderência ao mercado.
- Durante a obra: como o ciclo de um empreendimento pode levar de três a quatro anos, acompanhar o IDI ao longo desse período é essencial. Se a demanda diminui ou a velocidade de vendas cai, a construtora pode agir com rapidez, ajustando precificação, revisando o mix ou adaptando o produto às novas condições de mercado.
- Comercialização: o IDI também serve de apoio estratégico na fase de vendas. Cada rodada trimestral oferece um retrato atualizado da demanda direta, da oferta de terceiros e da velocidade de vendas, permitindo correções de rota. Esse acompanhamento contínuo reduz riscos, já que, na Construção, errar em decisões comerciais e de produto pode gerar custos muito altos.
O uso do IDI deve ser encarado como parte de uma cultura de dados. Não existe fórmula mágica para o sucesso, pois o desempenho de um empreendimento depende também da qualidade do produto e da precificação. Por isso, recomenda-se começar pequeno, com testes controlados, para depois ampliar o uso do índice e de outros indicadores. Mais importante do que buscar uma resposta definitiva é manter o acompanhamento de forma constante, sem esforços pontuais que se perdem com o tempo. É esse processo contínuo de aprendizado que permite integrar intuição e dados, reduzindo riscos e tornando as decisões mais seguras ao longo do ciclo da obra.
Principais insights do IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária)
O relatório do IDI Brasil do 3º trimestre de 2025 traz os dados sobre a atratividade de 79 cidades brasileiras para o mercado imobiliário. Além disso, a segmentação da demanda pelas cinco grandes regiões da cidade de São Paulo – Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro.
Dividido em três padrões de renda – econômico, médio e alto – o estudo fornece uma visão clara sobre as localidades mais promissoras, destacando tendências e oportunidades para construtoras e incorporadoras. A seguir, confira um resumo com algumas das principais informações que você verá no relatório.
Padrão Econômico | Renda Familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil
No padrão econômico, Fortaleza (CE), São Paulo (SP) e Curitiba (PR) permanecem ocupando as três primeiras posições em atratividade, com destaque para a chegada de Fortaleza à 1ª posição, encerrando o longo período de domínio de Curitiba (PR). O motivo foi a melhora dos indicadores de Dinâmica
Econômica e na redução da Oferta de Terceiros, sinalizando menor estoque no mercado secundário.
Campo Grande (MS) registrou o maior ganho entre as capitais, subindo 11 posições para a 15ª colocação. O desempenho foi impulsionado pela alta na Atratividade de Lançamentos, tanto novos quanto antigos.
As capitais nordestinas também seguem em destaque, consolidando o protagonismo regional: São Luís (MA) (+6 posições, 14ª), Salvador (BA) (+6 posições, 6ª) e Recife (PE) (+3 posições, 5ª).
Padrão Médio | Renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil
No segmento de médio padrão, São Paulo (SP) e Goiânia (GO) seguem na liderança, enquanto Brasília (DF) subiu para a 3ª posição, .
O destaque mais expressivo foi de Salvador (BA), subindo oito posições e alcançando a 4ª colocação, impulsionada por crescimento simultâneo em praticamente todos os indicadores — especialmente Demanda Direta e Atratividade de Lançamentos.
O Top 10 apresenta distribuição equilibrada entre as regiões: Sudeste (3), Sul (3), Centro-Oeste (2) e Nordeste (2), evidenciando competitividade ampla e maior equilíbrio regional no segmento de médio padrão.
Padrão Alto | Renda familiar superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil
No segmento de alto padrão, São Paulo (SP) e Goiânia (GO) seguem firmes nas duas primeiras posições, enquanto Recife (PE) avançou e assumiu a 3ª colocação, refletindo equilíbrio entre Demanda Direta e Atratividade de Novos Estoques, além de estabilidade econômica nas capitais de maior renda média.
Entre os destaques, Natal (RN) apresentou o maior salto do trimestre, avançando da 60ª para a 24ª colocação, impulsionada por ganhos consistentes nos indicadores de Atratividade de Lançamentos, tanto novos quanto em estoque.
A distribuição regional do Top 10 mostra equilíbrio: o alto padrão reúne capitais do Nordeste (3), Sul (3), Centro-Oeste (2) e Sudeste (2), refletindo a pulverização das lideranças e a consolidação de diferentes polos de crescimento no segmento.
Principais insights do IDI São Paulo
A amostragem do IDI São Paulo contempla as zonas regionais dentro da capital paulista (Centro, Zona Leste, Zona Norte, Zona Oeste e Zona Sul), compostas por seus respectivos bairros. Essa estruturação assegura representatividade na composição do ranking, consolidado como um relevante indicador do mercado nessa cidade.
Padrão Econômico | Renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil
No padrão econômico, Zona Sul reassumiu a liderança do ranking, sustentada pelo aumento nos indicadores de demanda direta e atratividade de lançamentos, reforçando seu protagonismo no segmento econômico.
A Zona Sul, agora aparece em 2º lugar, impulsionada por elevados níveis de atratividade de lançamentos e demanda direta, consolidando-se como destaque no segmento.
Já a Zona Oeste manteve estabilidade, apresentando desempenho equilibrado em dinâmica econômica e oferta de terceiros, o que garantiu sua permanência próxima ao topo do ranking.
Padrão Médio | Renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil
No segmento de médio padrão, a Zona Sul retomou a liderança do ranking de atratividade, consolidando-se como a principal região para esse perfil de empreendimentos.
A Zona Oeste recuperou a 2ª posição, mantendo ritmo competitivo e acompanhando o movimento de alta na demanda direta, com desempenho consistente frente às demais regiões
Já a Zona Leste voltou à 3ª colocação, sustentada por bons resultados em dinâmica econômica e oferta de terceiros, apesar da leve queda em atratividade de novos lançamentos.
Padrão Alto | Renda familiar superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil
No mercado de alto padrão, a Zona Sul também voltou à liderança, impulsionada pela melhora nos
indicadores de demanda direta e atratividade de lançamentos, refletindo o aquecimento do mercado de alto padrão na região.
Zona Oeste manteve desempenho sólido, com estabilidade em dinâmica econômica e equilíbrio na atratividade de estoques, mesmo diante de leve retração na atratividade de novos lançamentos. Já a Zona Leste ganhou relevância, retornando à 3ª posição e apresentando crescimento nos indicadores de dinâmica econômica e atratividade de estoques, sinalizando maior tração do mercado
regional.
Confira o relatório completo: IDI Brasil (Índice de Demanda Imobiliária)
Além das cidades que você viu acima, o ranking do Índice de Demanda Imobiliária traz uma lista ainda mais extensa com oportunidades promissoras (e outras nem tanto) em 79 diferentes cidades do Brasil e 5 zonas regionais de São Paulo.
Seja no padrão econômico, médio ou alto, o relatório aponta os principais locais de grande atratividade, com dinâmica econômica favorável e demanda crescente, ajudando você a identificar onde estão as melhores e as piores chances de sucesso para seus investimentos imobiliários.
Não perca a oportunidade de explorar todos os detalhes desse estudo. Baixe o relatório completo e descubra insights valiosos para alinhar sua estratégia ao comportamento real do mercado e tomar decisões mais bem informadas no setor da Construção Civil.
