Introdução ao CRI: como captar com inteligência e estrutura

Se você é dono ou gestor de uma construtora ou incorporadora e busca alternativas mais eficientes para financiar seus projetos, o CRI pode ser uma boa alternativa para transformar a forma como sua empresa lida com crédito e fluxo de caixa.

Em um cenário de baixa oferta de financiamento tradicional e condições pouco vantajosas nos bancos, o Certificado de Recebíveis Imobiliários surge como uma solução estratégica para empresas da Construção Civil que desejam captar recursos com mais autonomia e planejamento.

E esse movimento já é uma realidade: a representatividade do CRI no funding imobiliário nacional passou de 7% em 2023 para 9% em 2025, segundo dados do mercado. Isso mostra que cada vez mais empresas estão adotando esse modelo como uma forma estruturada e competitiva de financiar seus empreendimentos.

Apesar de ser uma ferramenta poderosa, ainda é comum que profissionais do setor confundam o CRI com normas técnicas ou sequer saibam como ele pode ser aplicado de forma prática no dia a dia da empresa. 

Por isso, neste artigo, você vai entender o que é o CRI, como ele pode beneficiar seu negócio e quais cuidados são indispensáveis ao adotar esse modelo de captação.

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O que é CRI? Entenda de uma vez por todas

O CRI, ou certificado de recebíveis imobiliários, é uma ferramenta que muitas empresas do setor da Construção Civil usam para conseguir crédito e financiar seus projetos. 

Ele é um título de renda fixa lastreado em recebíveis imobiliários, como parcelas de imóveis vendidos ou aluguéis futuros, que uma incorporadora ou construtora tem a receber. Na prática, esses recebíveis são “empacotados” e vendidos a investidores por meio de uma securitizadora, que emite o CRI. 

Assim, a empresa antecipa o valor que só receberia ao longo dos anos, transformando crédito futuro em capital imediato para viabilizar novos empreendimentos ou reforçar o fluxo de caixa.

Há dois motivos principais para que construtoras e incorporadoras busquem pelos CRIs. Primeiro, é comum que os bancos ofereçam opções pouco atrativas para o setor por conta da qualidade das ofertas de crédito, o que inclui as opções de pagamento e contingências. O segundo motivo é que não existe oferta suficiente de crédito para atender a demanda da construção no Brasil.

Em outras palavras, falta dinheiro para financiar todos os projetos existentes, e as ofertas de crédito que existem nem sempre valem a pena. Portanto, o CRI serve para captar recursos financeiros para realizar as obras.

→ Baixe gratuitamente: Funding: Como captar recursos para Construção Civil no mercado

Como o CRI pode ser uma importante fonte de recurso para a sua construtora – 7 benefícios

Depois de entender o que é o CRI, fica claro que ele pode ser uma importante fonte de recursos para a sua construtora financiar suas obras. Mas o que torna o certificado de recebíveis imobiliários uma opção tão atrativa?

A lista a seguir tem alguns dos benefícios que você vai receber ao escolher o CRI como opção de crédito. Aliás, é válido lembrar que, como o próprio nome já diz, essa opção só está disponível para o mercado imobiliário, o que abre ainda mais espaço para crédito no setor, já que não é preciso competir com empresas e projetos de outros mercados.

Assim, veja agora os benefícios do CRI para captar recursos:

1. Grande oferta de crédito

Em primeiro lugar, o CRI conta com uma grande oferta de crédito, suficiente para atender às suas demandas. Ou seja, é possível garantir que a sua construtora ou incorporadora tenha recursos suficientes para realizar todas as obras que planeja.

Assim, a grande oferta de crédito é também uma oportunidade de garantir um bom fluxo de trabalho e rentabilidade pelos próximos anos com segurança e estabilidade.

Ou seja, mesmo em cenários de flutuação da economia, os recursos já garantidos dão à empresa uma segurança maior de que será capaz de entregar a obra no prazo correto.

2. Condições de pagamento atrativas

Outro ponto alto do CRI como recurso de captação financeira é que ele oferece condições de pagamento muito mais atrativas do que os bancos costumam ofertar. Isso quer dizer juros menores e condições de pagamento mais flexíveis.

Com isso, o efeito composto sobre os custos da sua empresa, em especial no médio e longo prazo, é muito menor do que você teria de enfrentar com as opções tradicionais.

Então, é seguro dizer que usar o CRI para financiar suas obras é mais barato e, por sua vez, torna a operação mais lucrativa e segura.

3. Elimina o intermediário bancário

Um dos problemas das linhas de financiamento bancário é que elas são caras e têm pouca variedade de opções. Assim, muitas obras nunca sairiam do papel se fossem depender apenas das linhas de créditos dos bancos tradicionais, tanto pelos juros quanto pelas condições de pagamento.

Por outro lado, a emissão de CRI torna possível para muitas construtoras e incorporadoras financiarem seus projetos sem taxas de juros tão altas como encontrariam nos bancos. Assim, trabalhar sem a interferência dos bancos é, sem dúvida, um fator positivo a considerar para empresas de vários tamanhos que buscam financiamento.

4. Poder de negociação no mercado

Quem tem mais recursos disponíveis sempre tem um poder maior de negociação no mercado. Pense no quanto isso representa em termos de economia para suas obras, tanto em prazo quanto em preços de insumos.

Afinal, é possível negociar não apenas os preços, mas também as condições de pagamento, de entrega e de armazenamento dos insumos usados na obra. Além disso, a negociação também se estende a profissionais, em especial empreiteiros parceiros da empresa.

Assim, captar recursos para sua obra com o CRI torna possível economizar sem perder tempo e muito menos qualidade na entrega final.

5. Recursos para crescimento estruturado

Se crescer de tamanho e expandir as atividades está nos planos da empresa, o CRI também pode ajudar. Afinal, com os recursos garantidos para realizar as obras, é possível tomar decisões estratégicas que visam o crescimento da empresa.

Por exemplo, é possível tomar obras maiores, investir mais em equipamentos e pessoal qualificado. Além disso, também é possível explorar segmentos de mercado mais rentáveis e usar materiais com novas tecnologias para se diferenciar no mercado.

É claro que nada disso pode ser feito sem preparo, mas garantir os recursos necessários com antecedência ajuda muito a dar tranquilidade para tomar boas decisões estratégicas.

6. Mantém o fluxo de caixa organizado

Outro grande problema comum dos projetos imobiliários é quanto eles demandam investimento inicial sem retorno imediato da receita.

Por exemplo, em um prédio de apartamentos residenciais a incorporadora precisa investir um alto valor inicial, mas os clientes vão pagar em um prazo longo.

7. Permite injetar caixa rápido em um projeto

Além de não afetar o ritmo em que o dinheiro entra e sai do caixa, o CRI permite injetar dinheiro rápido para iniciar uma obra da forma correta. Contar com uma injeção de capital desse tipo é importante para conseguir iniciar a obra o quanto antes e, por sua vez, recuperar o investimento logo.

Quero estruturar um CRI: por onde começar?

Para uma construtora ou incorporadora interessada em captar recursos com o Certificado de Recebíveis Imobiliários, o primeiro passo é entender que a estruturação do CRI segue um processo técnico e regulado, que envolve etapas específicas e documentos obrigatórios. Quanto mais preparada estiver a empresa, mais ágil e eficiente será a operação.

Veja os principais pontos que você precisa considerar para dar início à estruturação de um CRI:

1. Ter um projeto com lastro sólido

A base do CRI são os recebíveis imobiliários: créditos que sua empresa tem a receber de contratos de compra e venda, aluguéis, outorgas, entre outros. Para que esses créditos possam ser usados na estruturação do CRI, eles precisam atender a três critérios fundamentais:

• Serem de origem imobiliária;
• Estarem performando, ou seja, com histórico de pagamento regular;
• Terem documentação organizada e atualizada.

Exemplos de lastros válidos incluem contratos com garantia real, como alienação fiduciária ou hipoteca. Se esses requisitos forem atendidos, já é possível iniciar o processo junto a uma securitizadora.

2. Organizar a documentação e estrutura financeira

A viabilidade da operação depende da qualidade da documentação da empresa e dos ativos. Por isso, é essencial reunir os seguintes materiais:

• Contratos de compra e venda com garantias formalizadas;
• Certidões dos cedentes e dos imóveis;
• Documentação societária da empresa;
• Estrutura das garantias, como cessão fiduciária das receitas ou fiança dos sócios.

Além disso, a empresa precisa demonstrar saúde financeira e ter sua contabilidade organizada. Um histórico financeiro claro e atualizado facilita a análise da operação por parte da securitizadora e de potenciais investidores.

3. Buscar uma securitizadora especializada no setor imobiliário

Com o projeto e a documentação prontos, é hora de estruturar a operação com uma securitizadora. Essa empresa será responsável por montar a operação do CRI, o que inclui:

• Avaliação dos créditos e garantias;
• Elaboração dos documentos da emissão (contrato de cessão, escritura da emissão, termo de securitização);
• Definição do tipo de oferta: pública ou restrita.

A oferta pública permite acesso a um maior número de investidores, mas tem custo e prazos maiores. Já a oferta restrita, voltada para investidores profissionais, é mais rápida, menos burocrática e costuma ser a opção escolhida para operações entre R$ 10 e 100 milhões.

4. Avaliar a viabilidade com apoio técnico e jurídico

Antes de avançar com o registro e a emissão dos títulos, é recomendável avaliar a operação com uma assessoria jurídica ou financeira especializada. Essa equipe poderá ajudar a responder perguntas fundamentais:

• Qual o valor ideal a ser captado?
• Qual o prazo mais adequado?
• A estrutura da operação é compatível com os requisitos da CVM e da B3?

A assessoria também poderá ajudar a antecipar riscos, validar os contratos utilizados como lastro e apoiar no relacionamento com a securitizadora.

5. Registro e emissão dos títulos

Com toda a estrutura pronta e os documentos finalizados, a operação passa à fase de registro. Os títulos são registrados na CVM e na B3, momento em que o CRI passa a existir formalmente no mercado.

A securitizadora é responsável por fazer a distribuição dos títulos aos investidores e, a partir disso, os recursos são transferidos para a conta da construtora ou incorporadora. É neste momento que o capital efetivamente entra no caixa da empresa e pode ser usado conforme o plano de investimentos definido.

6. Entender os prazos da operação

Se todos os documentos estiverem prontos e os créditos forem simples e já formalizados, o processo de estruturação pode levar de 30 a 45 dias. Em operações mais complexas, como aquelas que envolvem multipropriedade, garantias em registro ou exigem avaliação de rating, o prazo pode chegar a 90 dias.

→ Baixe gratuitamente: Checklist de Captação de Crédito para Construção

Cuidados que você precisa tomar ao trabalhar com o CRI

O Certificado de Recebíveis Imobiliários é, sem dúvida, uma alternativa interessante para financiar obras e expandir projetos no setor da Construção Civil. No entanto, como qualquer instrumento financeiro, ele exige atenção e planejamento.

O processo pelo qual uma construtora ou incorporadora passa para transformar seu financiamento em títulos de CRI se chama securitização de recebíveis. Aliás, é importante que você entenda bem o assunto antes de se empolgar e tentar captar recursos dessa forma para a sua próxima obra. Por quê?

Como disse Warren Buffett, um dos maiores investidores da história: “O risco vem de não saber o que você está fazendo.” Ou seja, por melhor que o CRI seja, se você não entende como a securitização de recebíveis funciona, corre um grande risco de sofrer prejuízo com isso.

Então, veja agora alguns dos principais cuidados que você precisa tomar antes de trabalhar com o CRI:

1. Repasse à instituição financeira

Quando uma empresa de Construção Civil emite CRI, faz isso por meio de alguma empresa do mercado de capitais, que serve como intermediária.

Na prática, a construtora ou incorporadora recebe parte do valor total que receberia dos clientes se esperasse o prazo normal do contrato. Em troca, a intermediária fica com a diferença para si.

Se você pensar bem, verá que essa diferença é uma parte dos lucros do empreendimento. Então, no longo prazo, pode ser prejudicial repassar sempre uma fatia dos lucros para conseguir adiantar os recebimentos e financiar novos projetos.

2. Escolha da instituição parceira na emissão do CRI

Como o CRI é uma opção de financiamento de baixo risco para quem vende os títulos, e mais risco para quem os compra, muitas empresas estão entrando no setor. Porém, é preciso tomar cuidado para escolher uma boa parceira, levando em conta tanto as taxas quanto a reputação da empresa no mercado.

E lembre-se:

O CRI é um investimento de longo prazo. Então, a empresa que você escolher como parceira para realizar a emissão dos títulos também será. Por isso, é tão importante fazer uma boa escolha.

3. Quantidade de recursos a captar

É muito importante calcular com calma quanto dinheiro a sua empresa vai captar usando o CRI para cada obra. Afinal, apesar de ter uma ampla oferta de crédito com juros atrativos, isso ainda é uma dívida que a empresa contrai.

Além disso, captar mais recursos do que o necessário pode até atrapalhar a tomada de decisão e causar atrasos no prazo e estouros no orçamento.

4. Qualidade dos investimentos futuros

Por fim, é vital ficar sempre atento à qualidade dos investimentos feitos pensando no crescimento da empresa. Da mesma forma que ter recursos antecipados pode ser uma fonte de segurança, com decisões erradas esses recursos se tornam um veneno.

Por isso, é importante calcular com cuidado os investimentos futuros, em especial os mais arrojados, com alto potencial de retorno, mas também um alto risco de fracasso. Para isso, a melhor forma de agir é destinar os recursos disponíveis para projetos que serão peças-chave no crescimento do negócio.

Além disso, é bom não apostar apenas em planos muito arrojados, mas mesclar os investimentos com opções mais seguras e estáveis de empreendimentos.

Empréstimo bancário vs. CRI: qual faz mais sentido para sua operação?

Ao planejar a captação de recursos para uma nova obra, muitas construtoras e incorporadoras se deparam com essa dúvida: seguir com o caminho tradicional de um empréstimo bancário ou estruturar uma operação via CRI?

Ambas as opções têm prós e contras, e a melhor escolha depende do perfil financeiro da empresa, do tipo de projeto e da urgência na obtenção dos recursos. A seguir, veja os principais pontos de comparação para entender qual alternativa pode atender melhor à sua realidade:

Burocracia e flexibilidade

O empréstimo bancário costuma ser mais direto, especialmente se a empresa já possui uma linha de crédito pré-aprovada. Por outro lado, envolve processos mais rígidos e padronizados, com exigências documentais e contratuais bem definidas pelo banco.

Já o CRI exige mais preparação inicial, como organização dos recebíveis, estruturação jurídica e relacionamento com uma securitizadora, mas oferece muito mais flexibilidade. Isso porque a operação pode ser desenhada de forma personalizada, considerando o perfil do projeto, as garantias disponíveis e o fluxo de caixa previsto.

Custos e taxas

No empréstimo bancário, o custo total envolve spread bancário, IOF e diversas tarifas associadas à contratação. Esses custos, somados, podem representar um impacto significativo sobre o valor captado.

O CRI, por outro lado, não tem IOF e geralmente apresenta uma remuneração mais competitiva para a empresa, principalmente em operações estruturadas com bons ativos. Os custos estão concentrados na taxa de estruturação e na remuneração dos investidores — o que, em muitos casos, torna o funding mais barato no longo prazo.

Riscos e garantias exigidas

O modelo bancário exige garantias padrão como hipoteca e fiança, o que pode ser um entrave para empresas que não querem ou não podem comprometer ativos físicos.

Já o CRI permite maior flexibilidade na definição das garantias. Muitas vezes, basta o fluxo dos recebíveis do projeto, sem necessidade de garantias reais adicionais. Isso o torna ideal para empresas que trabalham com vendas parceladas e têm contratos bem formalizados com os clientes.

Controle sobre os recebíveis

No financiamento bancário, os bancos exigem controle rígido sobre o uso do recurso, com mecanismos como contas vinculadas (escrow) e cláusulas restritivas (covenants). Isso pode limitar a autonomia da empresa durante a execução do projeto.

Com o CRI, a empresa tem mais liberdade para usar os recursos de acordo com seu planejamento. Desde que a operação esteja bem estruturada e atenda às exigências da securitizadora e da CVM, o controle sobre a alocação do capital tende a ser mais flexível.

Quando cada modelo faz mais sentido?

O empréstimo bancário costuma ser mais indicado para situações emergenciais, valores menores (até R$10 milhões) ou quando a estrutura documental dos contratos ainda não está pronta para uma operação de securitização.

Já o CRI é especialmente vantajoso para construtoras com bom controle financeiro, projetos com fluxo de recebíveis bem definido e interesse em reduzir a dependência de crédito bancário. Embora exija mais estruturação e tempo para captação (30 a 45 dias, em média), oferece mais flexibilidade, melhores condições de custo e maior autonomia sobre o uso dos recursos.

Ou seja, se sua empresa está pronta para dar esse passo, o CRI pode ser o diferencial que faltava para acelerar seus projetos com mais inteligência financeira.

Exemplos de empresas que já utilizaram CRI no setor

O uso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vem ganhando força entre construtoras e incorporadoras que buscam captação estruturada para financiar projetos e ampliar sua presença no mercado. Empresas de diferentes portes e regiões já estão explorando essa ferramenta como alternativa ao crédito bancário tradicional. 

A seguir, veja dois exemplos recentes de companhias que utilizaram o CRI para viabilizar suas estratégias de crescimento.

JHSF – maior captação da sua história com emissão de CRI

A JHSF Participações concluiu uma captação de R$ 937,5 milhões por meio de debêntures que serão utilizadas como lastro para uma emissão de CRIs, tornando-se a maior operação do tipo na história da empresa. A distribuição do CRI ocorreu em quatro séries, com custo médio de 102,9% do CDI e prazo médio de 4,3 anos. A subscrição foi feita pela Opea Securitizadora.

A emissão inicial estava prevista em R$ 750 milhões, mas devido à alta demanda, a companhia liberou o lote adicional de 25%, atingindo o valor total captado. De acordo com a empresa, essa captação representa a continuidade da sua estratégia de redução de custo de capital e diversificação das fontes de recursos. Somente em 2024, a JHSF já havia levantado cerca de R$ 2,2 bilhões no mercado de capitais.

Lotisa – R$ 50 milhões via CRI para expansão em SC

A Lotisa Empreendimentos, uma das principais incorporadoras do Sul do Brasil, captou R$ 50 milhões com a emissão de CRIs no primeiro semestre de 2025. A operação, estruturada pelo Itaú BBA, foi a primeira do tipo no setor imobiliário catarinense e teve alocação integral feita pela Itaú Asset. O objetivo da operação foi reforçar o caixa da empresa e viabilizar a aquisição de novos ativos estratégicos.

A incorporadora projeta quatro lançamentos entre 2025 e 2026, com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 2 bilhões. O CEO da Lotisa classificou a operação como um “novo capítulo” na história da companhia, destacando o alinhamento com o forte processo de valorização imobiliária em cidades como Itajaí e Balneário Camboriú. Atualmente, a empresa mantém sete obras em andamento, com cerca de mil unidades e 169 mil metros quadrados em construção.

Glossário: entenda os principais termos usados em operações com CRI

Se você está começando a explorar o uso do Certificado de Recebíveis Imobiliários para financiar projetos da sua construtora ou incorporadora, é normal se deparar com termos técnicos do mercado financeiro. 

Para facilitar a compreensão e garantir que você tome decisões com mais segurança, reunimos abaixo os principais conceitos utilizados ao longo do artigo, explicados de forma simples e direta.

Lastro

É o conjunto de créditos que dá sustentação a uma operação financeira. No caso do CRI, o lastro geralmente é formado por recebíveis imobiliários — como contratos de compra e venda, aluguéis ou concessões — que geram fluxo de pagamentos futuros.

Recebíveis imobiliários

São valores que a empresa tem a receber no futuro, normalmente resultantes de vendas parceladas de imóveis. Esses recebíveis são utilizados como garantia e base para a emissão dos CRIs.

Securitização

Processo pelo qual uma empresa transforma seus recebíveis em títulos negociáveis no mercado de capitais. No CRI, essa operação permite antecipar receitas futuras por meio da venda desses créditos a investidores.

Securitizadora

Instituição responsável por estruturar a emissão do CRI. Ela faz a análise dos créditos, prepara os documentos da operação, registra os títulos e distribui os papéis no mercado. Atua como intermediária entre a empresa emissora e os investidores.

Cessionária

Empresa que recebe os direitos de crédito de outra. No CRI, a securitizadora se torna cessionária dos recebíveis imobiliários, assumindo o direito de recebê-los no lugar da construtora ou incorporadora que os originou.

Termo de securitização

Documento jurídico que formaliza os detalhes da operação de CRI, incluindo informações sobre o lastro, forma de pagamento aos investidores, garantias envolvidas e outras condições da emissão.

Escritura de emissão

Instrumento legal que formaliza a criação dos títulos (CRIs). É registrado em cartório e serve como referência legal da operação.

Oferta restrita

Modalidade de emissão voltada exclusivamente a investidores profissionais. Tem regras simplificadas, menor custo e costuma ser mais rápida de executar — ideal para operações entre R$ 10 e 100 milhões.

Oferta pública

A emissão é aberta a qualquer investidor, exige registro na CVM e pode envolver distribuição ampla no mercado. Tem prazos e custos maiores, mas aumenta o alcance da captação.

Escrow

Conta vinculada onde o banco ou a instituição controladora pode restringir o uso dos recursos do financiamento. É comum em operações bancárias, mas menos exigido no CRI.

Covenants

Cláusulas contratuais que impõem obrigações ou restrições à empresa que está captando recursos. Em empréstimos bancários, os covenants são mais frequentes e rígidos. No CRI, são definidos conforme a estrutura da operação.

Off-balance

Expressão usada para indicar que determinada operação não aparece no balanço patrimonial da empresa como dívida, o que pode melhorar indicadores financeiros.

Quer saber como fazer sua construtora crescer com os recursos captados com o CRI? Veja agora 5 dicas práticas para fazer isso acontecer!