Tipos de linhas de crédito para empresas: como escolher a melhor para sua construtora

Buscar financiamento no setor da Construção Civil é uma realidade constante para construtoras e incorporadoras que desejam manter a saúde financeira e impulsionar o crescimento de seus projetos. No entanto, diante dos diversos tipos de linhas de crédito para empresas, como saber qual funciona melhor para o seu negócio?

Entender as características de cada tipo de crédito imobiliário e como elas se encaixam nas necessidades específicas de cada situação é primordial para tomar uma boa decisão nesse sentido. 

A escolha adequada da linha de crédito pode fazer toda a diferença entre um empreendimento bem-sucedido e um projeto que pode facilmente ser comprometido por falta de recursos. Pensando nisso, para apoiar esse processo, reunimos a seguir os principais tipos de crédito disponíveis para construtoras, explicando como funcionam, suas vantagens, riscos e exigências. 

Boa leitura! 

Antecipação de recebíveis ou venda da carteira de recebíveis

A operação de antecipação de recebíveis imobiliários é uma transação financeira em que uma empresa possui créditos a receber de contratos imobiliários (como financiamentos, aluguéis ou outras formas de recebíveis de imóveis) e decide antecipar o valor desses recebíveis. Ou seja, ao invés de esperar os pagamentos ao longo do tempo, ela recebe o montante de forma antecipada, geralmente por meio de um empréstimo ou venda desses direitos de recebimento para uma instituição financeira ou investidor.

Essa operação é comum em situações em que o fluxo de caixa pode ser impactado por prazos longos de recebimento (como parcelas de financiamentos imobiliários ou aluguéis mensais). Ao antecipar os recebíveis, a empresa consegue acesso imediato ao capital, sem precisar esperar o término do prazo de pagamento dos clientes.

Como funciona?

1. Identificação dos recebíveis: a empresa identifica quais recebíveis ela possui, que podem ser, por exemplo, parcelas de financiamento imobiliário ou aluguéis de imóveis.
2. Avaliação dos recebíveis: uma instituição financeira, como um banco ou uma securitizadora, avalia os recebíveis, analisando seu valor presente, a qualidade do crédito, os prazos e a regularidade dos pagamentos.
3. Antecipação do valor: a instituição financeira oferece um valor à vista, que é uma porcentagem do total dos recebíveis a serem antecipados. Normalmente, o valor antecipado é inferior ao valor total dos recebíveis, devido à cobrança de taxas e ao risco assumido pela instituição.
4. Pagamento das parcelas: após a antecipação, a instituição financeira passa a receber os pagamentos das parcelas do financiamento ou do aluguel, conforme o acordo original. A empresa que antecipou os recebíveis fica com o valor imediato, mas perde o fluxo de caixa futuro.
5. Encerramento da operação: quando todas as parcelas forem pagas, a operação é encerrada, e a instituição financeira recebe o montante total dos recebíveis.

Exemplos de operação

• Securitização de recebíveis imobiliários: uma empresa pode realizar a securitização de seus recebíveis, ou seja, transforma seus direitos de recebimento (como parcelas de financiamento ou aluguéis) em títulos que podem ser vendidos a investidores. A securitização é uma forma de antecipação de recebíveis, pois ela permite que a empresa receba uma quantia à vista em troca de ceder seus direitos de recebimento.
• Antecipação de recebíveis por meio de crédito bancário: a empresa pode também recorrer a um banco para antecipar os valores dos recebíveis, que oferece um empréstimo com garantia do fluxo de pagamentos futuros. Em geral, o banco cobra uma taxa de juros sobre o valor antecipado.

Vantagens

• Liquidez imediata: a principal vantagem para a empresa que antecipa os recebíveis é a obtenção de capital imediato, o que pode ser crucial para a manutenção do fluxo de caixa e a realização de novos investimentos
• Facilidade de acesso ao crédito: para empresas com bons recebíveis, essa operação pode ser uma alternativa ao crédito tradicional
• Sem necessidade de empréstimos tradicionais: ao antecipar recebíveis, a empresa não precisa recorrer a um empréstimo convencional, o que pode ser vantajoso em termos de condições de financiamento

Desvantagens

• Custo mais alto: como a operação envolve um risco para a instituição financeira, ela tende a cobrar taxas mais altas do que o crédito tradicional
• Perda do fluxo de caixa futuro: ao antecipar os recebíveis, a empresa perde o direito de receber as parcelas no futuro, o que pode impactar sua capacidade de planejamento financeiro a longo prazo
• Risco de inadimplência: se os pagamentos dos clientes não forem feitos conforme o esperado, a empresa pode acabar tendo que arcar com parte do prejuízo, dependendo das condições da operação

Plano empresário, crédito à obra ou término de obra

A operação de crédito à obra é uma modalidade de financiamento específica para a construção ou reforma de imóveis, seja por parte de empresas do setor imobiliário ou pessoas físicas. Em outras palavras, trata-se de um empréstimo ou financiamento destinado exclusivamente ao financiamento de um projeto de construção ou melhoria de um imóvel, como a construção de uma casa, um prédio ou a reforma de uma propriedade existente.

Esse tipo de operação de crédito é comumente utilizado por incorporadoras, construtoras e até mesmo por indivíduos que estão investindo na construção ou melhoria de um imóvel. O crédito à obra geralmente envolve o repasse de recursos financeiros de forma gradual, de acordo com o andamento da obra e as etapas estabelecidas previamente.

Como funciona a operação de crédito à obra?

1. Solicitação do empréstimo: o interessado (seja uma empresa ou pessoa física) solicita o financiamento junto a uma instituição financeira (banco, financeira, cooperativa de crédito etc.), informando a necessidade de recursos para a execução de uma obra.
2. Avaliação do projeto: o banco ou instituição financeira analisa o projeto de construção ou reforma, incluindo o orçamento detalhado da obra, o cronograma de execução, a documentação do imóvel (se já existir) e a capacidade de pagamento do tomador do crédito, incluindo carteira de recebíveis. Existem alguns requisitos mínimos, como: projeto aprovado e incorporação registrada em matrícula, 20% de obra incorrido e 30% de comercialização realizada.
3. Liberação de recursos: O crédito não é liberado de uma única vez, mas sim de forma parcelada, à medida que a obra vai avançando. O valor liberado é geralmente vinculado ao progresso físico da obra, ou seja, o tomador do crédito precisa comprovar que as etapas da construção foram executadas (através de vistorias, laudos técnicos ou medições), para que o banco libere o pagamento de cada parcela.
4. Garantias: em uma operação de crédito à obra, é comum que o imóvel em construção (ou em reforma) e carteira de recebíveis sirvam como garantia.
5. Acompanhamento da obra: o banco realiza o acompanhamento do progresso da obra, o que pode incluir visitas periódicas ao canteiro de obras ou a solicitação de relatórios técnicos sobre a evolução do projeto. Isso garante que o financiamento seja usado de maneira adequada e conforme o previsto.
6. Conclusão da obra e quitação: após a conclusão da obra, o crédito total contratado geralmente é quitado ou transformado em um financiamento de longo prazo (caso o tomador do crédito precise de mais tempo para pagar). Ou, se o imóvel for vendido, a dívida pode ser liquidada dessa forma, o famoso repasse PF.

Vantagens do crédito à obra

• Liquidez para o projeto: o crédito à obra oferece recursos financeiros para que a obra seja executada de forma planejada e sem a necessidade de desembolsar grandes quantias de uma vez só
• Parcelamento gradual: a liberação dos recursos de forma parcelada, de acordo com o andamento da obra, facilita o controle financeiro e o planejamento

Desvantagens e riscos

• Risco de atrasos na obra: caso a obra não avance conforme o cronograma, pode haver dificuldades no recebimento das parcelas de financiamento, o que pode gerar custos adicionais ou dificuldades financeiras
• Possibilidade de superendividamento: caso a obra ultrapasse o orçamento inicial ou haja dificuldades financeiras durante o processo, o tomador pode ficar superendividado e ter problemas para concluir a obra ou pagar o crédito

Exemplos de uso

• Construtora ou incorporadora: uma empresa que está desenvolvendo um projeto imobiliário de grande porte pode utilizar o crédito à obra para financiar a construção de um edifício, recebendo parcelas à medida que a obra avança.
• Pessoa física: uma pessoa que deseja construir sua casa própria pode solicitar um crédito à obra para cobrir os custos da construção, liberando o dinheiro conforme o projeto avança, ao invés de contratar um financiamento tradicional para a compra de um imóvel.

Empréstimo-ponte ou lançamento

O empréstimo-ponte para incorporadoras é um tipo de funding de curto prazo destinado a empresas do setor imobiliário, especialmente aquelas que estão no processo de lançamento ou desenvolvimento dos projetos.

Características principais

1. Curto prazo: geralmente, o empréstimo-ponte é concedido por um período curto, que pode variar de alguns meses até dois anos. Seu objetivo é fornecer liquidez imediata para a incorporadora, permitindo que ela continue suas atividades enquanto aguarda a conclusão de uma venda ou aprovações do projeto.
2. Financiamento temporário: ele funciona como uma solução temporária para financiar a obra ou o projeto enquanto a incorporadora busca fontes de recursos mais permanentes, como financiamento bancário convencional ou a venda das unidades imobiliárias. Pode também ser utilizado para cobrir um atraso no fluxo de caixa.
3. Garantias: frequentemente, o empréstimo-ponte é garantido pelo próprio imóvel ou projeto que está sendo financiado. Ou seja, a incorporadora oferece o bem que está sendo construído ou algum outro ativo como garantia de pagamento.
4. Taxas mais altas: por ser um empréstimo de curto prazo e de maior risco, as taxas de juros tendem a ser mais elevadas em comparação com outros tipos de financiamento, como o crédito de longo prazo.
5. Objetivo: o principal objetivo do empréstimo-ponte é dar suporte imediato à incorporadora para que ela consiga dar início ou até mesmo continuidade ao projeto enquanto aguarda recursos vindos de outras fontes ou a venda de unidades imobiliárias. Uma vez que a incorporadora consegue vender parte ou a totalidade do projeto ou consegue um financiamento definitivo, o empréstimo-ponte é quitado.

Exemplo prático

Imagine que uma incorporadora está dando início à construção de um condomínio, mas precisa de recursos para aprovar o projeto na prefeitura, cobrir os custos e cumprir os requisitos mínimos para obtenção do financiamento à obra ofertado pela Caixa Econômica Federal.

Em resumo, o empréstimo-ponte serve como um fôlego financeiro de curto prazo para a incorporadora, ajudando a manter o projeto em andamento até que as fontes de financiamento de longo prazo ou a venda do imóvel sejam concretizadas.

Conclusão

Escolher o tipo de linha de crédito certo é uma etapa estratégica na jornada financeira de qualquer construtora. Trata-se de alinhar as soluções disponíveis com o estágio atual do projeto, a estrutura financeira da empresa e o plano de crescimento para o futuro. 

Por isso, entender profundamente como funcionam operações como antecipação de recebíveis, plano empresário (crédito à obra) e empréstimo-ponte é essencial e um dos primeiros passos a serem tomados para decisões mais seguras e eficazes.

Para ter ainda mais segurança nessa escolha, eliminar a burocracia exagerada e contar com o apoio de especialistas no assunto, conheça a Assessoria de Crédito do Sienge. Nosso time está pronto para fazer uma análise personalizada do perfil da sua empresa e encontrar as opções certas dentro de uma rede diversificada de crédito. 

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