CBS e IBS no preço do imóvel: como a Reforma Tributária muda a precificação

A Reforma Tributária na construção civil inaugura uma nova fase para a precificação de imóveis. Em 2026, incorporadoras passaram a conviver com dois sistemas tributários ao mesmo tempo: de um lado, CBS e IBS entram em vigor com alíquotas de teste; de outro, tributos como PIS/Pasep, Cofins, ICMS e ISS continuam vigentes durante o período de transição. Essa convivência segue até a implementação completa do novo modelo, prevista para 2033.

Ou seja, as incorporadoras que lançarem empreendimentos agora precisam formar o preço de venda considerando um sistema tributário que será alterado gradualmente nos próximos anos. Isso exige modelar o impacto de CBS e IBS antes que a carga tributária do novo regime esteja plenamente definida. E não para por aí.

Soma-se a esse desafio o fato de que parte da regulamentação ainda está em desenvolvimento, o que faz com que as projeções realizadas neste momento sejam, ainda, estimativas sujeitas a atualização.

Por ora, o que se sabe é que a LC 214/2025 já estabelece regras específicas para operações com bens imóveis, incluindo alíquota reduzida, deduções da base de cálculo e previsão de regimes especiais para incorporações imobiliárias.

Por isso, entender como essas regras entram na formação de preço, como estruturar o repasse ao comprador e quais cuidados precisam constar nos contratos é essencial para reduzir riscos durante essa transição. É justamente isso que este conteúdo explica.

O que muda na tributação de imóveis com a Reforma Tributária

A Reforma Tributária substitui cinco tributos pelo chamado IVA Dual. PIS/Pasep, Cofins e IPI dão lugar à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, enquanto ICMS e ISS são substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), administrado por estados e municípios.

Para o mercado imobiliário, essa mudança altera a forma de apuração dos tributos incidentes sobre as operações e inaugura o período de transição que exige adaptação dos processos fiscais.

O cronograma da transição ocorre de forma gradual:

• 2026: CBS (0,9%) e IBS (0,1%) entram em vigor em caráter de teste, enquanto os tributos atuais continuam sendo recolhidos
• 2027: extinção do PIS/Pasep e da Cofins
• 2033: conclusão da transição para o novo sistema, com alíquota geral projetada de 26,5%, ainda sujeita à regulamentação

Nesse sentido, a LC 214/2025 dedica um capítulo específico às operações com bens imóveis — o Capítulo V do Título V. Isso significa que incorporações imobiliárias, loteamentos e demais operações do setor seguirão regras próprias, diferentes das aplicáveis ao regime geral do IVA Dual.

Além disso, outro aspecto relevante é o princípio da não cumulatividade. A incorporadora recolhe CBS e IBS sobre o valor agregado em sua operação e pode aproveitar créditos dos tributos pagos nas etapas anteriores, como na aquisição de materiais e na contratação de serviços, conforme as regras previstas para o novo regime.

A reforma também busca promover isonomia entre diferentes sistemas construtivos. Com isso, a tributação tende a reduzir distorções existentes entre métodos como a construção civil in loco e soluções industrializadas, incluindo pré-fabricados, wood frame e steel frame.

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Como CBS e IBS incidem sobre a venda de imóveis

Segundo a LC 214/2025, a alienação de imóveis realizada por incorporadoras e loteadoras está sujeita à incidência da CBS e do IBS. Essa incidência segue regras específicas para operações imobiliárias, diferentes das previstas para o regime geral do IVA Dual.

Assim, um dos principais pontos é a alíquota reduzida. Nas operações com bens imóveis, a legislação prevê redução de 50% nas alíquotas de CBS e IBS em relação à alíquota geral. O objetivo é adequar o novo modelo tributário às características do mercado imobiliário.

A base de cálculo também conta com deduções previstas na LC 214/2025. Entre elas estão o valor do terreno, as contrapartidas e a outorga onerosa, fatores que influenciam a apuração dos tributos nas operações abrangidas pela norma.

Para imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, a legislação prevê uma redução adicional de 80% nas alíquotas de CBS e IBS, conforme o art. 158, parágrafo único, da LC 214/2025. Essa medida busca incentivar principalmente os empreendimentos voltados à recuperação dessas áreas.

A LC 214/2025 também prevê regimes especiais para incorporações imobiliárias. Entretanto, a regulamentação complementar ainda definirá aspectos importantes sobre sua aplicação. Até que essas regras sejam publicadas, qualquer planejamento financeiro tributário relacionado a esses regimes deve considerar que ainda existem pontos sujeitos a atualização.

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Como CBS e IBS entram na formação de preço de venda

CBS e IBS são tributos sobre o consumo e, por isso, sua incidência tende a ser refletida no preço final do imóvel. Na prática, a lógica de repasse já existe com tributos como PIS/Pasep, Cofins e ISS. A diferença é que a Reforma Tributária altera a forma de calcular essa carga e exige uma nova modelagem para definir o preço de venda dos imóveis.

Essa análise não pode considerar apenas a alíquota reduzida aplicável às operações com bens imóveis. A incorporadora precisa comparar, também, a carga tributária atual com a carga projetada no novo regime para estimar o impacto líquido sobre a precificação. Esse exercício ganha ainda mais importância durante a transição, quando os tributos atuais convivem com CBS e IBS e as regras ainda estão sendo implementadas.

O princípio da não cumulatividade também influencia esse cálculo. Como o novo modelo permite o aproveitamento de créditos de CBS e IBS pagos na aquisição de materiais e na contratação de serviços, a carga tributária efetiva pode ser diferente daquela obtida por uma análise baseada apenas nas alíquotas.

No entanto, as alíquotas definitivas e os regimes especiais previstos para o setor imobiliário ainda não foram totalmente regulamentados. Por isso, qualquer modelagem realizada em 2026 representa uma estimativa sujeita a revisão conforme novas regras forem publicadas.

Para apoiar esse processo, o Simulador Tributário do Sienge Plataforma compara os tributos atuais — como PIS/Pasep e Cofins — com CBS e IBS, para que você consiga estimar o impacto da transição na formação de preço de venda e ter uma tomada de decisão com base em diferentes cenários.

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O risco dos contratos sem cláusula de repasse

Durante a transição da Reforma Tributária, os contratos de compra e venda merecem atenção especial. Contratos assinados antes ou durante esse período que não contem com cláusula específica de repasse de CBS e IBS podem limitar a possibilidade de a incorporadora repassar ao comprador eventuais aumentos da carga tributária decorrentes da implementação do novo sistema.

Por esse motivo, especialistas recomendam incluir uma cláusula contratual prevendo expressamente o repasse de CBS e IBS. Essa medida reduz a exposição da incorporadora a aumentos tributários imprevistos ao longo da transição, prevista para ocorrer entre 2026 e 2033.

Em resumo, a cláusula deve estabelecer que eventuais diferenças na carga tributária resultantes da implementação progressiva de CBS e IBS poderão ser repassadas ao comprador, conforme o cronograma oficial da Reforma Tributária e a legislação vigente em cada etapa.

Também é importante avaliar aqui os contratos de empreendimentos já em andamento. Obras iniciadas antes de 2026, com entrega prevista durante o período de transição, exigem tratamento compatível com a convivência dos dois sistemas tributários. Nesses casos, a segregação de receitas e custos por período fiscal contribui para a correta apuração dos tributos e para a conformidade das operações.

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O que a incorporadora precisa ter configurado no ERP durante a transição

A convivência entre o sistema tributário atual e o novo modelo exige um ERP que acompanhe as mudanças previstas para cada etapa da Reforma Tributária.

Entre os principais pontos de atenção nesse sentido, estão:

Emissão de documentos fiscais: a partir de janeiro de 2026, as notas fiscais precisam destacar CBS e IBS conforme as Notas Técnicas da Receita Federal. Sistemas que não estiverem atualizados podem gerar rejeição na emissão dos documentos fiscais.

Apuração paralela: entre 2026 e 2032, o ERP deve apurar simultaneamente o regime atual — com PIS/Pasep, Cofins, ICMS e ISS — e o novo regime de CBS e IBS. Isso significa operar, em paralelo, duas lógicas de apuração de créditos e débitos.

Controle de créditos de insumos: o aproveitamento dos créditos de CBS e IBS sobre materiais e serviços depende do registro estruturado de cada entrada. O NCM do insumo influencia a alíquota aplicável e a elegibilidade ao crédito, tornando a qualidade das informações fiscais ainda mais relevante.

Segregação por empreendimento: receitas e custos precisam ser rastreados por empreendimento para permitir a modelagem do impacto de CBS e IBS sobre a margem de cada operação durante a transição. Os desvios de prazo e custo que reduzem a margem de incorporadoras se tornam ainda mais críticos quando somados a uma carga tributária mal dimensionada.

O Sienge Plataforma reúne módulos de fiscal, financeiro e suprimentos integrados para apoiar essa adaptação. Além disso, o Simulador Tributário permite comparar a carga tributária atual com a projetada para CBS e IBS em cada operação, fornecendo uma estimativa que apoia o planejamento tributário e a formação de preço de venda.

Se a sua incorporadora está se preparando para a transição da Reforma Tributária, vale a pena conversar com um especialista do Sienge Plataforma para entender como adequar o ERP às novas exigências fiscais e operacionais.

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Precificação de imóveis na transição: menos estimativa, mais controle

A transição para o novo sistema tributário exige que as incorporadoras revisem a forma como modelam a formação de preço de venda dos imóveis. Como a regulamentação ainda está em andamento, as estimativas realizadas durante esse período precisam considerar também as possíveis atualizações nas alíquotas e nos regimes aplicáveis às operações imobiliárias.

Ao mesmo tempo, existem medidas que já podem ser adotadas para reduzir riscos. Manter o ERP preparado para a apuração paralela dos tributos, controlar corretamente os créditos de CBS e IBS, acompanhar a segregação de receitas e custos por empreendimento e revisar contratos com cláusulas de repasse são iniciativas que ajudam a enfrentar a transição com mais previsibilidade até a implementação completa da Reforma Tributária.

O Controller ou CFO de uma incorporadora que chega em 2033 sem ter modelado esse impacto ao longo da transição vai encontrar desvios de margem que poderiam ter sido antecipados. O problema não é a Reforma Tributária em si. É operar os próximos sete anos com estimativas desatualizadas ou contratos que não contemplam o repasse da nova carga.

O Sienge Plataforma integra as áreas fiscal, financeira e de suprimentos e oferece o Simulador Tributário para comparar a carga atual com a projetada no novo regime, empreendimento por empreendimento. Não como uma ferramenta pontual, mas como parte do processo de gestão financeira na construção que acompanha cada fase da transição.

👉 Fale com um especialista do Sienge Plataforma e entenda como adequar sua incorporadora às exigências da Reforma Tributária.

FAQ sobre CBS e IBS no preço do imóvel