RET na Construção Civil: guia completo para incorporadoras

Há mais de duas décadas o RET é um dos regimes que mais interessam às empresas que constroem e vendem imóveis novos. A sigla significa Regime Especial de Tributação do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, um sistema de recolhimento unificado aplicado a cada empreendimento, individualmente.

O RET foi introduzido pela Lei Federal nº 10.931/2004, que também criou o patrimônio de afetação, um mecanismo opcional que separa as contas da incorporadora das contas de cada empreendimento. Essa separação protege o comprador contra problemas de gestão da empresa, como transferência indevida de recursos entre empreendimentos ou descontrole financeiro que leve à falência. Se isso acontece, os adquirentes podem assumir a obra e contratar outra construtora para concluí-la, porque os patrimônios estão apartados.

Com a afetação, cada empreendimento passa a ter CNPJ próprio, contabilidade própria e é administrado como uma empresa à parte. Sendo assim, ele também recolhe tributos, e é aí que entra o RET.

Em 2026, o regime está em um momento decisivo: a Lei Complementar nº 214/2025 fixou 31 de dezembro de 2028 como prazo final para adesão, e quem não optar até lá vai para o regime específico de IBS e CBS. Este guia explica como o RET funciona, quanto custa, como aderir e o que muda com a transição.

O que é o RET na Construção Civil

O RET foi instituído para apurar e recolher de forma unificada quatro tributos federais devidos pelos empreendimentos imobiliários:

• Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ)
• Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
• Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep)
• Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins)

A alíquota é de 4% sobre as receitas mensais recebidas com a venda de unidades do empreendimento, reduzida para 1% nas incorporações de imóveis residenciais de interesse social. Foi a forma encontrada pelo Governo Federal para estimular a adoção do patrimônio de afetação pelas incorporadoras.

Como os 4% se dividem internamente

Essa composição interna passou a importar com a Reforma Tributária, e vale registrá-la desde já:

• 2,08% correspondem a PIS e Cofins
• 1,92% correspondem a IRPJ e CSLL

Nas incorporações de interesse social, a divisão do 1% é de 0,53% para PIS e Cofins e 0,47% para IRPJ e CSLL. Guardar esses números evita uma confusão comum na leitura das regras de transição, tratada mais adiante.

Quando aderir ao RET: comparativo entre regimes

Em quase todas as situações, apurar pelo lucro presumido ou pelo lucro real é desvantajoso em relação ao RET. O quadro abaixo compara os modelos.

Tributo	Lucro Real	Lucro Presumido	RET Geral	RET Interesse Social
PIS	1,65%	0,65%	0,37%	0,09%
Cofins	7,6%	3%	1,71%	0,44%
IRPJ	15% + 10% adicional	aprox. 2%	1,26%	0,31%
CSLL	9%	1,08%	0,66%	0,16%
Total	9,25% sobre receitas + 34% sobre o lucro	aprox. 6,73% sobre receitas	4% sobre receitas mensais	1% sobre receitas mensais

O percentual de IRPJ no lucro presumido é aproximado, porque depende da presunção aplicável à atividade e da incidência do adicional de 10% sobre a parcela do lucro presumido que exceder o limite legal. O quadro é referência informativa, e a decisão final sobre adesão deve passar por um contador especializado no setor imobiliário.

O que o RET impede

Existe uma contrapartida que raramente aparece nos comparativos: o RET veda a apropriação de créditos sobre bens e serviços vinculados ao patrimônio de afetação. Enquanto o regime atual é cumulativo, isso pouco pesa. No modelo de não cumulatividade plena do IBS e da CBS, a impossibilidade de creditar-se dos insumos passa a ser uma variável relevante na comparação entre permanecer no RET e migrar para o regime específico.

💡 Leia mais:

• Contabilidade na construção civil
• Memorial de incorporação imobiliária
• Habitação de interesse social

Quando termina o patrimônio de afetação

De acordo com a Lei nº 14.382/2022, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora, importa a extinção automática do patrimônio de afetação em relação àquela unidade, sem necessidade de averbação específica. Ou seja, o patrimônio de afetação se extingue após a conclusão da obra e a quitação do financiamento da construção.

Durante anos, o setor discutiu se o RET continuava aplicável depois desse encerramento. A dúvida tinha efeito prático relevante, porque unidades em estoque vendidas após a conclusão da obra ficavam em situação incerta.

O novo texto do §3º do art. 31-E esclareceu que o término do patrimônio de afetação não leva à extinção automática do RET. Para fins fiscais, a incorporadora deixou de estar restrita à limitação temporal antes imposta pela vigência do patrimônio de afetação.

O que a Reforma Tributária muda no RET

A construção civil está entre os setores mais impactados pela Reforma Tributária. O que era um ambiente de regras específicas e regimes simplificados passa a conviver com um modelo amplo, não cumulativo, com novos tributos e exigência maior de controle fiscal. A preocupação do setor é com aumento de custo, redução de margem e complexidade operacional.

A tributação diferenciada por sistema construtivo também deixa de existir. Não haverá mais distinção tributária entre elementos produzidos dentro ou fora do canteiro, o que tende a favorecer a construção industrializada, mas exige revisão na forma de contratar empreiteiras e fornecedores.

CBS e IBS

A reforma cria dois tributos que compõem o IVA Dual:

• CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, que substitui PIS/Pasep e Cofins
• IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, que substitui ICMS e ISS

Ambos seguem o princípio da não cumulatividade, com débitos sobre a receita e créditos sobre custos e despesas. O detalhamento está no conteúdo sobre CBS e IBS.

Será implementado também o split payment, modelo em que o valor do tributo é separado automaticamente no momento do pagamento ao fornecedor e repassado ao fisco. O objetivo é reduzir inadimplência tributária, e o efeito colateral é vincular o direito ao crédito ao pagamento efetivo do imposto pela outra ponta.

O estágio atual da regulamentação

Em 14 de janeiro de 2026 foi publicada a Lei Complementar nº 227/2026, que instituiu o Comitê Gestor do IBS, estruturou o contencioso administrativo, tratou do ITCMD e promoveu alterações pontuais na LC 214/2025. Ela não modificou a estrutura do RET, mas completou o arcabouço que permite a operacionalização dos novos tributos.

Em 30 de abril de 2026 saíram os regulamentos da CBS e do IBS, e em 31 de julho de 2026 o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou as datas de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos. Para incorporadoras, o marco mais relevante é 1º de dezembro de 2026, quando passa a ser obrigatória a NF-e ABI, modelo 77, nas operações de alienação de imóvel. É um documento novo, sem equivalente no modelo atual, e o tema está detalhado no conteúdo sobre obrigações acessórias na Reforma Tributária.

O prazo de 31 de dezembro de 2028 para o RET e o que acontece depois

Este é o ponto que mais gera confusão, e vale ler com atenção porque circula bastante informação imprecisa a respeito.

O art. 485 da LC 214/2025 estabeleceu que a incorporação submetida ao patrimônio de afetação, com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, permanece no regime equivalente ao atual. Depois dessa data, não é mais possível aderir, e novos empreendimentos passam ao regime específico de bens imóveis.

A carga de 4% é preservada, não reduzida

Durante a transição, a soma de IRPJ, CSLL, CBS e IBS fica limitada a 4% da receita mensal recebida, ou 1% nas incorporações de interesse social. O que muda é apenas a composição interna, porque PIS e Cofins são extintos e substituídos pela CBS:

Componente	RET Geral	RET Interesse Social
CBS, e depois CBS mais IBS (antes PIS e Cofins)	2,08%	0,53%
IRPJ e CSLL	1,92%	0,47%
Carga total	4%	1%

</tbody> </table>

Um empreendimento que hoje recolhe 4% continua recolhendo 4% durante toda a transição, sem aumento de carga, desde que preencha os requisitos legais. O percentual de 1,92% que aparece na legislação não é a alíquota total reduzida, e sim a parcela correspondente a IRPJ e CSLL dentro dos 4%.

Por quanto tempo o regime é mantido

Para as incorporações com afetação e opção formalizadas até 31 de dezembro de 2028, o regime permanece aplicável até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação, independentemente da data de comercialização. Ou seja, não existe um corte automático em 2029 para quem já estava no regime: o empreendimento antigo carrega o RET até o fim do seu ciclo de recebimento.

Loteamentos têm regra própria

O mesmo art. 485 prevê que o contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento da CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. É uma regra distinta da incorporação vertical e costuma passar despercebida por loteadoras.

Novos empreendimentos a partir de 2029

Passam ao regime específico das operações com bens imóveis, previsto nos arts. 251 a 270 da LC 214/2025, com redução de 50% da alíquota padrão e direito amplo a crédito, além dos redutores de base de cálculo.

💡 Leia mais:

• Reforma Tributária na construção civil
• Perguntas e respostas sobre a Reforma Tributária
• Simulador da Reforma Tributária

Redutor social e redutor de ajuste

No regime específico, dois redutores passam a ter papel central na apuração dos tributos do setor.

Redutor de ajuste

Aplica-se quando um insumo, como o terreno, é adquirido de quem não é contribuinte e, portanto, não gera crédito tributário. Nesses casos, o valor da aquisição pode ser deduzido da base de cálculo do débito, o que garante efeito fiscal mesmo em compras sem crédito.

Uma dúvida recorrente é se existe limitador percentual. A resposta é sim: o redutor tem regras de cálculo e limitações definidas, que precisam ser observadas com atenção. É justamente por isso que ferramentas de simulação se tornam necessárias, porque a aplicação incorreta distorce a projeção de margem do empreendimento.

Redutor social

Aplica-se a imóveis residenciais, reduzindo a base de cálculo do imposto. Um imóvel de R$ 250 mil, por exemplo, pode ter a base reduzida para R$ 150 mil. Em empreendimentos populares com valores próximos ou abaixo do limite do redutor, ele pode zerar a base de cálculo, o que preserva a viabilidade da produção habitacional de baixa renda.

O redutor social não se aplica automaticamente a qualquer unidade habitacional. Como explicou o especialista Caio Melo em bate-papo na Comunidade Sienge, ele é restrito a imóveis que atendam a critérios específicos da legislação, incluindo valor-limite e destinação. Confundir esse ponto na viabilidade de um empreendimento gera erro relevante de projeção.

O que muda na prática para a incorporadora

A principal mudança é conceitual: a tributação deixa de incidir de forma simplificada sobre a receita e passa a ser apurada por fora, com alíquotas aplicadas após dedução de insumos, redutores e créditos, ao longo do tempo e conforme o recebimento das parcelas.

Na prática, isso exige:

• Controle financeiro e fiscal por fornecedor, porque o crédito depende da regularidade da operação anterior
• Revisão de contratos, com cláusulas que prevejam ajuste tributário futuro e reequilíbrio
• Investimento em sistemas de gestão e capacitação de equipes, já que a apuração passa a depender de dado estruturado
• Nova lógica de formação de preço, considerando créditos, alíquotas diferenciadas e estrutura dos insumos

Empresas que trabalham com fornecedores do Simples Nacional ou MEI precisam reavaliar as estratégias de contratação. MEIs não geram crédito tributário, e os créditos do Simples são proporcionais à alíquota praticada, o que afeta diretamente a viabilidade financeira de alguns contratos.

O ponto de decisão que se aproxima

Existe uma decisão de portfólio que costuma ficar em segundo plano e tem prazo: empreendimentos em estruturação hoje podem ou não alcançar a janela de 31 de dezembro de 2028. Como a adesão exige registro da incorporação, afetação do terreno e formalização da opção, o cronograma de pré-obra passou a ter consequência tributária direta, tema tratado no conteúdo sobre planejamento de incorporação.

Vale lembrar que permanecer no RET nem sempre será a melhor escolha. Como o regime veda o crédito, empreendimentos com alta proporção de insumos tributados podem ter resultado melhor no regime específico, com alíquota reduzida em 50% e crédito amplo. Essa comparação deve ser feita empreendimento a empreendimento, com simulação.

Como aderir ao RET: requisitos, passo a passo e documentos

Quem pode optar

Pode optar pelo RET o incorporador, pessoa física ou jurídica, que comprometa ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação dessas frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que aceite propostas para essas transações, coordenando e levando a termo a incorporação e respondendo, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas.

Requisitos

• Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE)
• Realizar a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação
• Inscrever cada incorporação afetada no CNPJ, vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”
• Comprovar regularidade fiscal quanto aos tributos administrados pela Receita Federal
• Comprovar regularidade do recolhimento do FGTS
• Comprovar regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP)
• Não estar inscrito no CADIN
• Não ter sofrido punições por condutas lesivas ao meio ambiente
• Emitir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade

Passo a passo da solicitação

1. Acessar o Portal e-CAC, da Receita Federal
2. Acessar o sistema Processos Digitais
3. Clicar em “Solicitar serviço via processo digital”
4. Na área “Regimes Especiais”, selecionar o serviço desejado
5. Abrir um processo para cada pedido
6. Confirmar que a incorporação está previamente inscrita no CNPJ, vinculada ao evento 109
7. Anexar os documentos exigidos em formato digital
8. Acompanhar o andamento pelo Portal e-CAC ou pelo aplicativo e-Processo. O pedido é analisado por Auditor-Fiscal, que emite Ato Declaratório Executivo (ADE) em caso de aprovação
9. Conferir o resultado em “Meus Processos”. Se o pedido for recusado, o prazo para recurso é de 10 dias após a notificação, no mesmo processo

Documentos necessários

• Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação, com informações da empresa responsável e o CNPJ específico da incorporação
• Termo de constituição de patrimônio de afetação, assinado pelo incorporador e, se aplicável, por titulares de direitos reais sobre os imóveis, registrado no Cartório de Registro de Imóveis
• Documento de identificação oficial do contribuinte ou do representante legal
• Comprovante do representante legal, como contrato social, estatuto ou ata de reunião, e a alteração mais recente

Quando a requisição é feita por procurador, acrescentam-se a procuração com autorização explícita para atuar perante a Receita Federal e o documento de identificação do procurador.

Todos os documentos devem ser enviados exclusivamente em PDF, pelo processo digital no e-CAC, sem necessidade de apresentação física. Assinaturas digitais com certificado ICP-Brasil são aceitas. Se o responsável legal ou procurador já tiver procuração eletrônica válida no e-CAC, não é necessário anexar os documentos de identificação correspondentes.

Como o RET é calculado

De acordo com a Lei nº 12.024/2009, a alíquota incide sobre o total de rendimentos mensais obtidos com a venda de imóveis, incluindo ganhos financeiros adicionais e ajustes monetários relacionados a essas vendas. As receitas, custos e despesas da construção submetidos ao RET não podem ser computados pela construtora para calcular os impostos das demais atividades da empresa. O pagamento deve ser feito até o 20º dia do mês seguinte ao da aferição da receita.

Legislação aplicável

• Lei nº 10.931/2004
• Lei nº 12.024/2009
• Lei nº 14.620/2023
• Lei nº 14.382/2022
• Lei Complementar nº 214/2025
• Lei Complementar nº 227/2026
• Instrução Normativa RFB nº 1.783/2018
• Instrução Normativa RFB nº 2.022/2021
• Instrução Normativa RFB nº 2.256/2025
• Ato Declaratório Executivo COAEF nº 15/2016
• Ato Declaratório Executivo COGEA nº 3/2020
• Decreto nº 8.539/2015
• Lei nº 14.129/2021

Como um software auxilia na gestão do RET

A gestão de múltiplos empreendimentos é desafiadora para uma incorporadora, especialmente quando envolve o cumprimento das obrigações fiscais de vários CNPJs simultâneos. Cada incorporação afetada tem contabilidade própria, apuração própria e prazo próprio, e o controle em planilha não acompanha esse volume.

O Sienge Plataforma auxilia a incorporadora na gestão do RET e dos demais tributos, facilitando apuração, validação, pagamento e organização documental. A apuração precisa e a integração dos dados fiscais e financeiros em um ambiente centralizado mantêm as informações consistentes e acessíveis, o que reduz o tempo gasto na transferência de dados entre os departamentos financeiro e contábil.

Durante a transição, esse ponto se torna mais crítico. A empresa passa a operar empreendimentos em regimes diferentes ao mesmo tempo: os antigos no RET e os novos no regime específico, com crédito, redutores e apuração distintos. Manter os dois controles em paralelo, com trilha de auditoria por empreendimento, é o que sustenta a comparação de resultado entre eles.

💡 Leia mais:

• Obrigações acessórias na Reforma Tributária
• Nota de débito e nota de crédito na Reforma Tributária
• DeRE: Declaração de Regimes Específicos

O prazo do RET corre, e a decisão é por empreendimento

A janela de adesão ao RET se encerra em 31 de dezembro de 2028, e cada empreendimento em estruturação hoje precisa de uma resposta específica: entra na janela ou nasce no regime específico. Como a adesão exige registro da incorporação, afetação do terreno e formalização da opção, o cronograma de pré-obra virou variável tributária.

A resposta não é automática. Permanecer no RET garante carga previsível de 4%, mas veda o crédito. O regime específico reduz a alíquota em 50% e permite crédito amplo, o que pode compensar dependendo da estrutura de insumos e do perfil do empreendimento. Fazer essa conta empreendimento a empreendimento, e não para a empresa como um todo, é o que separa uma decisão informada de uma aposta.

O que sustenta essa análise é dado organizado: apuração por CNPJ afetado, custos por empreendimento e capacidade de simular os dois cenários sobre a mesma base. O Sienge Plataforma integra a gestão fiscal, financeira e de obras em um único ambiente, com apuração por empreendimento e trilha de auditoria, o que permite operar RET e regime específico em paralelo durante toda a transição.

Conheça o Sienge Plataforma e veja como estruturar a gestão fiscal da sua incorporadora.

Para aprofundar o tema, vale conferir os conteúdos sobre regime específico das operações com bens imóveis, patrimônio de afetação e Reforma Tributária e tributação na locação de imóveis.

Perguntas frequentes sobre o RET