Neste episódio do Sienge Podcast da Construção, com o tema “Inovação e novos modelos de negócio no mercado imobiliário”, nós conversamos com Marcelo Völker, Sócio e fundador da VMV Real Estate, que possui mais de 20 anos de experiência na implantação de vendas e marketing em vários segmentos da Indústria.
Na área da Construção Civil, Marcelo foi um dos responsáveis pela abertura de mais de 10 shoppings centers, 53 hotéis, várias redes de varejo como supermercados e atacarejos, somando mais de 48 bilhões de reais em lançamentos imobiliários.
Acompanhe os principais momentos do conteúdo neste artigo ou, se preferir, assista ao episódio completo no vídeo abaixo.
Principais insights
Separamos abaixo os principais insights deste episódio para você acessar com mais facilidade. Se quiser saber mais sobre eles, não deixe de ler o conteúdo completo.
- O mercado imobiliário brasileiro evoluiu em inteligência e resiliência no pós-pandemia, se ajustando de forma saudável e evitando colapsos mesmo após picos de venda.
- Proptechs e Construtechs têm desempenhado papel fundamental ao trazer tecnologia para todas as etapas do ciclo imobiliário, tornando as empresas mais eficientes e competitivas.
- A tokenização vem ganhando força como alternativa moderna de funding, permitindo a pulverização de investimentos com segurança jurídica e mais agilidade para empreendimentos.
- A inteligência artificial deixou de ser tendência e passou a ser uma interface estratégica no dia a dia das empresas, ajudando em análises de viabilidade, tomada de decisões e produtividade.
- Espaços compartilhados e usabilidade passaram a ser prioridade na concepção dos empreendimentos, refletindo um novo comportamento do consumidor e exigindo mais inteligência de projeto.
Esses pontos mostram como a inovação e os novos modelos de negócio estão redefinindo a forma de pensar, planejar e executar empreendimentos no mercado imobiliário. Vamos ver a seguir alguns dos principais tópicos abordados na entrevista.
Perguntas e respostas
Nesta seção de Perguntas e Respostas, destacamos os principais insights da conversa entre Guilherme Losekann e Marcelo Völker, abordando temas como a inovação no mercado imobiliário, o avanço das Proptechs e Construtechs, os novos modelos de funding e o uso estratégico de tecnologias como IA na tomada de decisão.
Acompanhe os melhores momentos do bate-papo.
1. O impacto das Construtechs e Proptechs no mercado imobiliário
Guilherme Losekann: Qual o impacto das construtechs e proptechs no mercado imobiliário e os principais desafios frente às grandes incorporadoras?
Marcelo Völker: As Proptechs e Construtechs vieram para agregar tecnologia no nosso processo, no nosso mercado imobiliário, tanto na parte de mercado (Proptechs), quanto na área construtiva (Construtechs). E é simplesmente como você falou: é para ganhar eficiência. E ganhar eficiência quer dizer: ser mais competitivo. As pessoas que têm mais tecnologia hoje estão tomando decisões melhores em todos os segmentos.
O ciclo da construção é muito complexo e o ciclo da estruturação dos negócios também é muito complexo. O da construção tem funding, legalização, licenciamento… E ao mesmo tempo você tem que iniciar uma construção, que exige um nível de gestão muito alto para que você consiga fazer isso com competitividade.
Então, graças à tecnologia (…) hoje em dia nós temos uma classe de empresários que consegue produzir em 3 meses o que um empresário produzia em 10 anos. Então as empresas estão quebrando menos, pois conseguem ter mais visão do que estão fazendo.
2. Quais são os pilares que o incorporador/investidor tem buscado?
Guilherme Losekann: Esse mercado de proptechs e construtechs é um modelo de negócios que ainda está em alta, e além destes, é possível vermos um mercado pré pandemia e pós pandemia, com novos modelos, a preço de custo etc. Então nesse sentido, quais são os pilares que o incorporador/investidor tem buscado?
Marcelo Völker: Nesse aspecto precisamos mencionar o funding, o blockchain, os modelos de moradia que têm mudado. Tudo isso são jeitos de viabilizar um empreendimento, ou seja, nós temos novos recursos para viabilizar empreendimentos que não eram viabilizados antes.
Então, hoje o foco está em encontrar formas de viabilizar empreendimentos com mais eficiência e menos risco. O investidor quer rentabilidade e o incorporador precisa de alternativas para projetos que antes eram inviáveis.
Assim, tokenização, cotas de uso, modelos híbridos e até crowdfunding se tornaram alternativas reais de funding. Os empreendedores que entendem essas opções estão conseguindo fazer projetos que, há pouco tempo, não sairiam do papel. E mais: com mais liquidez, mais velocidade de execução e maior controle dos riscos.
3. A tokenização no mercado imobiliário
Guilherme Losekann: Quando a gente fala de blockchain, tokenização… como você tem visto esse movimento no mercado imobiliário?
Marcelo Völker: A tokenização ainda é um assunto novo para o mercado, mas está ganhando força. Nós já fazemos isso em larga escala: em vez de vender cotas de um contrato, a gente vende tokens via uma plataforma estruturada, com lastro e segurança jurídica. Dessa forma você consegue pulverizar um empreendimento e facilitar a entrada de pequenos investidores. Isso evita entraves burocráticos que ocorrem com modelos tradicionais, e tudo fica registrado com transparência por meio de blockchain.
Atualmente nós temos cerca de 10 plataformas de blockchain voltadas para o mercado imobiliário que já fazem operações — ainda pequenas, porque o nosso mercado é careta.
4. Como integrar tecnologias como IA, VR e blockchain nas operações diárias
Guilherme Losekann: Como a gente tem usado a IA para apoiar todos esses pilares? Como o investidor e o incorporador podem aproveitar melhor essas tecnologias?
Marcelo Völker: Hoje a IA está muito mais presente no comportamento do empresário do que na empresa em si. Todo mundo fala que usa IA porque tem um chatbot, mas isso já passou. A IA é, hoje, a nova interface de tudo. Eu uso IA para analisar planilhas, testar variações de custo e prever rentabilidade em segundos. Isso é produtividade real. Então a pergunta a se fazer é: como usar a IA para ser mais competitivo no mercado?
Um exemplo: quando você pega uma pesquisa de mercado e pede para a IA ler, ele já te passa toda a informação que você quer. Ou seja, antigamente a pessoa tinha que pisar no terreno para ter certas informações, hoje ela não precisa disso.
Mas é muito importante ressaltar: a IA é a interface, ela apoia a tomada de decisão, ela não toma decisão. Por exemplo, eu pergunto para a IA da Prevision: “se eu mudar a velocidade de venda ou o custo da construção em 10%, quanto aumenta o meu lucro?” — e em um segundo ela responde, e eu levaria no mínimo uma hora para fazer isso.
Portanto, hoje em dia nós temos que trazer a IA para dentro do dia a dia da construção, principalmente para a área de inteligência, área de concepção e estudo de dados, já que na área “ferramental” ela já é ultrapassada.
5. Tendências futuras no mercado imobiliário
Guilherme Losekann: O mercado tende a aquecer. Se for falar de outras tendências, o que você apostaria nos próximos 5, 10 anos? O que os profissionais do setor precisam fazer para se adequar?
Marcelo Völker: Eu vou dar duas dicas, uma na parte de negócios e uma na área de comportamento.
Na parte de comportamento, com certeza a bola da vez são os espaços compartilhados. A gente precisa aprender a gerar espaços que façam sentido para o novo perfil do consumidor, ou seja, apartamentos muito grandes, grandes escritórios, isso não funciona mais. O negócio agora é otimizar os espaços, ou seja, medir a usabilidade dos espaços, que reflete em rentabilidade, custos e satisfação do cliente.
Na parte de estruturação de negócios, a gente já percebeu com o exemplo do dinheiro da poupança ter sido menor do que o capital privado, que o segredo da próxima década será entender as várias possibilidades de funding. Porque agora nós temos de um lado uma construtora que constrói com dinheiro próprio, e do outro um construtor cheio de dinheiro de fundos que precisa aportar. Ou seja, um tem mais liquidez, mais eficiência, mais agilidade nas construções, enquanto o outro está lá estagnado.
Saiba mais sobre inovação e novos modelos de negócio
O mercado imobiliário está vivendo uma transformação sem precedentes — impulsionada por dados, tecnologia, novos modelos de funding e uma visão mais estratégica sobre os negócios.
Neste episódio, Marcelo Völker compartilhou aprendizados valiosos de quem está na linha de frente dessas mudanças, trazendo exemplos práticos e reflexões que podem inspirar incorporadoras, construtoras e investidores a repensar suas estratégias.
Se você quer se aprofundar nos temas abordados aqui, entender como aplicar esses conceitos no seu dia a dia e ficar por dentro das próximas tendências do setor, não deixe de assistir ao episódio completo. O conteúdo é imperdível para quem quer se manter competitivo e inovar no mercado imobiliário.
