O ano de 2016 foi atribulado para quem depende de políticas públicas para construir: com o impeachment de Dilma Rousseff, surgiu a preocupação com a continuidade do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Este programa movimentou bilhões de reais no setor da construção nos últimos 7 anos e encontrava-se praticamente estagnado quando houve a troca de poder na presidência.
No início do ano, em março, o então Ministro das Cidades, Gilberto Kassab, anunciou a terceira fase do Minha Casa Minha Vida. O plano era de contratar mais 2 milhões de habitações até 2018. O investimento seria de cerca de R$ 210,6 bilhões, dos quais R$ 41,2 bilhões do Orçamento Geral da União. Além disso, houve o aumento dos tetos de investimento das Faixas de renda contempladas – e a criação da Faixa 1,5.
Na fase 3 do programa Minha Casa Minha Vida, o teto da faixa 1 passou de R$ 1,6 mil para R$ 1,8 mil; o da faixa 2, de R$ 3.275 para R$ 3,6 mil, e o da faixa 3, de R 5 mil para R$ 6,5 mil. A faixa 1,5 foi criada com o teto de até R$ 2.350 por mês, com direito a até R$ 45 mil de subsídios.
Na prática, o que observou-se no ano de 2016 foi a paralisação dos recursos – e das obras – o que levou muitas empresas aos empréstimos e às dívidas. Muitas das obras, de várias faixas, atrasaram e não foram entregues. Além disso, o mau desempenho da Economia aumentou a inadimplência entre os beneficiários da Faixa 1 – em outubro, o número de devedores chegava a 25% do total dos contemplados.
Neste mês de novembro, o Governo Temer deu indícios de que pretende retomar os investimentos em Habitação. Segundo o atual Ministro das Cidades, Bruno Araújo, em entrevista ao Correio Braziliense, a meta é contratar 70 mil unidades através do Minha Casa Minha Vida até dezembro. Destas 70 mil, 50 mil já estavam previstas para este ano – ou seja, serão retomadas. As outras 20 mil unidades devem ser realocadas de programas como o PAC Saneamento e Mobilidade Urbana.
Para 2017, a meta do MCMV aumenta para 600 mil unidades contratadas, com recursos totais de R$ 64,7 bilhões — dos quais R$ 7,2 bilhões previstos no Orçamento-Geral da União, R$ 48,5 bilhões de financiamento do FGTS e outros R$ 9 bi de subsídios do Fundo.
No próximo ano, o teto do subsídio e investimento para cada faixa do Minha Casa Minha Vida deve ser revisto pelo atual governo. O Ministro das Cidades já deu indicativos de que pretende readequar o orçamento previsto para a faixa 1,5. É muito provável que haja mudanças significativas.
Outra medida que movimentou o setor da construção foi o lançamento do Cartão Reforma, que disponibiliza uma linha de crédito de entre R$2 mil a R$9 mil para a compra de materiais de construção para as famílias com renda mensal de até R$1,8 mil. O programa foi lançado no dia 9 de novembro. A intenção é movimentar o mercado da construção e possibilitar a adequação das moradias das famílias de menor renda. A previsão é de que os cartões devem começar a ser entregues em abril de 2017, atendendo de 85 mil a 100 mil casas. O cadastramento dos beneficiados será feito inteiramente online e os recursos serão mediados por governos estaduais e municipais. A média de benefícios concedidos prevista é de R$ 5 mil.
Além disso,o governo deve mandar ao Congresso um projeto de lei para estimular a regularização da posse das propriedades. Segundo o Ministro das Cidades, 50% dos donos de imóveis no país não têm a titulação da terra. Esta medida visa incrementar a arrecadação dos cofres públicos com os impostos sobre a propriedade de imóveis.
Financiamentos da Caixa Econômica
O financiamento através da Caixa Econômica também sofreu mudanças neste ano de 2016, com a diminuição – na prática – do crédito disponível para a Habitação. Apenas neste ano a Caixa já aumentou e diminuiu os juros dos financiamentos. A última notícia é de que os juros do banco para financiar a casa própria ou construir para investir baixaram 0,25 ponto percentual.
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Na realidade de 2016, a Caixa previa um orçamento original de R$93 bilhões para financiamento imobiliário, mas segundo a agência Reuters, na primeira metade do ano só havia emprestado R$39 bilhões. O baixo destinamento de recursos deve-se, em boa parte, à crise do Mercado Imobiliário, que registrou número recorde de devoluções de imóveis neste ano. Porém, a Caixa também apertou as regras para pequenos financiamentos, exigindo maior documentação como forma de precaver-se de inadimplências e melhorar a qualidade das carteiras de crédito. As exigências também recaíram sobre as linhas de crédito para pequenos construtores – em alguns casos, por exemplo, havia a necessidade de que a obra fosse negociada através de Incorporadoras.
A situação da Caixa Econômica, em geral, também não é boa. Em especial no que toca a área de Habitação do banco – a maior financiadora de imóveis do país. Em algumas agências de Correspondentes Caixa (que oferecem financiamentos imobiliários a terceiros), havia a orientação de não fechar novos contratos, pois não havia dinheiro disponível.
Em entrevista ao Wall Street Journal (WSJ) em outubro, o presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, indicou que o banco deve vender ativos e cortar o repasse de lucros ao Governo Federal para evitar um pedido de socorro em 2018. Sem essas medidas, Occhi admite que o banco pode precisar de um aporte de capital à União.
Ainda na entrevista ao WSJ, Occhi afirma que entre 2010 e 2014, a Caixa repassou 100% do seu lucro para o Tesouro Nacional. Em 2015, com o aumento da inadimplência dos empréstimos, o repasse de lucros foi de 50%. Este ano, o banco e o Governo Federal negociam para que o repasse seja de 25% – o mínimo exigido pela Lei – medida que deve ajudar a equilibrar as contas do banco.
Até mesmo alguns fundos de investimento relacionados à Caixa enfrentam dificuldades. Os pensionistas da Fundação dos Economiários Federais (Funcef) estão contribuindo compulsoriamente com uma taxa extra para cobrir furos no caixa da fundação, que é acusada de investir recursos de forma indiscriminada e sem consultar seus associados. O fundo de pensão responsável pelo pagamento da aposentadoria dos funcionários da Caixa Econômica investiu em empresas como a Sete Brasil, que gerenciava sondas de exploração do pré-sal para a Petrobras. Investigada pela Lava Jato, a Sete Brasil entrou com pedido de recuperação judicial e amarga dívidas superiores a R$18 bilhões.
Mesmo com todos estes problemas, a Caixa teve um lucro líquido de R$ 2,45 bilhões nos primeiros seis meses de 2016 e não apresenta risco de falência, segundo analistas financeiros. A disponibilidade de crédito e as exigências devem ter critérios mais apertados, mas não deixarão de existir. Programas como o Minha Casa Minha Vida devem continuar, porém provavelmente em um ritmo menor de investimento e com menos riscos.
Minha Casa Minha Vida como alternativa para construtoras
- Para construir para as Faixas 1 e 1,5 é preciso que a empresa seja contratada pela Caixa para executar obras de habitações populares que serão distribuídas pelo Governo. O orçamento e o planejamento devem ser feitos de forma muito organizada e deve sempre haver um fundo de reserva caso o repasse de recursos governamentais atrase. O lucro pode ser substancial, desde que a empresa trabalhe de forma organizada e de acordo com as diretrizes estabelecidas pela Caixa Econômica.
- Para as Faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, as construtoras e incorporadoras devem apresentar o projeto do empreendimento à superintendência da Caixa na região do imóvel para uma pré-análise. Caso seja autorizada a construção, o banco libera o financiamento de produção de até 100% com taxas de juros atraentes. Os repasses são feitos de acordo com o cronograma da obra, por isso é importante – mais uma vez – planejar-se bastante para que o empreendimento atenda aos prazos e custos previstos.
Em suma, 2017 promete ser um ano de retomada para o mercado imobiliário e da construção. O programa Minha Casa Minha Vida não deve ser extinguido e os financiamentos da Caixa devem ser retomados. O ritmo de vendas, obras e a oferta de crédito não devem chegar aos mesmos níveis observados nos últimos anos – como 2015, que foi um ano extremamente próspero para a construção. A boa notícia é que o cenário deve melhorar consideravelmente em relação a 2016, o que já é um bom motivo para se estruturar e pensar em retomar os investimentos na construção.
