ISS na construção civil: o que é, como calcular e o que muda com a Reforma Tributária

O ISS é um dos impostos que mais geram dúvida na construção civil. Ele varia de município para município, tem uma jurisprudência sobre deduções que mudou nos últimos anos e ainda está sendo impactado pela Reforma Tributária.

Um erro no cálculo compromete diretamente a margem do contrato: se o ISS for subestimado, a construtora arca com a diferença; se for superestimado, o preço de venda fica fora do mercado.

Este artigo reúne o que os gestores, orçamentistas e engenheiros de custos precisam saber sobre o ISS na construção civil: conceito, quem paga, quais serviços são tributados, base de cálculo, deduções permitidas pela jurisprudência atual, como calcular no orçamento, isenções e o que muda com a chegada do IBS.

O que é o ISS na construção civil?

O ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza, ou ISSQN) é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso III, da Constituição Federal e regulamentado pela Lei Complementar nº 116/2003. Incide sobre a prestação de serviços, cabendo a cada município legislar sobre alíquota, critérios de dedução e forma de recolhimento, dentro dos limites definidos pela legislação federal.

Na construção civil, o ISS incide sobre uma ampla gama de atividades executadas por construtoras, empreiteiras, incorporadoras, arquitetos e engenheiros autônomos. O imposto é devido no município onde o serviço é efetivamente prestado, ou seja, onde a obra está localizada.

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Quais serviços da construção civil estão sujeitos ao ISS?

Os serviços tributáveis estão listados nos itens 7.02 e 7.05 da LC 116/2003.

O item 7.02 abrange a execução de obras por administração, empreitada ou subempreitada, incluindo sondagem, perfuração de poços, escavação, drenagem, terraplanagem, pavimentação, concretagem e instalação e montagem de equipamentos.

O item 7.05 cobre reparação, conservação e reforma de edificações, estradas, pontes e congêneres.

Além dessas categorias, também são tributáveis pelo ISS:

• Gerenciamento, supervisão, fiscalização e coordenação de obras
• Projetos de arquitetura e engenharia relacionados ao planejamento de obras
• Serviços de demolição e preparação de terrenos
• Instalações elétricas, hidráulicas, pintura e revestimentos

Quem paga o ISS na construção civil?

O responsável pelo recolhimento é o prestador do serviço, ou seja, a construtora ou o empreiteiro que emite a nota fiscal. Em alguns municípios, o tomador do serviço (contratante) pode ser designado responsável tributário pelo recolhimento via retenção na fonte, especialmente quando o prestador não está sediado no município da obra.

Há também situações envolvendo proprietários que construíram imóveis de forma autônoma, sem intermediação de empresa. Esses casos geralmente só aparecem no momento da regularização do imóvel, quando o Habite-se exige a quitação de todos os débitos fiscais, incluindo o ISS sobre a obra realizada. Em alguns municípios, deduções por serviços terceirizados durante a construção podem ser aplicadas nesse processo, a depender da legislação local.

Alíquotas: o que varia entre municípios?

As alíquotas do ISS são definidas pela legislação de cada município, dentro dos limites estabelecidos pela LC 116/2003: mínimo de 2% (art. 8-A, incluído pela LC 157/2016) e máximo de 5% (art. 8º, II).

A alíquota mais comum na construção civil é 5%, mas municípios com políticas de atração de investimentos ou menor capacidade arrecadatória podem praticar alíquotas inferiores. O orçamentista deve verificar a legislação municipal vigente no local da obra antes de fechar o orçamento, não apenas a alíquota, mas também os critérios de dedução aceitos pelo município.

Base de cálculo do ISS

A base de cálculo do ISS é o preço do serviço, conforme estabelece o artigo 7º da LC 116/2003. Em regra, o imposto incide sobre o valor total cobrado pelo prestador ao contratante, incluindo mão de obra e materiais que compõem o preço final do serviço.

A discussão central do setor é quais elementos podem ser deduzidos desse valor para reduzir a base de incidência do ISS. Esse ponto passou por mudanças relevantes na jurisprudência e merece atenção especial.

O que pode e o que não pode ser deduzido?

A LC 116/2003 e o Decreto-Lei nº 406/1968 preveem deduções específicas para a construção civil. O artigo 9º, §2º do DL 406/68 autoriza a dedução de dois elementos:

a) Materiais fornecidos pelo prestador de serviços b) Subempreitadas já tributadas pelo ISS

A interpretação do que se enquadra em cada item é determinante para o cálculo correto do imposto.

O que pode ser deduzido

Somente os materiais produzidos pelo próprio prestador, fora do local da obra, e que tenham sofrido tributação de ICMS podem ser subtraídos da base de cálculo do ISS. Isso se aplica a construtoras que fabricam componentes em unidade industrial própria, como pré-fabricados, e os fornecem ao cliente com destaque de ICMS na nota fiscal.

As subempreitadas são dedutíveis quando o subempreiteiro já emitiu NFS-e e recolheu ISS sobre o serviço prestado. A dedução evita a dupla tributação do mesmo serviço dentro da cadeia.

O que não pode ser deduzido

Materiais comprados de terceiros e incorporados à obra não são dedutíveis, mesmo que tenham incidência de ICMS nas notas fiscais de compra. Essa é a posição consolidada pelo STJ a partir de 2024.

Equipamentos utilizados temporariamente na obra (andaimes, formas, ferramentas) também não são dedutíveis, pois não ficam incorporados definitivamente ao serviço.

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O que mudou na jurisprudência sobre deduções?

Esse é o ponto que mais impacta a prática atual das construtoras e que demanda atualização imediata de quem faz orçamentos ou gestão tributária.

Em 2010, o STF concluiu pela constitucionalidade do artigo 9º, §2º, alínea “a” do DL nº 406/1968, abrindo espaço para que empresas deduzissem da base do ISS materiais utilizados em obras de forma mais ampla. O STJ seguiu essa interpretação e passou a admitir a dedução de materiais em geral utilizados na construção civil. Com isso, tornou-se prática comum no setor deduzir da base do ISS todos os materiais com destaque de ICMS na nota, incluindo os comprados de terceiros. Muitos municípios também passaram a aceitar essa dedução.

No julgamento do AgInt no AREsp 2.486.358/SP, publicado em fevereiro de 2024, o STJ consolidou entendimento restritivo: somente os materiais produzidos pelo próprio prestador de serviços, fora do local da obra, e que tenham sofrido tributação de ICMS podem ser deduzidos. A dedução de materiais adquiridos de terceiros foi expressamente vedada, mesmo que incorporados à obra.

A Nota Técnica CTAT nº 02/2025 da Confederação Nacional de Municípios (CNM) reforçou essa interpretação, orientando os entes locais a reavaliar suas normativas e rever deduções que estavam sendo concedidas de forma mais ampla.

Construtoras que vinham deduzindo materiais comprados de terceiros da base do ISS precisam revisar essa prática. O risco concreto é o autuamento pelo município com cobrança retroativa do imposto não recolhido sobre esses valores.

A dedução de subempreitadas tributadas continua válida, desde que o subempreiteiro tenha emitido NFS-e com recolhimento do ISS comprovado.

Dado que esse tema tem histórico de oscilação na jurisprudência, é recomendável consultar o departamento jurídico ou um contador especializado antes de definir a base de cálculo a ser adotada em contratos relevantes.

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Como calcular o ISS no orçamento de obras?

Em orçamentos de obra detalhados, o orçamentista consegue identificar com precisão os valores sujeitos ao ISS. Em orçamentos expeditos ou baseados em tabelas de preço padronizadas, a abordagem prática é estimar o percentual do contrato sobre o qual o ISS incidirá e calcular a alíquota efetiva para o orçamento.

Exemplo prático

Considere os seguintes dados:

• Alíquota do ISS no município: 5,0%
• Parcela do contrato passível de dedução (subempreitadas tributadas): 40% do valor total

Elemento	Valor
Parcela sujeita ao ISS	100% – 40% = 60%
Alíquota efetiva para orçamento	60% × 5,0% = 3,0%

Nesse caso, o orçamentista adota 3,0% sobre o preço de venda para representar o ISS no BDI. O percentual de dedução varia por obra e contrato; esse parâmetro deve ser estimado com base no perfil de cada empreendimento.

Três situações comuns com a NFS-e

A emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica segue práticas diferentes conforme o município:

1. Prefeituras que aceitam que a construtora informe o percentual de dedução: a empresa registra as deduções no sistema municipal (como o SISCON) antes da emissão da nota, vinculando os documentos comprobatórios das subempreitadas tributadas.

2. Prefeituras que adotam percentual-padrão de dedução: o município define um percentual fixo a ser deduzido do valor total da nota, simplificando o processo fiscal para todos os contribuintes.

3. Prefeituras que cobram sobre o valor integral da nota: prática que o STF reconheceu como indevida quando envolve materiais produzidos pelo prestador com incidência de ICMS. Se a construtora estiver nessa situação, o acionamento do departamento jurídico é o caminho para recuperar o crédito.

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Isenção de ISS na construção civil

A isenção do ISS na construção civil aplica-se principalmente à mão de obra utilizada em obras de habitação de interesse social. O benefício é aplicado em projetos vinculados a programas habitacionais reconhecidos, como o Minha Casa Minha Vida, programas de moradia econômica, habitações populares, o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e projetos da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) em São Paulo.

A isenção reduz o custo total da construção, tornando os projetos habitacionais mais viáveis financeiramente para as empresas que operam dentro dos critérios desses programas. O procedimento para aplicar a isenção varia por município: normalmente exige documentação que comprove o enquadramento do projeto no programa elegível. Verifique a legislação local antes de considerar a isenção no orçamento.

Outra modalidade de tributação favorecida é o RET (Regime Especial de Tributação), que reduz a carga tributária federal em incorporações com patrimônio de afetação. O RET não é isenção de ISS, mas compõe a estratégia tributária global do empreendimento.

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Obras que cruzam mais de um município

Obras lineares, como adutoras, rodovias e linhas de transmissão, frequentemente atravessam o território de mais de um município. Nesse caso, o ISS deve ser recolhido proporcionalmente para cada município, com base na extensão ou no valor da obra executada em cada jurisdição.

Se os municípios envolvidos praticarem alíquotas distintas, o orçamentista precisará calcular alíquotas efetivas diferentes para cada trecho. O controle desse rateio exige que o orçamento da obra esteja segmentado geograficamente, com identificação clara dos quantitativos por município.

ISS e a Reforma Tributária

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, prevê a substituição do ISS, junto com PIS/Pasep, Cofins, ICMS e IPI, pelo IVA Dual. Esse sistema é composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência dos estados e municípios) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal).

A transição será gradual a partir de 2026, com conclusão em 2033. Para a construção civil, operações com bens imóveis terão alíquota reduzida em 50% e o valor do terreno, contrapartidas e outorga onerosa poderão ser deduzidos da base de cálculo. O IVA traz o princípio da não cumulatividade, pelo qual a empresa paga imposto apenas sobre o valor por ela agregado na cadeia.

Durante o período de transição, o ISS continua vigente e deve ser calculado conforme as regras atuais. Empreendimentos com patrimônio de afetação e registro de incorporação até 31/12/2028 ainda poderão optar pelo RET com as regras anteriores.

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Gestão tributária integrada ao controle da obra

O ISS impacta diretamente o orçamento, o contrato e o resultado financeiro da obra. Calcular corretamente exige saber a alíquota do município, aplicar as deduções dentro do que a jurisprudência atual permite e refletir esse cálculo com precisão no BDI e nas notas fiscais emitidas.

O Sienge Plataforma centraliza as informações financeiras e fiscais do empreendimento, conectando orçamento, medições, emissão de notas e controle de custos em uma única plataforma. Com o simulador tributário integrado, é possível avaliar os impactos da Reforma Tributária sobre a operação antes que as mudanças entrem em vigor.

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Perguntas frequentes sobre ISS na construção civil