Reforma Tributária na prática: 4 mudanças que sua construtora precisa operacionalizar agora

A Reforma Tributária já começou a gerar impacto operacional nas construtoras — mesmo antes da cobrança efetiva dos novos tributos. O problema é que grande parte das empresas ainda está sem orientação prática para lidar com essa transição.

Segundo levantamento da Omie e do portal Contábeis, divulgado em janeiro de 2026, 61% dos escritórios contábeis ainda não iniciaram o mapeamento dos impactos da Reforma para seus clientes. Para construtoras e incorporadoras que dependem desse suporte externo, o risco de chegar despreparado à fase operacional aumenta significativamente.

A transição para o novo modelo entra em fase informativa em 2026, com a apuração de CBS e IBS nas operações fiscais, com alíquotas simbólicas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. Isso não significa ausência de impacto imediato. Embora exista suspensão temporária de multas em determinadas situações, notas fiscais com preenchimento incorreto já podem ser rejeitadas na transmissão.

Erros cadastrais, falhas de parametrização e inconsistências fiscais começam a afetar a rotina operacional antes mesmo da exigência plena dos tributos.

Neste artigo, você vai entender quatro mudanças que sua construtora precisa operacionalizar desde já para reduzir riscos na transição: cadastro de NCM, preenchimento de CBS/IBS na NF-e, adaptação ao split payment e gestão das obrigações acessórias durante o período de convivência entre os regimes tributários.

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Cadastro de NCM: a base que contamina tudo

O NCM é um dos pontos de partida da lógica tributária da Reforma. Erros no cadastro de insumos contaminam a cadeia fiscal inteira: da entrada da nota até a apuração de CBS e IBS. Antes de qualquer outra adaptação, é preciso garantir que o cadastro de materiais no ERP esteja correto e atualizado.

O que muda com a Reforma Tributária

Com a Reforma Tributária, o NCM passa a ocupar um papel ainda mais estratégico dentro da rotina fiscal das construtoras. A classificação fiscal dos insumos deixa de impactar apenas tributação e escrituração e passa a influenciar também a alíquota de CBS e IBS, o enquadramento em regimes diferenciados e a elegibilidade ao crédito tributário.

Isso aumenta o peso operacional do cadastro de materiais no ERP. Um NCM incorreto pode comprometer desde a entrada da nota fiscal até a apuração dos novos tributos.

O problema é que muitas construtoras ainda tratam o NCM como um dado secundário do cadastro de compras, quando ele passa a ser uma das bases da lógica tributária da Reforma. Cada item comercializado precisa ter NCM, CST e cClassTrib corretos — erros nessa classificação podem resultar em perda de créditos, rejeição de documentos fiscais e, no futuro, autuações.

Onde o NCM impacta na rotina da construtora

Um pedido de compra com NCM errado pode gerar entrada de NF processada com alíquota incorreta, crédito apurado sobre base errada e escrituração fiscal exposta a inconsistências.

Esse tipo de erro nem sempre aparece imediatamente na nota fiscal do fornecedor. Em muitos casos, a divergência surge na comparação entre o NCM informado pelo emissor da NF-e e o NCM cadastrado no sistema da construtora.

Por isso, é importante ficar atento: quanto maior o volume de compras e insumos, maior o risco de inconsistências acumuladas ao longo da operação.

Quais dados e cadastros precisam estar consistentes

O primeiro passo é revisar o cadastro de insumos no ERP. Todos os materiais precisam possuir NCM válido, vigente e alinhado à tabela oficial do Sistema Classif, da Receita Federal.

A atenção deve ser redobrada em itens migrados de sistemas anteriores, insumos importados e materiais com NCMs que sofreram atualização recente. Também vale revisar cadastros antigos criados pela área de compras sem validação fiscal formal. A revisão do cadastro fiscal é uma tarefa que deveria ter sido iniciada ainda em 2025 — quem ainda não começou precisa priorizar esse trabalho agora.

Como reduzir o risco operacional com processo e sistema

O comprador não deve cadastrar NCM sem respaldo tributário. O ideal é definir um responsável fiscal pela validação de novos cadastros e estabelecer um fluxo interno de conferência antes da liberação do item no ERP.

Criar uma rotina periódica de revisão dos NCMs cadastrados também ajuda a reduzir inconsistências, principalmente após atualizações da tabela oficial.

No Sienge Plataforma, por exemplo, o cadastro de NCM alimenta diretamente o fluxo fiscal da operação. Garantir que essas informações estejam corretas no sistema é um dos primeiros passos para uma transição mais segura para CBS e IBS.

💡 Leia mais:

• Retenções tributárias na construção civil
• 5 passos para uma boa gestão fiscal
• Tabela de NCM: por que atualizar e como manter o cadastro em dia

Campos de CBS/IBS na NF-e: o que a NT 2025.002 exige

A partir de janeiro de 2026, a NF-e passou a ter campos específicos para CBS e IBS. Preencher esses campos de forma incorreta já pode resultar em rejeição da nota na transmissão — independentemente de multas. Entender o que a NT 2025.002 exige e manter o sistema de emissão atualizado é condição mínima para operar sem interrupções.

O que muda com a NT 2025.002?

A partir de janeiro de 2026, a NT 2025.002 passou a validar os campos de IBS e CBS quando essas informações forem preenchidas na NF-e. Embora muitos desses campos ainda sejam opcionais nesta fase da transição, os dados informados possuem validade jurídica e entram na base de informações fiscais transmitidas ao fisco.

A NT 2025.002 já está na versão 1.50, com alterações relevantes na tabela do cClassTrib — o campo que identifica a tributação de cada item na nota. Sistemas que não acompanharam essas atualizações estão expostos a falhas de parametrização que podem não aparecer imediatamente, mas se acumulam ao longo da operação.

Também existe confusão sobre a suspensão de multas prevista no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025. A suspensão não está vinculada a uma data fixa. Ela depende da publicação da parte comum dos regulamentos da CBS e do IBS.

Onde o preenchimento incorreto impacta a operação?

Erro de preenchimento nos campos de CBS e IBS pode gerar rejeição da NF-e na transmissão. Não se trata apenas de risco de multa futura. A nota deixa de ser autorizada, e a operação comercial pode ter que ficar parada até a correção das informações.

O problema tende a aumentar, ainda, em empresas com sistemas de emissão desatualizados. Em algum momento de 2026, ERPs e emissores que não acompanhem os layouts exigidos pela NT 2025.002 podem começar a apresentar falhas na autorização das notas sem que a equipe fiscal identifique rapidamente a origem do erro.

Quais dados e sistemas precisam estar consistentes?

O primeiro passo é verificar se o sistema de emissão de NF-e está atualizado com os layouts exigidos pela NT 2025.002 e suas versões mais recentes.

Depois, é importante checar se os campos de destaque de CBS e IBS estão sendo preenchidos corretamente nas notas emitidas e se o ERP consegue processar adequadamente as informações recebidas de fornecedores.

Como reduzir o risco operacional?

Antes da exigência plena, vale testar a emissão de NF-e com os novos campos fiscais e validar o comportamento do sistema em diferentes tipos de operação.

Documentar o entendimento aplicado em cada decisão de preenchimento também se torna importante. Mas lembre-se de que a fase informativa não isenta a empresa de responsabilidade técnica pelas orientações adotadas nem pelos dados transmitidos ao fisco.

💡 Leia mais:

• Nota de débito e crédito na Reforma Tributária
• Não cumulatividade na Reforma Tributária
• Perguntas e respostas sobre a Reforma Tributária

Split payment: impacto no fluxo de caixa e na rotina de pagamentos

O split payment muda a lógica do pagamento a fornecedores: parte do valor da nota fiscal será recolhida diretamente ao fisco no momento da transação. Embora a implementação efetiva comece apenas em 2027, 2026 é o ano de preparação e ignorar isso agora significa chegar sem sistema, sem simulações e sem capital de giro adequado quando o mecanismo se tornar obrigatório.

O que muda com o split payment?

No modelo de split payment previsto na Reforma Tributária, o valor do IBS e da CBS deixa de transitar integralmente pelo caixa do fornecedor. O tributo é separado automaticamente no momento do pagamento e recolhido ao fisco.

Um ponto importante: a Receita Federal confirmou que o split payment não gerará cobrança efetiva em 2026. A implementação está prevista para 2027, de forma facultativa e restrita a operações entre contribuintes (B2B), com avanço gradual até 2033. O ano de 2026 é o momento de testes operacionais — e, portanto, o momento ideal para simular cenários, ajustar sistemas e entender o impacto no fluxo financeiro da construtora antes que o mecanismo se torne obrigatório.

Isso altera uma lógica operacional que hoje está consolidada nas construtoras. Para a empresa compradora, o valor pago ao fornecedor já não corresponderá ao valor total da nota fiscal, porque parte do montante será destinada ao recolhimento tributário.

Embora a regulamentação completa ainda esteja em evolução, as empresas já precisam avaliar como essa dinâmica afetará pagamentos, conciliações e fluxo financeiro das obras.

Onde o split payment impacta a rotina da construtora?

A mudança aparece primeiro na conciliação bancária. Os lançamentos financeiros deixam de seguir o padrão atual, já que o valor efetivamente creditado ao fornecedor será inferior ao valor bruto da NF-e.

O impacto também alcança o fluxo de caixa. Especialistas alertam que o split payment pode causar estrangulamento de caixa em construtoras com margens apertadas, especialmente em obras com ciclos longos entre pagamento e recebimento. Dependendo da operação e do prazo entre pagamento e aproveitamento de crédito, a construtora pode precisar de maior disponibilidade financeira para sustentar determinadas etapas da obra.

Outro ponto sensível está no contas a pagar. Os fluxos de aprovação, conferência e liquidação de faturas precisam refletir corretamente a separação entre valor do fornecedor e valor destinado ao fisco.

Quais dados e sistemas precisam estar consistentes?

O sistema de contas a pagar deve estar preparado para registrar a divisão entre tributo retido e pagamento ao fornecedor sem gerar distorções financeiras ou fiscais.

Também será necessário revisar os modelos de conciliação bancária e os critérios de integração entre financeiro, fiscal e ERP.

Como reduzir o risco operacional?

Antes da implementação plena em 2027, vale simular o impacto do split payment no fluxo de caixa de obras em andamento e contratos de maior volume. 2026 é o ano de ensaio — errar agora, com alíquotas simbólicas, é muito menos custoso do que ser surpreendido quando o mecanismo se tornar obrigatório.

Também é importante alinhar com o financeiro possíveis necessidades adicionais de capital de giro em períodos de compras mais intensas, além de renegociar financiamentos e simular cenários de recebimento com e sem a retenção automática.

No Sienge Plataforma, a integração entre rotinas financeiras e fiscais ajuda a dar mais rastreabilidade aos pagamentos e reduz o risco de inconsistências na operação.

💡 Leia mais:

• Split payment: o que é e como funciona
• Controle de contas a pagar na construção civil
• Capital de giro: o que é e como calcular

Obrigações acessórias: o que muda e o que permanece durante a transição

Entre 2026 e 2033, as construtoras precisarão cumprir obrigações de dois sistemas tributários ao mesmo tempo. O risco mais comum nesse período é concentrar esforços nas novas exigências de CBS e IBS e perder o controle sobre as obrigações atuais, que continuam válidas e sujeitas a autuação até o encerramento definitivo do modelo anterior.

O que muda na rotina fiscal das construtoras?

A transição da Reforma Tributária será gradual e deve ocorrer entre 2026 e 2033. Durante esse período, as construtoras precisarão operar com dois sistemas tributários ao mesmo tempo: o modelo atual, com PIS, Cofins, ICMS e ISS, e as novas exigências relacionadas à CBS e ao IBS.

Isso significa aumento de complexidade operacional no curto e médio prazo. Além das obrigações já existentes, entram em cena novas demandas fiscais, como destaque de CBS e IBS na NF-e, apuração informativa dos novos tributos e preparação para obrigações acessórias previstas na LC 214/2025, incluindo a DeRE (Declaração de Regimes Específicos), já disponível para consulta e download pela Receita Federal.

Onde a transição impacta a operação?

O departamento fiscal passa a lidar simultaneamente com regras, layouts e cronogramas diferentes. O risco é concentrar todos os esforços na adaptação à CBS e ao IBS e perder controle sobre obrigações que continuam plenamente válidas durante a transição.

PIS/Cofins, ICMS e ISS seguem exigindo apuração correta, entrega de declarações e consistência cadastral até o encerramento definitivo do modelo atual.

Vale destacar ainda uma mudança relevante para incorporadoras: com a Reforma, o RET passa a abranger apenas IRPJ e CSLL, com alíquota combinada de 1,92%. O IBS e a CBS incidirão separadamente sobre as operações, com carga estimada de 14% sobre o preço de venda dos imóveis — um salto significativo frente ao patamar atual de 4% do RET. Empreendimentos iniciados até 2028 seguirão com condições similares ao RET atual; novos projetos a partir de 2029 já entram integralmente no novo sistema.

Quais dados e cadastros precisam estar consistentes?

Um dos primeiros passos é mapear os regimes especiais utilizados pela construtora, como RET, PMCMV e contratos de obras públicas, entendendo como cada operação será tratada durante a convivência entre os regimes.

Também vale verificar eventual enquadramento no piloto da CBS promovido pela Receita Federal e revisar a classificação das operações fiscais no ERP para atender às novas obrigações acessórias. A definição do que é considerado “serviço de construção civil” para fins de CBS e IBS também merece atenção: o Decreto nº 12.955/2026 deixou claro que o simples fornecimento de materiais para uma obra não será tratado como serviço de construção civil, o que pode impactar contratos mistos e a composição de preços a partir de 2027.

Como reduzir o risco operacional?

Criar um checklist de obrigações separado por etapa da transição ajuda a evitar perda de prazo e falhas de apuração.

Também é importante designar responsáveis pelo acompanhamento regulatório, incluindo publicação dos regulamentos de CBS e IBS, evolução da LC 227/2026 e demais marcos que ativam novas exigências fiscais.

Tenha em mente que a Reforma Tributária não é um evento futuro. Ela já está em vigor na fase informativa, que já exige consistência operacional, parametrização correta e acompanhamento técnico constante. Os erros cometidos agora podem se transformar em passivos fiscais quando a suspensão de multas terminar.

Construtoras que não dependem exclusivamente da contabilidade terceirizada para conduzir essa adaptação — e que mantêm o ERP corretamente configurado — tendem a atravessar a transição com muito mais segurança operacional.

Com ferramentas como o Sienge Plataforma, a empresa consegue integrar rotinas fiscais, financeiras e cadastrais em um único ambiente, reduzindo os riscos e aumentando o controle sobre as exigências da Reforma Tributária.

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💡 Leia mais:

• Obrigações acessórias na Reforma Tributária
• DIFAL na construção civil
• Simulador da Reforma Tributária

Sua construtora está preparada para operar nos dois regimes ao mesmo tempo?

A Reforma Tributária já está em vigor. As quatro mudanças abordadas neste artigo — cadastro de NCM, campos de CBS/IBS na NF-e, split payment e obrigações acessórias — não são etapas futuras. Elas exigem ação agora, enquanto as alíquotas ainda são simbólicas e os erros têm menor custo de correção.

Construtoras que chegarem a 2027 sem cadastros revisados, sistemas desatualizados e fluxo de caixa não simulado enfrentarão uma transição muito mais difícil — e potencialmente mais cara.

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